آينده بازار مسكن/مردم بين ارز و مسكن كدام را انتخاب مي كنند

در دوران گذشته در كشور دو دوره رونق بلندمدت رخ داد كه يكي از آنها طي سال هاي 73 تا 76 بود. بعد از اين دوره، يك دوران ركود داشتيم كه طي سال هاي 76 تا 77 اتفاق افتاد. در اين سال بخش مسكن با افت قيمت 10 درصدي روبه رو بود و بالاخره در اواخر سال 78 دوره رونق دوم آغاز شد. اين دوره كه تا سال 83 ادامه داشت در واقع ركود توليد بلندمدتي را در ايران موجب شد. بعد از آن اواخر سال 83 و آغاز 84 بود كه دوران ركود بلندي در بخش مسكن از سر گرفته شد: ركودي كه تا به امروز باقي مانده و طي اين سال ها فقط چندين دوران رونق موقت و گاه مصنوعي در اين بخش حاصل شد كه با ركود تورمي هم همراه بود كه به نظر مي رسيد تا حدود زيادي مصنوعي بود.دليل آن را هم در اين مي بينم كه افسانه سودآوري بخش مسكن به پايان رسيده است چرا كه بهاي مسكن به 10 الي 12 برابر درآمد سالانه خانوار رسيده است و براي وارد شدن متقاضيان به بازار مسكن ديگر تقاضاي موثر كفايت نمي كند. همان طور كه مي دانيم متقاضيان براي وارد شدن به بازار مسكن دو هدف را دنبال مي كنند: 1- ارزش مصرفي مسكن 2- ارزش دارايي و درست است كه ارزش دارايي حتي در شرايط تورمي هم ارزش قابل توجهي براي وارد شدن متقاضي در بخش مسكن دارد ولي متقاضي نهايي، مسكن را به عنوان كالاي نهايي هم مدنظر دارد و وقتي بهاي مسكن به 10 الي 12 برابر درآمد سالانه خانوار مي رسد يعني از حداكثر توان خانوار براي خريد يا حتي اجاره مسكن تجاوز مي كند.

    

    حداكثر  توان خانواده براي وارد شدن به بخش مسكن چقدر است؟

    

    حداكثر توان خانواده براي واردشدن به بخش مسكن و خريد يا حتي اجاره يك مسكن متعارف اين است كه پنج برابر درآمد سالانه خانوار باشد وگرنه زماني كه پرداخت قسط يا اجاره مسكن از 40 الي 50 درصد درآمد يك خانواده تجاوز مي كند، در نتيجه خانوار نمي تواند وارد بازار مسكن شود چرا كه اين تجاوز از حداكثر سهم درآمد خانوار كه به مسكن اختصاص مي يابد به اين معناست كه بايد براي ورود به اين بخش از ساير هزينه ها نظير تحصيل، پوشاك يا خوراك كم كند. بنابراين در چنين شرايطي يك خانواده متوسط ترجيح مي دهد اين كار را نكند. با وجود اين شرايط استدلال من اين است كه اين شرايط متقاضي مسكن به خصوص خانواده هاي طبقه متوسط جامعه را از دور خارج مي كند و توصيه من در آن سال اين بود كه اگر صاحبان مستغلات واحدهاي مسكوني مي خواهند در بازار مسكن رونق پايداري داشته باشند، با كوبيدن بر طبل افزايش قيمت مسكن اين كار را نكنند. در گذشته كه هنوز بهاي مسكن به اين حد نرسيده بود، افزايش قيمت باعث شده متقاضيان براي افزايش دارايي وارد بازار شوند و بازار مسكن رونق پيدا كند ولي به تدريج كه اين افزايش قيمت به حد غيرقابل تحمل براي طبقه متوسط رسيد، متقاضيان رفته رفته از دور خارج شدند. براي اينكه بتوانيم روند افزايش قيمت را طي اين چند دوره ببينيم، اين دوران را تشريح مي كنم.

