4 مسير آزادسازي 250 ميليارد دلار از بازار مسكن، روش‌هاي بهره‌برداري از خانه‌هاي خالي

اقتصاد گردان-  شهلا روشني: طي هفته‌هاي اخير، پس از اعلام نتايج اوليه سرشماري مسكن و نفوس مبني بر وجود 2.5 ميليون خانه خالي در كشور، مطالب زيادي در رسانه‌ها در اين باره چاپ‌شده است. بر اساس آمارهاي ارائه‌شده تلنبار فله‌يي ساختمان‌ها از 10 سال پيش آغازشده و در حال حاضر اين ميزان در فاصله بين سال‌هاي 90 تا 95 حدود 55.5 درصد رشد داشته است. در حال حاضر بسياري از سازندگان به دنبال زمان مناسبي هستند تا اين املاك را وارد بازار تقاضا كرده و از سود چنددرصدي آن بهره ببرند. طمع‌ورزي اين سازندگان باعث شد، تعادل عرضه‌ و تقاضا در بازار به هم خورد و ركود تورمي كش‌داري دامن بازار مسكن را گرفت. به‌هرحال، اين ورق طمع‌ورزي برگشته و بسياري از سازندگان با ارائه تخفيف‌هاي متعدد به دنبال فروش و بازگشت سرمايه خود هستند. اما متاسفانه تاكنون بازار تقاضا روي خوشي به بازار عرضه نشان نداده است.

رشد 55.5 درصدي تعداد خانه‌هاي خالي در فاصله سال‌هاي 90 تا 95، هم‌اكنون باعث ايجاد نگراني‌ها و چالش‌هاي مختلفي در حوزه صنعت ساختمان شده است. از همين رو، راهكارهاي مختلفي از سوي كارشناسان و فعالان بازار مسكن ارائه مي‌شود كه هركدام از اين راهكار شايد بتواند در باز كردن گره كور خانه‌هاي خالي موثر واقع شود.

 املاك بلوكه شده نيازمند مديريت حرفه‌اي

حميدرضا قاضي زاهدي، كارشناس ساخت‌وساز با بيان اينكه پادزهر خانه‌هاي خالي در فرمول مصرفي آن نهفته شده است، گفت: مسوولان بايد براي حل معضل خانه‌هاي خالي به دنبال برنامه جامع و محلي باشند يعني بر اساس هر منطقه يا استان يك برنامه جامع ارائه دهد.

قاضي زاهدي افزود: در حال حاضر به دليل عدم ارائه راهكار مناسب، بازار مسكن دچار بيماري انحراف در نوع سرمايه‌گذاري شده و منجر به حبس سرمايه‌هاي ملي كشور شده است، بنابراين با تهيه آمار دقيق از عرضه و تقاضا در شهر و استان‌هاي مختلف مي‌توان به آمار رسمي و دقيقي در خصوص تعداد مستاجران داشت.

وي گفت: موضوع افزايش تعداد خانه‌هاي خالي از سكنه تنها در فاصله 5 سال اخير رخ‌داده است و اين آمار به‌ وضوح نشان مي‌دهد، مسوولان وزارت راه و شهرسازي در 2 مساله شناسايي و سنجش دچار انحراف شده است. قاضي زاهدي در اين خصوص تصريح كرد: متاسفانه در نبود سيستم آمارگيري صحيح نمي‌توان سنجش مطلوبي از وضعيت بخش عرضه و تقاضا داشت. وي با بيان اينكه براي داشتن آمار دقيق بايد نحوه شناسايي و شمارش تعداد خانه‌هاي خالي تغيير كند، اظهار كرد: به‌هيچ‌عنوان با يك سرشماري ساده (مانند عدم پاسخگويي ساكنان در زمان مراجعه كاركنان مركز آمار)، قبض آب و برق نمي‌توان به آمار دقيقي در حيطه خانه‌هاي خالي دست‌يابيم. بنابراين بايد چند ارگان در اين شناسايي مشاركت داشته باشند تا نتايج به واقعيت نزديك‌تر باشد. اين كارشناس ساخت‌وساز بابيان اينكه در حال حاضر كشور ما با 4 نوع خانه خالي از سكنه مواجه است، متذكر شد: نوع اول آنكه حدود 5درصد است به‌نوعي روال قانوني در جهان براي جابه‌جايي خريداران و مستاجران تبديل‌شده است. بنابراين اين ميزان در زمان نقل و انتقالات به گردش درآمده و مصرفي مي‌شود. اما نوع دوم شامل خانه‌هاي كه به دليل نبود تقاضاي موثر بلوكه مي‌شود كه اثرگذاري اين بخش را مي‌توان با توانمندسازي بخش تقاضا تضعيف كرد.

