چالش‌ها و چشم‌اندازهاي بازار پيش‌فروش ملك و بي اعتمادي به بازار آتي مسكن

خبراقتصادي - شهلا روشني: در حال حاضر دو نوع «شناسنامه فني ساختمان» وجود دارد كه البته هيچ‌يك به‌صورت عمومي و براي تمام ساختمان‌ها صادر نشده است. نخستين شناسنامه فني و ملكي ساختمان مطابق با آيين‌نامه اجرايي ماده 33 قانون نظام‌مهندسي ساختمان و مبحث دوم مقررات ملي ساختمان از سوي مجري ذي‌صلاح ساختماني تهيه و پس از ارائه به سازمان نظام‌مهندسي و تاييد اين سازمان صادر مي‌شود؛ اما شناسنامه‌يي كه شهرداري تهران اعلام كرده و چند روز پيش آن را صادر كرد، «شناسنامه فني ساختمان» نام دارد كه به‌موجب تكليف قانون پيش‌فروش ساختمان و ابلاغيه هشت ماده‌يي وزير راه و شهرسازي در شهريورماه، براي هر يك از واحدهاي مسكوني پيش‌فروشي مورد تاكيد قرارگرفته است.

ايمان رفيعي، كارشناس بازار مسكن در اين زمينه با بيان اينكه دو شناسنامه فعلي در نوع كاربرد متفاوت از هم هستند، گفت: برگه شناسنامه فني ساختمان مخصوص ساختمان‌هاي پيش‌فروش و دفترچه شناسنامه فني و ملكي ساختمان براي تمام ساختمان اجباري است. رفيعي افزود: برگه شناسنامه فني از سوي شهرداري همزمان با صدور پروانه ساختماني و دفترچه شناسنامه فني و ملكي ساختمان را سازمان نظام‌مهندسي تهران و بعد از صدور پروانه ساختماني ارائه مي‌شود كه در زمان صدور پايان كار توسط شهرداري‌ مورد رويت و تاييد قرار بگيرد.

وي با بيان اينكه يكي از الزامات قانون پيش‌فروش اين است كه اين قراردادها در دفاتر اسناد رسمي انجام شود، گفت: در حال حاضر به علت تكميل تدريجي (اين دفترچه همزمان با صدور پايان كار شهرداري‌ها صادر مي‌شود) ساختمان‌هاي پيش‌فروشي ارائه شناسنامه فني و ملكي مقدور نبوده اگرچه برخي استان‌ها با هماهنگي و همكاري‌ شهرداري‌ها توانسته‌اند براي املاك خود شناسنامه فني ملكي دريافت كنند.

اين كارشناس گفت: اما به‌طور كلي تاكنون دفترچه شناسنامه فني و ملكي در استان تهران براي املاك پيش‌فروش صادر نشده است و ازآنجايي‌كه بدون اين دفترچه نيز امكان عقد قرارداد در دفتر اسناد رسمي مقدور نبود بنابراين وزير راه و شهرسازي با ابلاغ جديد تحت عنوان برگه شناسنامه فني اين معضل را حل كرده زيرا اين برگه همزمان با صدور پروانه قابل‌دسترس است.  رفيعي اظهار كرد: يكي از بزرگ‌ترين مشكلات و هزينه‌هاي سازمان‌ها، حفظ و نگهداري ساختمان‌ها و تاسيسات آنهاست اما مهندسي‌هايي كه انجام مي‌دهند، عمدتا مهندسي‌هاي بدون پشتوانه اطلاعاتي است و آن پشتوانه اطلاعاتي لازم را ندارد. متاسفانه فردي كه شناسنامه ساختمان را تهيه مي‌كند نيز اطلاعات لازم در اين مورد ندارد. شناسنامه ساختمان يك فيلدهاي اطلاعاتي دارد كه تا جزيي‌ترين موارد را شامل مي‌شود.  اين كارشناس بازار مسكن گفت: اگر در يك ساختمان براي تاسيسات، فاضلاب، سيستم آب‌رساني و ديگر تاسيسات و امكانات آن اتفاقي بيفتد يا دچار مشكل بشود، آنگاه است كه شناسنامه ساختمان به درد مي‌خورد زيرا در ضميمه‌هاي شناسنامه ساختمان نقشه‌هاي تاسيساتي، نقشه‌هاي اجرايي، نقشه‌هاي فني وجود دارد. حتي اينكه چه كساني اين بنا را ساخته‌اند نيز وجود دارد. بنابراين اگر يك موقع به مشكل بخورد از شناسنامه ساختمان مي‌توان مشكل را فهميد.  وي با بيان اينكه به‌طور كلي مستندسازي ايراني‌ها به‌خصوص در زمينه ساخت‌وساز بسيار ضعيف است، اظهار كرد: همانند هر شخص كه براي خود يك هويت و شناسنامه مخصوص دارد، شناسنامه فني و ملكي يك ساختمان نيز برگه هويت يك بناست. در بحث شناسنامه ساختمان مشخص مي‌شود كه پيمانكار بنا چه كسي بوده، بنا و مهندس ناظر چه كسي بوده؟ مهندس اجرا، طراح و محاسب ساختمان هم چه كسي بوده است؟ پس وجود و مطالبه اين شناسنامه براي هر شخص حقوقي و حقيقي الزامي است.