    

    در كشورهاي پيشرفته صنعتي به طور متوسط بهاي مسكن سه برابر درآمد سالانه خانوار است. در ايران پيش از انقلاب بهاي يك مسكن متعارف (حدود 90 تا 100 متري) حدود 3 الي 4 برابر درآمد سالانه يك خانوار بود. در دهه اول بعد از انقلاب در شرايط جنگي به خاطر سياست هاي زمين شهري، وام و مصالح ارزان شده بود. طي اين سال ها سياست هاي اعمال شده موجب شده بود بهاي مسكن به سه برابر درآمد سالانه خانوار برسد. با وجود اينكه درآمد سالانه خانوار به خاطر شرايط جنگي كلاً كاهش پيدا كرده بود. به تدريج از سال 1368 به بعد يعني از زماني كه از يك سو سياست هاي شتاب زده تعديل آغاز شد و از سوي ديگر تراكم فروشي در تهران و ساير شهرداري ها رواج پيدا كرد، سبب شد قيمت زمين جهش پيدا كند. به تدريج از سال هاي 68 و 69 به بعد بهاي يك مسكن متعارف به طور متوسط به حدود شش الي هفت برابر درآمد سالانه خانوار رسيد.

    

    

    بله و در انتهاي دهه 70 نيز نزديك به 9 برابر شد و در اوايل دهه 80 حدوداً به 10 الي 12 برابر درآمد سالانه خانوار رسيد و به اين ترتيب متقاضي طبقه متوسط از دور متقاضيان واحدهاي مسكوني ساخته شده به خصوص در شهر تهران كه 40 درصد كل واحدهاي مسكوني كشور در شهر تهران ساخته شده، خارج شدند. در شرايطي كه جمعيت شهر تهران 18 درصد جمعيت كل كشور بود تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده در اين شهر 40 درصد كل واحدهاي مسكوني كشور را تشكيل مي داد بنابراين با اين وضعيت يك حباب مسكن در شهر تهران شكل گرفت كه من اسم آن را بورژوازي مستغلات نامگذاري مي كنم. البته ما در آن زمان اين هشدار را داديم كه چنين وضعيتي غيرعادي است چرا كه تقاضاي ساليانه از 18 درصد تجاوز نمي كند و حتي اگر گروهي به خاطر ارزش دارايي وارد بازي شوند، حداكثر به 20 الي 25 درصد مي رسد و اين فرض تقاضاي 40 درصدي تنها يك حباب است. با وجود همه اين شرايط اين حباب با دميدن در افزايش قيمت مسكن و با ترغيب مردم براي افزايش دارايي ها در اين بخش تا مدتي امكان تورم و به اصطلاح باد شدن آن بود. البته تا زماني كه بهاي مسكن تا اين اندازه با درآمد سالانه خانوار فاصله نگرفته بود، در آن حدوداً هشت برابر درآمد سالانه خانوار بود. دوره بعدي دوران دولت هشتم در دوره تنش زدايي از خارج پول ها مي آمد زماني بود كه بهره بانكي در خارج كم بود و دلار هم كاملاً ثبات داشت يك فرد مي توانست طي يك سال با ورود مقداري دلار از خارج و با در نظر گرفتن ثبات نرخ ارز حدوداً 30 الي 40 درصد سالانه در بازار مسكن سود ببرد در حالي كه چنين سود كلاني در بازارهاي جهاني ممكن نبود كه فردي بتواند در عرض يك سال از گردش پول سود ببرد. به اين ترتيب وارد يك دوران جديد شديم: از يك طرف فاصله ارزي با درآمد خانوار به وجود آمد از طرف ديگر تنش رخ داد. حتي در سطح جهان يك حباب مسكن به وجود آمد و به نوعي آنها هم وارد بازي شدند يعني كشورهاي خارجي براي حضور در رقابت جهاني مشغول دميدن در حباب مسكن خودشان شدند. كشوري مثل امريكا به خاطر شرايط جنگ براي رقابت در عرصه جهاني با كالاهاي ژاپني و چيني - چون صادرات كالانمي توانست باعث رونق اقتصادي كشورش شود - مجبور شد موتوري براي اقتصاد كشورش درست كند و اين موتور را بخش مسكن قرار داد. بوش براي اينكه حداقل گردش اقتصادي را داشته باشد در حباب مسكن دميد.همزمان حباب مسكن در ايران تضعيف شد چون بعد از آمدن دولت نهمشرايط تنش به گونه يي بود كه اطمينان دلارهايي كه وارد ايران مي شد را كم كرد و حتي دوره يي دلارها از كشور خارج مي شد تا در حباب جهان و بازارهاي جهاني سهم ببرد و اين فاصله (بهاي مسكن با درآمد سالانه خانوار) باز هم عظيم تر شد. به قول كينز: «افزايش نقدينگي يك نوع تامين مالي است.» كينز به افزايش نقدينگي توصيه مي كرد. نقدينگي يعني پول و در ظاهر به نظر مي رسد پول اعتباري مثل وام نيست ولي در واقع زماني كه پول به جامعه تزريق مي شود سرمايه گذارها وارد نقدينگي مي شوند و از آن استفاده مي كنند مثل اين است كه به آنها وام داده شده است. اوايل دولت نهم از اين سياست استفاده مي كرد و به نظر مي رسيد بورژوازي مستغلات با چرخش چند دست مي توانست يك جهش قيمتي به وجود بياورد و به طور مداوم مردم را ترغيب مي كرد براي افزايش دارايي مسكن بگيريد از سوي ديگر هم نقدينگي زياد شده بود بنابراين رونق هاي ناپايدار زياد شد.