 50درصد پروانه‌هاي ساخت براي لوكس‌سازي

وي در خصوص نوع سوم خانه‌هاي غير مصرفي گفت: نوع سوم اين نوع خانه‌ها، املاك لوكس و لاكچري هستند كه متاسفانه در بيشتر مواقع جز هدر رفت هزينه و سرمايه چيزي عايد اقتصاد كشور نمي‌كنند. در طي سال‌هاي اخير يعني بين سال‌هاي 90 تا 92؛ حدود 50درصد پروانه‌هاي ساختماني مربوط به اين املاك بوده است كه از اين مورد مي‌توان به عنوان مساله مهم انحرافي در مديريت شهري نام برد. براساس آمارهاي ارائه‌شده عوارض صدور پروانه ساخت‌وساز در شمال شهر به‌خصوص در منطقه 1 و 2 حدود 0.7 درصد است كه اين مورد در مقايسه با مناطق جنوب پايتخت بالاي 5 تا 7 درصد است.

قاضي زاهدي در اين خصوص تصريح كرد: اگرچه نرخ عوارض ساخت حداقل 10 تا 15درصد از هزينه ساخت‌وسازهاي مسكوني (بدون محاسبه قيمت زمين) را تشكيل مي‌دهد، اما سهم عوارض در متوسط قيمت آپارتمان‌هاي پرفروش در مناطق 22گانه شهر تهران بين كمتر از يك درصد تا 5درصد در نوسان است. طوري كه سهم عوارض ساخت از قيمت فروش آپارتمان‌هاي پر معامله در نيمه شمالي شهر 2 تا 3درصد است، اما همين نسبت در مناطق مياني و جنوبي به‌خصوص مناطق بافت فرسوده تا 5 درصد نيز افزايش مي‌يابد؛ بنابراين سازندگان رغبتي براي ساخت‌وساز در املاك فرسوده مياني پايتخت نداشته و در بخش‌هايي شروع به ساختمان‌سازي مي‌كنند كه هزينه ساخت پايين با سود بازگشت بالا داشته باشد.

اين كارشناس ساخت‌وساز در خصوص نوع آخر املاك بلوكه‌شده گفت: نوع چهارم اين املاك در واحدهاي مسكن مهر نهفته است و بنا بر گفته مسوولان حدود 30 درصد از 500 هزار واحد مسكن مهر ساخته‌شده در شهرهاي جديد به عنوان بخشي از كل 2 ميليون واحد مسكن مهر، خالي از سكنه است.

وي بابيان اينكه بايد عزم جدي و مديريت حرفه‌يي براي كاهش 4 نوع املاك بلوكه پي‌ريزي كنيم گفت: از موارد ذكرشده تنها 5 درصد موردقبول و بخشش است اما باقي موارد ‌جز هدر رفت سرمايه عايدي براي كشور ندارد. اين كارشناس در خصوص راهكارهاي حل و فصل اين مساله نيز گفت: بايد از روش‌هايي مانند شناسايي دقيق، بازار سنجي (دو بخش عرضه و تقاضا)، اخذ ماليات از احتكار‌كنندگان مسكن، افزايش هزينه‌هاي ساخت در بخش‌هاي كم تقاضا و كم‌مصرف و درنهايت ارائه مسكن مهر به نيازمندان با لحاظ اتمام عمليات زيرسازي و مقاوم‌سازي اين بنا است. وي تاكيد كرد: رهايي از املاك بي‌مصرف چندان كار مشكلي نيست اگر سه ارگان وزارت راه و شهرسازي، سازمان ماليات، بهزيستي و خيرين باهم نشست‌هاي تنگاتنگي داشته باشند، مي‌توانند اين املاك را وارد چرخه مصرف كنند.

