متن كامل دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن

خبراقتصادي -  مديريت كل مقررات، مجوزهاي بانکي و مبارزه با پولشويي اداره مطالعات و مقررات بانكي  بانك مركزي، دستورالعمل اجرايي تأسيس، فعاليت و نظارت بر مؤسسات پس انداز و تسهيلات مسکن را منتشر كرد. 

تاسيس مؤسسات‌ پس‌انداز و تسهیلات مسکن با هدف كمك به رونق بخش مسكن و اقتصاد و تامين منابع طرح هاي مسكن در استان هاي كشور، به تازگي توسط  شوراي پول و اعتبار تصويب و منتشر شده و براساس ضوابط و وظايفي كه براي اين موسسات در نظر گرفته شده، فعاليت آنها گستره بزرگي از سپرده گيري و سرمايه گذاري تا اوراق مشاركت، تامين منابع از خارج و... را شامل مي شود و به همين خاطر، اگرچه ظاهرا كمك قابل توجهي براي تامين منابع مسكن و رونق آن خواهد داشت، اما از سوي ديگر، نگراني هايي از سوي كارشناسان در رابطه با نحوه فعاليت آنها و مشكلات و چالش هاي احتمالي مطرح شده است. 

طيف گسترده اي از وظايف و اختيارات اين موسسات نشان دهنده اين واقعيت است كه نظارت از سوي بانك مسكن و بانك مركزي و ساير نهادهاي نظارتي بايد به گونه اي باشد كه اهداف مورد نظر از تاسيس اين موسسات تحقق يابد. 

براين اساس، بايد ديد كه دستورالعمل اين موسسات چه نكاتي را ازجنبه نظارتي و كنترل هاي لازم و بهبود عملكرد اين موسسات در نظر گرفته و در صورت انحراف در اهداف و عملكردها چگونه مي توان به كنترل آنها اقدام كرد. 

براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار، مؤسسات‌ پس‌انداز و تسهیلات مسکن دارای مجوز از بانک مرکزی می‌توانند با جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. همچنین حداقل سرمایه لازم برای تأسیس و فعالیت مؤسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ 50 میلیارد تومان  و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز 30 میلیارد تومان  است.

نظام تأمین مالی بخش مسکن در کشور با چالش‌هایی از جمله کمبود منابع اعتباری پایدار، پایین بودن نسبت تسهیلات به قیمت مسکن و نبود ابزار‌های مالی کافی در بخش مسکن مواجه است. بر این اساس،‌ اتخاذ روش‌‌های نوین و بهره‌گیری از رویکرد‌های اثرگذار در تأمین مالی مسکن به همراه ایجاد نهاد‌های جدید می‌تواند راهکار مطلوبی برای برون‌رفت از این شرایط باشد.

 از جمله نهادهایی که می‌تواند نقش مؤثری در توسعه نظام تأمین مالی بخش مسکن ایفا کنند، می‌توان به مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اشاره کرد. مؤسسات مذکور، می‌توانند از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در مناطق جغرافیایی مشخص به تأمین مالی بخش مسکن در آن مناطق کمک کنند.

مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن که در بیشتر کشورها تحت عنوان مؤسسات پس‌انداز و وام (Savingsand Loan Associations) و یا دیگر عناوین مشابه وجود دارند، در واقع نوعی از نهاد‌های مالی هستند که سپرده‌‌های پس‌انداز خرد را دریافت کرده و وام‌‌های مسکن ارائه می‌کنند. هدف اصلی تأسیس این‌گونه مؤسسات، ارائه وام‌‌های رهنی برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص است. با فراهم کردن بستر تأسیس مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، می‌توان انتظار داشت که یکی از زمینه‌های شکل‌گیری پایدار و مداوم منابع مالی مورد نیاز برای تأمین مالی بخش مسکن و همچنین تسهیل و تسریع تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخش‌‌های اقتصادی فراهم شود.

البته سابقه تأسیس اینگونه نهادهای تأمین مالی بخش مسکن به قبل از انقلاب برمی‌گردد. در آن دوره با تصویب قانون تشویق پس‌انداز مسکن در سال 1346، تا سال 1358 تعداد 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن در تهران و 14 استان کشور تأسیس شده بود. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانک‌ها در سال 1358، تمام 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران در بانک رهنی ادغام شده و بانک مسکن را تشکیل دادند.