    

    

    چون نقدينگي براي اينكه بتواند تقاضاي موثر را افزايش دهد بايد در سيستم گردش پيدا كند يعني درآمد و اشتغال ثابت ايجاد كند يعني دقيقاً همان چيزي كه كينز مي گفت كه با افزايش نقدينگي بتوان تقاضاي موثر را بالابرد يعني درآمد مردم و شغل ثابت براي آنها ايجاد كرد ولي در ايران وقتي نقدينگي را بالابردند در برابرش انواع يارانه ها، وام هاي زودبازده و... ايجاد كردند و زماني كه وام زودبازده نتواند شغل ثابت را براي مردم نگه دارد تقاضاي موثر را افزايش نمي دهد در همين شرايط مردم دچار توهم شدند. از يك طرف شغل ثابت و درآمد فزاينده يي براي مردم ايجاد نشد و از طرف ديگر مردم به صورت كاذب احساس كردند به خاطر واردات كالاهاي ارزان و درآمد عظيم نفت درآمدشان افزايش پيدا كرده است چون در اين شرايط كالاي ارزان مي خريدند اما تمامي اين قضايا سبب شد واردات كالاهاي ارزان، مشاغل ثابت و صنايع ايران را زمينگير كند و درآمدهاي ثابت به جاي اينكه به دست بيايد، از دست رفت چرا كه هنگامي كه تقاضاي موثر بالانمي رود كسي توان ورود به بازار مسكن را ندارد و درست به همين دليل است كه به رغم اينكه بهاي مسكن كاهش پيدا كرده است و سقف وام را هم بالابردند هنوز هم بخش مسكن رونق پيدا نكرده است.

    

    اول اينكه بالابردن سقف وام آنقدر نيست كه جبران افزايش قيمت گذشته را بكند و دوم اينكه افزايش درآمد آنقدر نيست كه فرد بتواند وارد بازار مسكن شود و درست در همين هنگام بحران جهاني آخرين ضربه را به پيكر بخش مسكن مي زند. اگر تا اين زمان بخش مسكن تنها دچار ركود بود در حال حاضر دچار فروبستگي شده است. 