 ماليات، راهكار نهايي احتكار املاك

در همين زمينه پرويز كاكايي، رييس يكي از شعبه‌هاي بانك ملي بابيان اينكه سرمايه موجود در خانه‌هاي خالي 5 برابر بودجه نفتي است، گفت: اين ميزان خانه خالي معادل هدر رفت 250 ميليارد دلار است كه با توجه به درآمد سالانه نفت كشور كه حدود 50 ميليارد دلار است رقم قابل‌ملاحظه محسوب مي‌شود. پرويز كاكايي افزود: احتكار اين املاك در زمان عدم پاسخگويي به ميزان تقاضا باعث ايجاد حبابي قيمتي در حال حاضر و آينده نزديك خواهد شد. اگر قانون اخذ ماليات در خصوص خانه‌هاي خالي دقيق به‌درستي اعمال شود مي‌تواند اين خانه‌ها را به چرخه مصرف وارد و در برابر افزايش حباب قيمتي و تقاضا موثر باشد. كاكايي همچنين گفت: اگر دولت بتواند به‌صورت دقيق ماليات از اين خانه‌ها اخذ كند، مي‌تواند از انباشت تقاضا در دوران پس از ركود جلوگيري كند زيرا به‌صرفه اقتصادي هيچ مالكي نيست كه در زمان دو هزينه نگهداري از ساختمان و ماليات احتكار را بپردازد؛ بنابراين با اعمال تجديدنظر در نرخ‌گذاري سوداگرانه خود به دنبال بازگشت سرمايه و رهايي از اين كالاي پرخرج خواهند بود. وي با تاكيد بر اينكه اخذ ماليات از خانه‌ها خالي، اين املاك را گران‌تر نمي‌كند درنهايت گفت: اين اقدام ابزار كنترلي است كه با اجراي آن، تورم ناشي از گراني اجاره و خريدوفروش مسكن مهارشده و عرضه مسكن افزايش مي‌يابد.

 طرح آمايش سرزمين در بخش مسكن

علي خاوري، مديركل راه و شهرسازي استان گيلان نيز در اين رابطه بابيان اينكه وضعيت كنوني مسكن نيازمند طرح آمايش سرزمين است، گفت: 2.5 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه نيازمند برنامه‌ريزي منسجمي است. زيرا اين اموال به‌جاي وارد شدن در بخش توليد به‌صورت مسكوت درآمده و در حال فرسودگي هستند. خاوري در گفت‌وگو با «تعادل» ادامه داد: اين در حالي است كه در شهرهاي ما نزديك به 19 ميليون نفر جزو اقشار فاقد مسكن يا بد مسكن هستند كه شامل يك‌سوم از جمعيت شهرنشين كشور مي‌شود.

وي بابيان اينكه بايد از اقدامات موضعي و احساسي كه گاهي در سنوات قبل در بخش مسكن انجام مي‌گرفت اجتناب كنيم گفت: در وزارتخانه راه و شهرسازي هم اقدامات كوتاه‌مدتي در اين حوزه انجام‌شده، ازجمله وام مسكن كه البته با اقبال خوبي روبرو نبوده است. اگر بروكراسي اين وام‌ها تعديل شود، متقاضيان مي‌تواند وارد معاملات خانه‌هاي خالي شوند. مديركل راه و شهرسازي استان گيلان با بيان اينكه در سال جاري اجراي طرح مسكن اجتماعي به اداره‌هاي راه و شهرسازي تكليف شده است، گفت: البته هنوز آيين‌نامه مسكن اجتماعي بطور كامل ابلاغ نشده است؛ اما به نظر مي‌رسد تعيين تكليف خانه‌هاي خالي از سكنه بتواند جوابگوي بخش اعظمي از جامعه باشد.