وي تاكيد كرد: اما صدور اين شناسنامه مي‌تواند با ايجاد اطمينان از رعايت اصول فني ساخت در خريداران مسكن آنها را با دلگرمي بيشتري روانه بنگاه‌هاي معاملات ملكي كند. در حال حاضر بزرگ‌ترين مشكل املاك پيش‌فروش شده نبود اعتماد و اطمينان است؛ زيرا متقاضيان معتقدند آنچه به عنوان پيش‌خريد مي‌خرند بسيار متفاوت از ملك تحويل گرفته ‌شده است؛ زيرا بسياري از سازندگان املاك پيش‌فروش تمام حقيقت را در خصوص ملك در حال ساخت عرضه نمي‌كنند.

رفيعي گفت: به نظر مي‌رسد نظر ابلاغ‌كنندگان اين دستورالعمل بيشتر رفع ايرادات قانوني بر سر معاملات پيش‌فروش مسكن باشد تا الزام به رعايت قوانين و ضوابط فني ساخت ملك. مشكل اين قبيل قوانين و دستورالعمل‌ها نه در متن و رعايت بندهاي اصول مهندسي است، بلكه مشكل اصلي در نبود ضمانت اجرايي و قوانين محكم حقوقي در برخورد با متخلفان از اين اصول و ضوابط است.

 نقش بيمه‌نامه‌ها

اين كارشناس گفت: در جامعه امروز ما بار جبران قريب به‌اتفاق نواقص ساخت و حوادث ناشي از قصور عوامل ساخت بنا بر دوش بيمه‌هاست و بيمه‌نامه‌هايي از قبيل مسووليت مدني كارفرما، فوت و غرامت دستمزد، بيمه عيوب پنهان ساختمان و... تمام مشكلات و بار حقوقي را از دوش سازندگان برداشته است.  وي گفت: راستي چرا بايد سازندگان كه مي‌توانند با پرداخت مبلغي در حدود كمتر از يك درصد ارزش ملك، خود را در برابر تمام اين مسووليت‌هاي مهم و حياتي بيمه كنند، بايد خود را ملزم به رعايت اصول و ضوابط هزينه‌بر و وقت‌گير فني ساختمان كنند؟

وي گفت: اين دفترچه در صورت اجراي واقعي مي‌تواند اطميناني به‌پيش خريدار عرضه كند؛ زيرا در چند سال اخير تقلب در ساخت‌وساز متضاد ازآنچه در زمان پيش‌فروش به‌پيش خريدار وعده داده‌شده به يكي از پرونده‌هاي مهم دادگاه‌ها تبديل‌شده است. معضلاتي مانند كم‌فروشي، استفاده از مصالح نامرغوب، تخلف در بخش‌هاي پنهان ساختمان باعث كاهش اعتماد و امنيت پيش خريداران شده است و بر همين اساس بسياري از متقاضيان بازار پيش‌فروش به اين بازار روي خوش‌نشان نمي‌دهند.

 سر بي‌كلاه مشاوران املاك

در همين حال جلال صباغ كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه در حال حاضر تعداد معاملات رسمي پيش‌فروش‌ها نسبت به آمار سال قبل به‌شدت كاهش‌يافته است، گفت: طي سه ماه پاييز امسال حدود 685قرارداد پيش‌فروش ساختمان در شهر تهران منعقد شده كه اين ميزان در مدت مشابه سال گذشته 1335قرارداد بوده است.

صباغ گفت: بزرگ‌ترين دليل كاهش ميزان معاملات پيش‌فروش ريشه در نحوه اجراي «قانون پيش‌فروش» دارد زيرا اين قانون بسيار گنگ و نامفهوم است.

وي با بيان اينكه در حال حاضر هيچ فايلي از سوي مشاوران املاك به بازار پيش‌فروش معرفي نمي‌شود، تاكيد كرد: قانون 5ساله پيش‌فروش به‌هيچ‌عنوان مطابقتي با ظرفيت بالقوه بازار پيش‌فروش ندارد.

صباغ با تاكيد بر اين موضوع كه در حال حاضر درج هر نوع آگهي پيش‌فروش منوط به دريافت مجوز رسمي از اداره كل راه و شهرسازي در هر استان است، گفت: به نظر مي‌رسد، ابلاغ صدور شناسنامه فني از سوي شهرداري همزمان با پروانه ساختماني باعث خواهد شد، رونق نسبي در بازار پيش‌فروش‌ها ايجاد شود.

اين كارشناس بازار مسكن اظهار كرد: تبليغ و عرضه پيش‌فروش در سال‌هاي اخير در لفافه توسط سازنده‌ها به‌پيش خريداران عرضه ‌شده است، سازنده با عناويني همچون «پرداخت چندمرحله‌يي» يا «تحويل در چند ماه آتي يا سال ديگر» عملا به متقاضي اعلام مي‌كند ملك وي به‌صورت پيش‌فروش است.

