:
كمينه:۹.۷۹°
بیشینه:۱۴.۹۹°
Updated in: ۲۸ اسفند ۱۴۰۲ - ۱۸:۳۱
دو کلمه حرف «آمار»

ایده کاهش میانگین قیمت مسکن به 15 میلیون تومان

گر چه در گزارش های ماهانه از تحولات بازار مسکن تهران، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی برای هر یک از مناطق 22 گانه پایتخت محاسبه می شود، اما میانگین قیمت هر متر مربع ملک برای کل شهر تهران نیز محاسبه و اعلام می شود. طی 6 ماهه نخست سال جاری، تحت تاثیر نوسان های اقتصادی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران با حدود 50 درصد تورم به بالای 24 میلیون تومان رسیده است
کد خبر: ۱۶۲۵۰۸
تاریخ انتشار: ۳۰ مهر ۱۳۹۹ - ۱۷:۵۸
اقتصاد گردان - مساله ای که گویا به مذاق مسئولان وزارت راه و شهرسازی خوش نیامده است و هر از گاه تلاش می کنند در لابه لای اظهارات و تحلیل های خود از بازار مسکن تهران و همچنین در حالی که آمارهای مسکن را از مردادماه حبس کرده اند، در پناه استدلال های آماری، این میانگین را تقلیل دهند و عامل افزایش شدید قیمت مسکن را به یکی دو منطقه تهران محدود کنند.
در همین چهارچوب، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در تازه ترین اظهارات خود گفته است: «اگر قیمت معاملات مسکن در مناطق یک و سه را در نظر نگیریم، میانگین هر متر مربع در تهران به زیر ۱۵ میلیون تومان می‌رسد.» اسلامی که در یک برنامه تلویزیونی سخن می گفته، به درستی به مساله نوسان های اقتصادی و اثرگذاری آن روی بازار مسکن نیز اشاره کرده است. روزنامه تعادل طی پنج سال گذشته همواره با استناد به پژوهش های اقتصادی انجام شده در مراکز معتبری همچون مرکز پژوهش های مجلس، گزارش کرده است که بازار مسکن در این سالها، بیش از اثرپذیری از عوامل درونی بازار، از عواملی بیرونی بازار همچون تورم، نرخ ارز و ... اثر پذیرفته است و از همین رو، حبس آمار یا ارایه تفسیرهای متفاوت از آمارهای این بازار، در واقعیت حاکم بر بازار مسکن تغییری ایجاد نمی کند و مسئولان اقتصادی کشور اولا باید در سطح کلان اقتصاد با اتخاذ سیاست درست و دقیق و علمی، نه تنها بازار مسکن که کلیه بازارها را از التهاب خارج کنند و در مرحله با استمداد از سایر طرح های تجربه شده در کشورهای پیشرفته مانند مسکن اجتماعی، اجاره داری حرفه ای ، لیزینگ و ... زمینه های خانه دار شدن خانوارهای جوان را فراهم آورند.

نقد آماری به اظهارت وزیر راه

آنچه وزیر راه درباره حذف آمارهای منطقه یک و سه تهران و کاهش میانگین متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به 15 میلیون تومان گفته و پیش از او نیز معاونش اعلام کرده، در ظاهر از نظر علم آمار درست به نظر می رسد، اما واقعیت این است که از دقت لازم برخوردار نیست. اول این که حذف هر گونه «داده» به اصطلاح «پرت» از آمارها مستلزم انجام محاسبه انحراف استاندارد (معیار) برای تشخیص و شناسایی این دسته از «داده» ها است. از این رو، معلوم نیست که اظهارات مقام های مسئول در وزارت راه از این پشتوانه محاسباتی برخوردار هست یا نه؟ و آیا قیمت های معامله شده در منطقه یک، سه و حتی منطقه دو در زمره «داده های پرت» به شمار می روند یا نه؟ نکته دوم این که مجموع سهم معاملات انجام شده در مناطق یک و دو و سه تهران، بیش از 15 درصد از حجم معاملات مسکونی در مناطق 22 گانه تهران را به خود اختصاص می دهند. حال سئوال این است که آیا می توان با حذف این سهم از کل معاملات ملکی پایتخت، صورت مساله تورم مسکن (و به اعتقاد برخی از کارشناسان حبابی بودن قیمت های ملک) و به عبارتی شرایط برآمده از چندین دهه سیاست های غلط اقتصادی را انکار کرد؟ نکته سوم این که نوع آمارهای مسکن که منتشر شده و می شود، آمارهای توصیفی هستند و شرایط و واقعیت های موجود بازار را توصیف می کنند و بی گمان حذف بخشی از این  آمارها به معنی پنهان کردن یا نادیده گرفتن بخشی از واقعیت های اقتصادی و اجتماعی است. از سوی دیگر، آمارهای توصیفی صرفا واقعیت های موصوف خود را بیان می کنند و نتایج حاصل از یک نمونه آماری را نمایندگی نمی کنند و نمی توان نتایج حاصل از آمارهای توصیفی را به جامعه بزرگتر و اصلی تعمیم داد. در این شرایط بدیهی است که قیمت مسکن در سایر مناطق تهران یا سایر شهرها، صورت تعمیم یافته قیمت مسکن در منطقه یک پایتخت نیست، بلکه حاصل اثرپذیری از شاخص های کلان اقتصاد است. در یک مثال ساده این مساله روشن می شود. فرض کنیم، آن طور که وزیر راه گفته است، قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران را از محاسبات آماری حذف کنیم و میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طی شهریور امسال، 15 میلیون تومان باشد. در همین حال، اگر به حدود 30 ماه قبل بازگردیم، یعنی به آستانه زمان آغاز دور تازه نوسان های تورمی و ارزی، شاهد خواهیم بود که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران (بدون حذف قیمت ملک در مناطق شمالی تهران) 5 میلیون و 530 هزار تومان (حدود 10 میلیون تومان ارزانتر از متوسط قیمت مورد قبول وزیر راه) بوده است. این اختلاف 10 میلیون تومانی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طی 30 ماه هیچ توجیه آماری ندارد، بلکه توجیه و توضیح اقتصادی می طلبد.