وي افزود: مجموعه اين سياست‌ها ازجمله اخذ ماليات از املاك بلوكه‌شده، افزايش توان خريد و حمايت دولت از مستاجران براي استفاده از خانه‌هاي خالي مي‌تواند مسكن را وارد فاز جديد كرده و از تبديل كالاي مصرفي به كالاي نمايشي جلوگيري كند. به‌هرحال در شان جامعه ما نيست كه شهرها مملو از خانه‌هاي خالي از سكنه باشد و بسياري از نيازمندان براي دست‌يابي به يك ملك اجاره‌يي باقيمت معقول التماس دلالان و سوداگران را كنند. به‌هرحال نبايد فراموش كنيم يكي از بهترين برنامه‌هاي انقلاب اسلامي خانه‌دار كردن مردم بوده است.

 راهكاري براي شناسايي خانه‌هاي خالي

عليرضا خسروي، كارشناس اقتصاد مسكن در خصوص اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي بابيان اينكه اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي پاسخ دندان‌شكني در مقابل احتكار‌كنندگان مسكن و تبديل كالاي مصرفي به سرمايه‌يي است، گفت: سامانه زمين و مسكن مي‌تواند در شناسايي املاك خالي از سكنه موثر واقع شود. خسروي در گفت‌وگو با «تعادل» افزود: متاسفانه تاكنون سامانه ملي زمين و مسكن مغفول مانده و پيشبرد عملي قابل قولي نداشته است.

نماينده دوره نهم مجلس اظهار كرد: اخذ ماليات باعث تحرك و خروج از ركود مسكن خواهد شد. اگرچه بسياري از كارشناسان در چند سال اخير به‌صورت مكرر بر تاثير اخذ ماليات از خانه‌هاي اشاره داشتند اما به نظر مي‌رسد در اين مورد عزم جدي و راسخي وجود نداشته باشد. خسروي با اشاره به وجود ۱۸۰ هزار واحد صنفي معاملات ملكي موجود در سراسر كشور بيان كرد: دولت با انعقاد قرارداد با بنگاه‌هاي املاك به‌راحتي مي‌تواند خانه‌هاي خالي در هر منطقه را شناسايي كند. وي تصريح كرد: بيشتر املاك خالي از سكنه به‌جز هزينه‌هاي كلان عايدي بر مالكان و سازندگان ندارند. به گفته برخي از مالكان هزينه نت (نگهداري و تعمير) املاك خالي از سكنه در هرماه به نسبت وسعت از 2 تا 20 ميليون تومان هزينه دارد كه به نظر رقم قابل‌توجهي است.

وي در پاسخ به اين سوال كه «آيا اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي منجر به رواج اجاره‌نامه‌هاي صوري نمي‌شود»، گفت: وجود اجازه‌نامه‌هاي صوري به‌هيچ‌عنوان دليلي براي عدم اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي نيست. اگر مسوولان بخواهند مي‌توانند به‌راحتي از طريق همسايگان يا عوامل ديگر خانه‌هاي خالي و اجاره‌هاي صوري را تشخيص بدهند.

خسروي همچنين در خصوص اخذ ماليات از خانه‌هاي لوكس گفت: ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر خانه‌هاي لوكس جزو پايه‌هاي مهم مالياتي در حوزه مسكن به شمار مي‌آيند. درنهايت در مجلس نهم ماليات بر خانه‌هاي خالي مورد موافقت قرار گرفته، اما درباره خانه‌هاي لوكس در جريان اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم، به دليل عدم شناسايي و تعريف درست از املاك لوكس مصوب نشد. البته مصوبه ماليات بر خانه‌هاي خالي نيز همچنان سردرگم بوده و نتايج موفقيت‌آميزي از آن حاصل نشده است.

وي بابيان اينكه اگر دولت جديد بتواند راهكار مناسبي براي كاهش و به چرخه درآوردن املاك بي‌مصرف ارائه دهد مي‌تواند در بخش مسكن به موفقيت بزرگي نائل شود، گفت: متاسفانه تمامي دولت‌ها به‌نوعي درگير املاك بي‌مصرف بوده و در اين خصوص نتوانستند راهكاري ارائه دهند و البته با افزايش مسكن مهر بر تعداد اين املاك افزوده‌شده مسوولان به‌شدت براي حل اين معضل دچار مناقشه شدند. وي گفت: به‌هرحال اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي با درصد و رقم قابل‌توجه مي‌تواند به عنوان يك رگلاتور عمل كرده و نقش مهمي در كاهش اين نوع املاك داشته باشد.