    زيرا  علاوه بر اينكه درآمد مردم افزايش پيدا نكرده است نسبت به آينده هم نگران شده اند. همين طور اين كالاي ريالي به دست بورژوازي مستغلات چسبيده است. در وضعيت موجود مسكن كالاي ريالي است و كالاي ريالي را در شرايطي كه ارز در حال بالارفتن است كسي حاضر به خريدن آن نيست چرا كه مسكن كالايي غيرقابل صادرات و غيرقابل مبادله با خارج است. بنابراين شما در شرايطي كه مطمئن هستيد نرخ ارز ثابت است و بهاي مسكن افزايش پيدا مي كند اين كالاي ريالي را خريداري مي كنيد و چون نرخ ثابت است پس هر زماني براي فروش آن اقدام كنيد سود كلاني نصيب شما مي شود. اما در شرايطي كه تمام كالاهاي ارزي به شدت در حال افزايش قيمت هستند شرايط فرق مي كند. در نتيجه كسي وارد بازار مسكن نمي شود و بخش مسكن همچنان در فروبستگي گير كرده است. 

    

    -تمامي اين شرايط تشريحي از وضعيت گذشته و حال سيستم اقتصاد و بخش مسكن كشور است، از اين زمان به بعد چه وضعيتي ممكن است به وجود بيايد؟

    

    در چنين شرايطي يكسري تحليل هاي نادرست وجود دارد، به عنوان مثال اعلام مي كنند در حال حاضر داريم سه ميليون مسكن در چارچوب مسكن مهر درست مي كنيم. وقتي به چنين نظريه يي دقت مي كنيم مي بينيم اين سه ميليون مسكن را اگر براي يك خانواده چهار نفره حساب كنيم يعني بايد براي 12 ميليون نفر در ايران مسكن ساخته شود. جمعيت استان تهران چيزي حدود 12 ميليون نفر است كه در طول 200 سال مسكن براي آنها ساخته شده است در حالي كه مي خواهند طي دو يا سه سال، سه ميليون مسكن درست كنند. اما مردم كه اين محاسبات را نمي كنند اگر هم فرض بكنيم كه چنين گفته يي را باور كنند و قرار است سه ميليون مسكن ساخته شود چرا بايد وارد اين بازار شوند آن هم با اين فاصله قيمتي كه در بازار وجود دارد آيا بهتر نيست صبر كنند؟، و آيا اين فرض مطرح است كه دولت مي خواهد بگويد من در كارم خيلي موفقم كه در عرض سه سال، سه ميليون مسكن ساختم؟، در اين شرايطي كه توصيف كرديم مي خواهيم آينده را براي بخش مسكن پيش بيني كنيم: درآمد نفت در حال كاهش است و حتي ممكن است براي مردم تبديل نقدينگي به ارز مطلوب تر باشد كه به آن اصطلاحاً رجحان نقدينگي گفته مي شود. در علم اقتصاد شرايطي تعريف مي شود كه در آن نقدينگي رجحان پيدا مي كند. در يك مملكت معمولي نقدينگي رجحان ندارد. شما تصميم داريد پول را به دارايي تبديل كنيد چون شرايط تورمي است ولي همان زمان رجحان نقدينگي به وجود مي آيد چون اطمينان از آينده وجود ندارد و مردم مي خواهند پول در دست داشته باشند تا به موقع اگر كالايي كم شد خريداري و ذخيره كنند و هيچ وقت سرمايه گذاري روي كالاي سنگيني مثل مسكن نمي كنند آن هم در شرايط بحران جهاني. بنابراين بهترين حالت اين است كه به ارز تبديل بكنند كه مطمئن تر است و هنگامي كه كالاهاي ارزي به سرعت بالامي رود اين مقوله يك كالاي ريالي است كه نيازمند يك سرمايه گذاري سنگين است كه بر طبل ارزش دارايي كوبيده شده بود و مسووليتش را براي مردم به شدت كاهش مي دهد.