این گزارش حاکیست بانک مرکزی با هدف توسعه و تعمیق نظام تأمین مالی بخش مسکن در مناطق مختلف کشور و با استناد به تکلیف مقرر در ماده (2) آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) «قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» موضوع تصویب‌نامه شماره 120672‏‏‏‏/ت48328هـ مورخ 14‏‏‏‏/10‏‏‏‏/1393 هیأت محترم وزیران، «دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را تدوین کرد که پس از طرح و بررسی در یکهزار و دویست و بیست و سومین جلسه مورخ 16‏‏‏‏/6‏‏‏‏/1395 شورای پول و اعتبار تصویب شد. بر این اساس، مؤسسات‌ پس‌انداز و تسهیلات مسکن پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، در چارچوب مفاد دستورالعمل مزبور می‌توانند با جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. همچنین بر اساس مفاد دستورالعمل اجرایی مذکور، حداقل سرمایه لازم برای تأسیس و فعالیت مؤسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ 50 میلیارد تومان  و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز 30 میلیارد تومان  است.

برهمین اساس «دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» به شبکه بانکی ابلاغ شد. امید است با شکل‌گیری این نهاد جدید در نظام تأمین مالی بخش مسکن، شرایط برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه بیش از پیش تسهیل و تسریع شود.

با استناد به آييننامه اجرايي تبصره 2ماده 7 قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده و ناکارآمد شهري موضوع تصويب نامه دي ماه 1393 هيات وزيران و آيين نامه نحوه تأسيس و اداره مؤسسات اعتباري غيردولتي  موضوع تصويب نامه هيات وزيران در بهمن 93 و اصلاحات بعد آن و با هدف کمک به تأمين مالي بخش مسکن در  مناطق جغرافيايي مختلف از طريق جذب پس اندازهاي خرد و اعطاي تسهيلات مسکن در مناطق، »دستورالعمل اجرا و تاسيس، فعاليت و نظارت بر مؤسسات پسانداز و تسهيلات مسکن تدوين شده است. 

در ماده 3 آمده است:  مؤسسه اعتباري  و يا اشخاص حقوقي که سهام يا سرمايه داراي حق راي آنها به طورمستقيم و به هر ميزان متعلق به مؤسسه اعتباري است، مجاز به تأسيس و يا تملک سهام مؤسسه نمي باشند و بانک مسکن از شمول مفاد اين ماده مستثنی بوده و حداکثر مجاز به تملك  20 درصد سهام مؤسسه به صورت مستقيم و غيرمستقيم مي باشد.

ايجاد شعبه و يا نمايندگي توسط مؤسسه در محدوده استان ثبت شده در اساسنامه ، در

چار چوب آيين نامه ايجاد يا تعطيل شعبه يا باجه يا نمايندگي مؤسسات اعتباري در داخل

کشور و منوط به افزايش سرمايه مؤسسه به ميزان حداقل 20 درصد حداقل سرمايه

لازم جهت تأسيس و فعاليت مؤسسه امکانپذير است.

براساس ماده 5 حداقل سرمايه  لازم جهت تأسيس و فعاليت مؤسسه در تهران مبلغ  50 ميليارد تومان و در  ساير کلان شهرها و مراکز استان 30 ميليارد تومان، تعيين ميگردد.

بانک مرکزي میتواند در مقاطع دو ساله و حسب مورد با پيشنهاد بانك مركزي  و تصويب شوراي پول و اعتبار، نسبت به تغيير و افزايش حداقل سرمايه موضوع اين ماده اقدام نمايد.

در صورت تغيير ميزان سرمايه موضوع اين ماده، مؤسسه موظف است، حداکثرظرف مدت يک سال از تا ريخ تصويب، ميزان سرمايه خود را با حداقل سرمايه مورد نياز مصوب تطبيق دهد.