 كسي با ماليات تنبيه نمي‌شود

يك كارشناس اقتصادي نيز در اين خصوص گفت: تنبيه سازندگان در دوران ركود با اخذ ماليات به‌هيچ‌عنوان راهكار مناسب و عملياتي نيست.

هادي حق‌شناس گفت: تحريك يك‌طرفه عرضه‌كنندگان بازار املاك ركود موجود را دوچندان و بازار را به سمت‌وسوي كسادي خواهد كشيد.

وي گفت: اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي زمينه‌ساز فعاليت‌ها و قراردادهاي زيرزميني خواهد شد؛ و درنهايت نيز تاثيري در بازار املاك نخواهد داشت.

 سامانه زمين و مسكن

عباس نويدي اصل، كارشناس بازار مسكن بابيان اينكه در ماده 54 اصلاحي بر قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوبه 31 تير 1394 اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي مكرر تاكيد شده است گفت: قانون‌گذار تكليف كرد كه وزارت راه و شهرسازي 6 ماه پس از تصويب قانون، سامانه املاك و اسكان كشور را ايجاد كند كه متاسفانه تاكنون اقدامي صورت نگرفته است. نويدي اصل گفت: بر اساس اين طرح قرار است از واحدهايي كه از طريق سامانه وزارت راه و شهرسازي شناسايي‌شده و بدون عذر موجه خالي بماند از سال دوم ساخت مشمول ماليات معادل ماليات بر اجاره مي‌شوند. وي در اين خصوص توضيح داد: به اين صورت كه سال اول معادل يك‌دوم ماليات اخذشده از اجاره مشابه آن ملك، از سال دوم برابر ماليات اخذشده از اجاره مشابه آن ملك و از سال سوم به بعد يك و نيم برابر ماليات اجاره املاك مشابه ماليات اخذ مي‌كنيم. نويدي اصل اظهار كرد: اين طرح كه از سال 95 بايد اجرايي مي‌شد معطل راه‌اندازي سامانه وزارت راه و شهرسازي است. وي در خاتمه گفت: اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي در صورت عملياتي شدن مي‌تواند در ايجاد تحرك بازار مسكن موفق عمل كند.

 سبقت عرضه از تقاضا

جلال صباغ، دبير انجمن صنفي كارفرمايي مشاورين املاك تهران با بيان اينكه تعداد خانه‌هاي خالي از سال 90 تا 95 به‌شدت افزايش داشته است، گفت: تعداد واحدهاي خالي در سال 90 حدود يك‌ميليون و 663 هزار و در سال 95 به 2 ميليون و 587 هزار واحد افزايش‌يافته است و اين مورد بيانگر هدر رفت ميلياردها سرمايه ملي است.

جلال صباغ افزود: اين مورد براي نخستين بار است كه شاخص نموداري عرضه از تقاضا پيشي گرفته است.

وي بابيان اينكه نرخ واحدهاي مسكوني خانه‌هاي خالي چند برابر خانه‌هاي مسكوني است تاكيد كرد: در حال حاضر كشور ما با چند نوع واحدهاي خالي روبه‌رو شده كه هركدام از آنها نيازمند راهكار عملياتي خاصي است. نوع اول آن متعلق به واحدهاي است كه به علت كاهش قدرت خريد، كاهش رشد اقتصادي و كاهش درآمد سالانه بلوكه‌شده و به نظر مي‌رسد فاصله خريد اين خانه‌ها فاصله بسياري با درآمد و سرمايه‌هاي سرگردان مردم دارد. بيشتر اين املاك در مناطق بالاي كلان‌شهرها قرار دارد بنابراين مسوولان مي‌توانند با ارائه تسهيلات كلان به اقشار متوسط به بالا مشتريان خوبي براي اين نوع املاك به بازار ارائه دهند. وي در خصوص نوع دوم املاك بلوكه‌شده گفت: بخش از اين واحدهاي مربوط به املاك بسيار لوكس هستند كه مالكان مي‌توانند اين املاك را به‌صورت اجاره‌هاي قانوني و با تعهدهاي بالا در اختيار مهمان‌هاي خارجي و به‌صورت ماهيانه قرار دهند يا به دنبال معاوضه اين املاك با زمين، باغ و غيره باشند. در حال حاضر برخي از شهرستان‌هاي اشتياق شديدي به اين املاك داشته و حاضر هستند اين املاك با دارايي‌هاي منقول ديگر معاوضه كنند. به‌هرحال رهايي از اين املاك نيازمند تدبير زيركانه است زيرا فروش و عرضه اين املاك در كشورهاي ديگر هم مساله بسيار پيچيده‌يي است