وعده ای که عملی نشد

اگر چه مسئولان وزارت راه و شهرسازی وعده داده بودند که در ابتدای مهرماه آمار مسکن در کل کشور را منتشر کنند، اما مهر ماه هم تمام شد و این قول عملی نشد. به گزارش «تعادل»، اسلامی در ۲۸ مرداد امسال در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری و به مناسبت هفته دولت از صدور دستور خود به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برای عدم انتشار آمار مذکور، خبر داد. او در این برنامه تلویزیونی اظهار کرد: «من به معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی هم گفته‌ام؛ گفتم بیخود است این اطلاعاتی که منتشر می‌شود؛ گفتم تا آن را منتشر نکنند و دامن نزنیم؛ نمی‌گویم این اطلاعات، بیخودی است.» به گفته محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، از نظر اسلامی، اطلاعات بازار مسکن سبب شده تا هم در مناطق مختلف پایتخت که قیمت‌ها متفاوت است، مردم از متوسط قیمت مسکن در کل تهران پیروی کنند و هم در سایر شهرها نیز به تبعیت از پایتخت، شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم. از همین رو، اسلامی خواهان عدم انتشار اطلاعات مذکور شده است. مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با نظر وزیر راه و شهرسازی همسو است. او در واکنش به اظهارات وزیر راه گفته بود: یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن، ارایه دایم آمار و گزارش قیمت‌هاست؛ برخی رسانه‌ها و سایت‌های فروش املاک هم به آن دامن می‌زنند.  بر این اساس، آمار مربوط به تحولات بازار مسکن تهران طی مرداد در روزهای نخست شهریور از سوی وزارت راه منتشر نشد. با این حال، بانک مرکزی نه تنها آمار مرداد که در نیمه شهریورماه، برای نخستین‌بار آمار دو هفته اول بازار مسکن پایتخت را منتشر کرد. همچنین بانک مرکزی در نخستین روزهای مهر ماه، آمار تحولات مسکن در شهریورماه را نیز منتشر کرد.

آمار خام گمراه کننده است

همزمان معاون اسلامی اعلام کرده بود، قرار است که وزارت راه و شهرسازی نیز آمار تحولات مسکن در کل کشور – نه فقط بازار مسکن تهران- برای ماه‌های مرداد و شهریور را منتشر کند اما تاکنون منتشر نشده است. محمودزاده استدلال کرده بود که اگر قیمت‌های درست و صحیح را اعلام کنیم در بازار مسکن راهنماست، اما اگر فقط آمار خام را منتشر کنیم طبیعی است که گمراه‌کننده خواهد بود، به عنوان نمونه در شهر تهران متوسط قیمت مسکن را بیست و چند میلیون تومان اعلام می‌کنند، اما از نظر علمی وقتی از یک جامعه‌ای می‌خواهیم آماری را استخراج کنیم باید بخشی را که قیمت غیرطبیعی دارد خارج کنیم. اگر در تهران عدد منطقه یک را از متوسط قیمت مسکن خارج کنیم، متوسط قیمت مسکن پایتخت به 10 تا 15 میلیون تومان خواهد رسید. او افزوده بود: بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته در 7 استان کشور (در شهرهای مرکز استان) متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (طی مرداد 99) زیر 5 میلیون تومان بوده است. در 19 استان متوسط قیمت مسکن زیر 10 میلیون تومان، در 2 استان بالای 10 میلیون و زیر 15 میلیون تومان و فقط در یک استان (شهر تهران) متوسط قیمت مسکن بالای 20 میلیون تومان بوده است. او با تأکید بر اینکه در 26 استان کشور متوسط قیمت مسکن زیر 10 میلیون تومان است، اضافه کرده بود: اگر برای این استان‌ها متوسط‌گیری کنیم، متوسط قیمت مسکن کشور 24 میلیون تومان نیست بلکه 10 تا 12 میلیون تومان خواهد بود.