در ماده 6  به حوزه فعاليت مؤسسه پرداخته كه صرفا مجاز  به انجام عمليات پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي درچار چوب قوانين و مقررات و در قبول  سپرده سرمايه گذاري مدت دار، صدور  گواهي سپرده عام و خاص، دريافت تسهيلات بلندمدت از مؤسسات اعتباري، دريافت کمک و وام هاي خارجي از مؤسسات مالي و توسعه اي  بين المللي پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، دريافت کمک و تسهيلات از دولت، شرکتهاي دولتي، مؤسسات عمومي غيردولتي و شهرداري ها با رعايت قوانين و مقررات، صدور صدور  ضمانتنامه به در خواست سپرده گذاران مؤسسه؛ اعطاي تسهيلات  به اشخاص در قالب عقود اسلامي، سپرده گذاري در بانك مسكن، انتشار و فروش اوراق بهادار اسلامي نظير اوراق مشاركت، اوراق رهني، مسكن و صكوك، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ريالي به سپرده گذاران موسسه از طريق بانك مسكن، صدور كارت برداشت براي سپرده گذاران موسسه از طريق بانك مسكن، ارائه خدمات مشاوره اي در حوزه ساخت و ساز و توسعه، خدمات مربوط به وجوه اداره شده در حوزه مسكن، افتتاح حساب اماني در حوزه پيش فروش، ارائه خدمات نمايندگي و عامليت به منظور جمع آوري و تضمين وجوه به سازندگان و خريداران مسكن حداكثر به ميزان 50 درصد سرمايه پايه موسسه، ايجاد هر گونه پوشش بيمه اي براي دارايي هاي موسسه نزد شركت ها و موسسه بيمه، ساير عمليات مرتبط به تشخيص بانك مركزي  و... 

صدور ضمانت نامه حداقل پس از گذشت يكسال از صدور اجازه نامه فعاليت امكان پذير است. 

حد فردي و جمعي موضوع ضوابط ناظر بر تسهيلات و تعهدات اشخاص مرتبط ابلاغي بانك مركزي به ترتيب 1 و 5 درصد سرمايه پايه موسسه است. 

طبق ماده 8 حد فردی و جمعی تسهیلات و تعهدات کلان موسسه در چارچوب ضوابط ناظر بر تسهیلات و تعهدات

کلان ابلاغی بانک مرکزی براي هر ذی‌نفع واحد به ترتیب حداکثر معادل ۵ درصد و ۱۰۰ درصد سرمایه پایه موسسه می باشد.

همچنين حداقل نسبت کفایت سرمایه موسسه مطابق با ضوابط و مقررات مصوب شورای پول و اعتبار در خصوص نسبت کفایت سرمایه می باشد.

از سوي ديگر، موسسه مجاز به سرمایه گذاری در سهام و سایر اوراق بهادار به استثنای اوراق مشارکت بانک مرکزی و اوراق مشارکت دولت نمی باشد.حد مجاز تملک دارایی های ثابت توسط موسسه موضوع دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارایی های ثابت موسسات اعتباری حداکثر معادل ۲۰ درصد می باشد.

موسسه موظف است همواره حداقل ۱۰ درصد و حداکثر ۲۰ درصد مانده سپرده های خود را به صورت ترکیبی از وجه نقد و سایر دارایی های نقد که به سرعت، سهولت و با حداقل هزینه ممکن قابل تبدیل به وجه نقد می باشند (نظیر سپرده های مدت دار نزد بانک مسکن، اوراق مشارکت بانک مرکزی و اوراق مشارکت دولت) نگهداری نماید.

نسبت سپرده قانونی برای انواع سپرده های موسسه معادل ۲ درصد تعیین می شود.

نحوه محاسبه و پرداخت سهم سود قطعی متعلق به سپرده گذاران موسسه وفق ضوابط ابلاغی بانک مرکزی در خصوص نحوه محاسبه و تقسیم سود مشاع می باشد.

پذیرش سپرده تسهیلات خواه، ارائه هر گونه برنامه زمان بندی برای اعطای تسهیلات در قبال گذاردن سپرده برای مدت معین در چارچوب جداولی بر اساس نوبت و مبلغ و موارد مشابه توسط موسسه فراتر از آن چه بانک مرکزی تعیین خواهد نمود، ممنوع است.

میزان تسهیلات خرید و ساخت مسکن اعطایی توسط موسسه بنا به سیاست بانک مرکزی تعیین می شود.

به جز احکام خاص که در این دستورالعمل تصریح شده است، موسسه موظف به رعایت تمامی قوانین «آیین نامه نحوه تاسیس و  اداره موسسات اعتباری غیردولتی» مصوبات شورای پول و اعتبار، مفاد اساسنامه مصوب و بخشنامه ها و دستورالعمل های بانک مرکزی و سایر مقررات مربوط می باشد.

در صورت اشتغال به هر گونه عملیات بدون رعایت مقررات این دستورالعمل، بانک مرکزی مکلف به اعمال اقدامات لازم در چارچوب قانون پولی و بانکی کشور، قانون تنظیم بازار غیرمتشکل پولی و سایر قوانین و مقررات مربوط در مورد موسسات و افراد متخلف خواهد بود.