صباغ در خصوص نوع سوم اين املاك نيز گفت: در حال حاضر 30 درصد كل آمارهاي خالي مربوط به مسكن مهر است مسوولان مي‌توانند با اتمام زيرساخت، تعمير و نگهداري، ايجاد فضاي سبز و مكان‌هاي تجاري و عمومي متعدد، ارائه سرويس‌هاي حمل‌ونقل عمومي ارزان و منضبط و فرهنگ‌سازي از دست اين املاك نيز رهايي پيدا كنند. اين كارشناس در خصوص نوع چهارم املاك بلوكه‌شده نيز گفت: بخش چهارم مربوط به واحدهايي كه مالكان و سازندگان آنها باهدف افزايش قيمت بلوكه كرده و منتظر حباب مسكن هستند تا با استفاده از موقعيت حساس اين املاك را به بازار عرضه كنند. راهكار اين نوع از املاك تنها در اخذ ماليات نهفته شده اگرچه در قوانين اسلامي مالكيت يك حق است اما زماني كه اين مالكيت وضعيت و شرايط كشور را به ورطه مشكل بكشاند بايد با آن مقابله كرد. به‌هرحال اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي موضوع حل‌شده در بيشتر كشورها بوده و بر اساس اين راهكار توانسته‌اند اين املاك را به بازار مصرف هدايت كنند.

وي بابيان اينكه مالكان بايد اميدي به بازگشت حباب مسكن نداشته باشند گفت: به‌هرحال بي‌توجهي به نياز متقاضيان واقعي مسكن و انتخاب الگوي نامناسب ساخت، پيامد طبيعي اين رفتارها بوده است. بيشترين نياز به مسكن در مناطق ميان درآمد و كم‌درآمد شهرهاست درصورتي‌كه اكثر ساخت‌وسازها در مناطق پردرآمدنشين و مسكن لوكس و گران‌قيمت بوده است. صباغ گفت: كاهش شديد قدرت خريد خانوارهاي كم و ميان درآمد و ياس و نااميدي نسبت به خانه‌دار شدن، شرايط پسابرجام و تغييراتي كه در بازار مالي به وجود آمد و همچنين عزم راسخ دولت و كشور به الگوي اقتصاد مقاومتي كه مستلزم حذف تقاضاي سوداگري مسكن و حمايت و تشويق سرمايه‌گذاري‌هاي مولد و اشتغال‌زا در بخش‌هاي اقتصادي و جذب سرمايه‌ها از سوي بخش‌هايي از اقتصاد كشور مثل شركت‌هاي دانش‌بنيان، انرژي و ساير صنايع امكان پيدايش جهش قيمت مسكن را دور از انتظار مي‌نمايد.

وي گفت: اگرچه اين املاك در حال حاضر به‌شدت مورد عناد قرارگرفته اما بايد به اين نكته نيز توجه كنيم اگر در جامعه‌يي ميزان عرضه يك كالاي اساسي بيشتر از تقاضا باشد. امنيت مطلوبي در جامعه برقرار مي‌شود؛ زيرا در بهترين شرايط يك سازنده تنها مي‌تواند 2 تا 5 سال املاك بلوكه‌شده خود را نگهداري كند اما بعد از مدتي به دليل افزايش هزينه‌هاي نگهداري مجبور به ارائه اين املاك به بازار خواهد شد. به‌هرحال به نظر مي‌رسد واحدهاي مسكوني خالي موجود در بازار مسكن طي سال‌هاي آينده مانند ضربه‌گير عمل كرده و مانع جدي جهش قيمت مسكن خواهد بود.