صباغ با بيان اينكه با ابلاغ اين قانون از چند روز پيش مشاوران املاك عملا از منافع كميسيون اين نوع قراردادها محروم خواهند شد، گفت: در حال حاضر قانون فقط به دفاتر اسناد رسمي مجوز جاري كردن اين نوع قرارداد را داده عملا سر مشاوران املاك در اين معاملات بي‌كلاه مي‌ماند.

وي گفت: با هوشمند كردن شناسنامه فني و ملكي كيفيت ساخت‌وساز افزايش و از سازندگان داراي صلاحيت استفاده مي‌شود.

صباغ با انتقاد از پيش‌خريداران مسكن گفت: متاسفانه با وجود مشكلات متعدد اجراي قانون پيش‌فروش مسكن به مطالبه عمومي تبديل نشده و همچنان به‌صورت غيررسمي عرضه مي‌شود.

وي در خصوص مشكلات عمده پيش‌فروش گفت: در حال حاضر نبود زيرساخت‌هاي لازم براي ثبت محضري قراردادها و همچنين منع انتشار بدون مجوز آگهي پيش‌فروش، ايجاد پيش‌فروش‌هاي به شكل فاميلي و اطميناني و چشم‌انداز مبهم بازار مسكن باعث شده است، سازندگان از پيش‌فروش املاك خودداري كرده يا در خفا اين امر مهم را انجام دهند.

صباغ در بخش ديگري از سخنانش با بيان اينكه در حال حاضر ساخت‌وسازهاي بالاي 2هزار مترمربع مشمول صدور دفترچه شناسنامه فني و ملكي به‌صورت بلاتكليف بين اختياري و اجباري هستند، گفت: اين در حالي است كه اغلب واحدهاي مسكوني كمتر از 2هزار مترمربع وسعت دارند؛ بنابراين اعم خريداران نمي‌توانند انحرافات سازنده را به‌صورت رسمي پيگيري كنند.

وي در خصوص برگه شناسنامه فني نيز متذكر شد: به نظر مي‌رسد به دليل عدم دريافت حق‌الزحمه توسط مهندس ناظر طبق ابلاغيه وزارت راه و شهرسازي و زمان صدور برگه شناسنامه فني ساختمان در حين صدور پروانه ساختماني كارآ‌يي مطلوبي نداشته باشد؛ زيرا عدم دريافت حق‌الزحمه توسط ناظر اين عمل را كاملا صوري خواهد كرد و از آن‌طرف اختياري كردن دريافت اين برگه توسط سازنده مشكل پيش‌خريداران را حل نخواهد كرد. اگرچه به‌موجب قانون پيش‌فروش، برگه شناسنامه فني ساختمان يكي از اسناد ضروري در زمان تنظيم قرارداد محضري پيش‌فروش در دفاتر اسناد رسمي است.

 دلايلي براي كاهش پيش‌فروش مسكن

رييس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه نقص و اشكالات قانون پيش‌فروش علت كليدي كاهش حجم معاملات در بازار پيش‌فروش مسكن است، گفت: موانعي مانند عدم صدور شناسنامه فني ساختمان، بيمه ساختمان‌هاي پيش‌فروش، مالكيت تدريجي و عدم حضور مشاوران املاك در قانون پيش‌فروش باعث شده بازار پيش‌فروش به حالت چراغ‌قرمز و بحراني تبديل شود.

حسام عقبايي با بيان اينكه در زمان ثبت قرارداد پيش‌فروش بايد دفترچه شناسنامه فني مطالبه شود، گفت: تاكنون حتي يك شناسنامه فني ملكي ساختمان (به علت تدريجي بودن پيش‌فروش‌ها) براي يك ملك هم صادر نشده است.

وي گفت: ماجراي بيمه ساختمان نيز براي خود روايتي ديگر دارد. تاكنون قانوني در رابطه با نحوه بيمه ساختمان‌هاي پيش‌فروشي مصوب نشده است. اين در حالي است كه يكي از ابزارهاي اساسي براي پيش‌فروش ملك داشتن بيمه ساختمان است.

رييس اتحاديه مشاوران املاك در خصوص مالكيت تدريجي نيز گفت: درصورتي‌ كه پيش‌خريدار در اواسط كار قادر به پرداخت اقساط بعدي نشود، معلوم نيست مالكيت ساير بخش‌هايي كه در مراحل قبلي ساخت به نام وي شده است با چه سازوكاري به‌پيش فروشنده برگشت داده خواهد شد.

وي گفت: ناديده گرفتن نقش مشاوران املاك در فرآيند پيش‌فروش ساختمان در متن قانون پيش‌فروش بيانگر بي‌توجهي به قشر مشاوران املاك و به رسميت نشناختن آنهاست درحالي كه مشاوران املاك به عنوان كاتاليزور معاملات از سال‌هاي پيش در ايران فعاليت كرده و باعث رونق بخشي به بازار مسكن شده‌اند.