شرط لازم ولي نه كافي براي باز كردن گره مسكن
پرداخت وام منطقه‌اي مسكن وارد فاز اجرا شد
پس از آنكه دستورالعمل اجرايي تاسيس و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن در اواسط شهريور امسال به تصويب شوراي پول و اعتبار رسيد روز گذشته هيات‌وزيران درراستاي كمك به تامين مالي بخش مسكن از طريق جذب پس‌اندازهاي خرد و اعطاي تسهيلات، «دستورالعمل اجرايي تاسيس، فعاليت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن» را ابلاغ كرد.
خبر اقتصادی - سارا حامدي: با ابلاغ اين دستورالعمل كه در 18ماده و 4تبصره تنظيم شده، مي‌توان گفت كه طرح پرداخت وام منطقه‌يي رسما وارد فاز اجرايي شده است.
اين موسسات براي تامين نقدينگي موردنياز خود مي‌توانند علاوه بر دريافت تسهيلات از موسسات اعتباري، دولت، شركت‌هاي دولتي، موسسات عمومي غيردولتي و شهرداري‌ها، از موسسات مالي بين‌المللي نيز وام دريافت كنند. همچنين با تشكيل موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن، پرداخت وام مسكن در هر استان به‌صورت منطقه‌يي و با ضوابط خاص همان استان انجام خواهد شد.
درواقع مي‌توان گفت كه دستورالعمل اجرايي تاسيس، فعاليت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن براي حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري و با هدف كمك به تامين مالي بخش مسكن در مناطق جغرافيايي مشخص از طريق جذب پس‌اندازهاي خرد و اعطاي تسهيلات مسكن در آن مناطق تصويب شده است.
جزئيات دستورالعمل
براساس دستورالعمل اجرايي تاسيس، فعاليت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن،
موسسه اعتباري يا اشخاص حقوقي كه سهام يا سرمايه داراي حق راي آنها به‌طور مستقيم و به هر ميزان متعلق به موسسه اعتباري است، مجاز به تاسيس يا تملك سهام موسسه نيستند همچنين بانك مسكن از شمول مفاد اين ماده مستثنا بوده و حداكثر مجاز به تملك ۲۰درصد سهام موسسه به‌صورت مستقيم و غيرمستقيم است.
طبق اين دستورالعمل ايجاد شعبه يا نمايندگي توسط موسسه در محدوده استان ثبت شده در اساسنامه، در چارچوب «آيين‌نامه ايجاد يا تعطيل شعبه يا باجه يا نمايندگي موسسات اعتباري در داخل كشور» و منوط به افزايش سرمايه موسسه به ميزان حداقل ۲۰درصد حداقل سرمايه لازم جهت تاسيس و فعاليت موسسه امكان‌پذير است.
در اين دستورالعمل كه به‌تازگي اجرايي شده است حداقل سرمايه لازم جهت تاسيس و فعاليت موسسه در تهران مبلغ ۵۰۰ميليارد ريال، در ساير كلان‌شهرها و مراكز استان‌ها ۳۰۰ميليارد ريال، تعيين شده است.
بر همين اساس، بانك مركزي مي‌تواند در فواصل زماني دو ساله و موردي با پيشنهاد بانك مركزي و تصويب شوراي پول و اعتبار، نسبت به تغيير و افزايش حداقل سرمايه موضوع اين ماده اقدام كند. نكته مهم ديگري كه در اين دستورالعمل آمده آن است كه موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن مجاز به سرمايه‌گذاري در سهام و ساير اوراق بهادار به استثناي اوراق مشاركت بانك مركزي و اوراق مشاركت دولت نيستند.
براساس ماده14 اين دستورالعمل نحوه محاسبه و پرداخت سهم سود قطعي متعلق به سپرده‌گذاران موسسه وفق ضوابط ابلاغي بانك مركزي درخصوص نحوه محاسبه و تقسيم سود مشاع است و درنهايت اينكه طبق اين دستورالعمل ميزان تسهيلات خريد و ساخت مسكن اعطايي توسط موسسه بنا به سياست بانك مركزي تعيين خواهد شد.
از آنجا كه تصور مي‌شود پرداخت هرگونه تسهيلات و وام در حوزه مسكن مي‌تواند به‌عنوان نيروي محركه‌يي براي كمك به خروج بازار مسكن از ركود كمك كند «تعادل» موضوع اجرايي شدن پرداخت وام‌هاي منطقه‌يي را با دو نفر از كارشناسان حوزه مسكن در ميان گذاشت.
وام منطقه‌اي كافي نيست
فرهاد بيضايي كارشناس اقتصاد مسكن در رابطه با تاثير احتمالي پرداخت وام‌هاي منطقه‌يي بر بازار مسكن ابتدا بااشاره به مشكلات وام مسكن يكم گفت: مشكلي كه در رابطه با وام مسكن يكم وجود دارد آن است كه دولت در اين بخش آنقدري كه به موضوع تقاضا توجه كرده و وام خريد را در دستور كار قرار داده به حوزه توليد، وام پيش‌خريد و وام ساخت توجه چنداني نكرده است.
بيضايي ادامه داد: اين وام ميزان تقاضا را در بازار تشديد كرد درحالي كه در بازار ساخت و ميزان صدور پروانه‌هاي ساختماني تغيير چنداني صورت نگرفت.
وي افزود: از آنجا كه كف پس‌انداز براي برخورداري از وام مسكن يكم حداقل 80ميليون تومان است كه البته بايد به مدت يك سال نيز در حساب فرد متقاضي در بانك مسكن بخوابد شرايطي را ايجاد كرده كه تنها تعداد محدودي از متقاضيان مي‌توانند از اين وام استفاده كنند.
اين كارشناس اقتصاد مسكن در رابطه با موضوع وام منطقه‌يي كه قرار است براي نوسازي و بهسازي مناطق بافت فرسوده مورد استفاده قرار بگيرد نيز گفت: دولت بايد رويكردش را در رابطه با حمايت از بافت‌هاي فرسوده كشور تغيير دهد.
فرهاد بيضايي تصريح كرد: هفته گذشته بود كه معاون وزير راه‌وشهرسازي و رييس شركت عمران و بهسازي شهري بالاخره اعلام كرد كه احياي پلاكي در بافت‌هاي فرسوده جواب نمي‌دهد كه البته موضوعي كاملا درست است.
بيضايي ادامه داد: تسهيلاتي كه با عناوين مختلف تا امروز به بافت فرسوده اختصاص داده شده، آن‌طور كه بايد و شايد كارآمد نبوده و نتوانسته به احياي اين مناطق منجر شود، درواقع بايد گفت روند احياي بافت‌هاي فرسوده در كشور مشكلات ساختاري دارند و تا زماني كه مشكل حل نشود، نمي‌توان به بهبود وضعيت اين مناطق اميد داشت.
فرهاد بيضايي به تجربه كشورهاي ديگر اشاره كرد و گفت: براساس تجربه كشورهاي مختلف در دنيا، روند نوسازي و بهسازي مناطق بافت فرسوده با استفاده از توسعه‌گرهاي ساختمان انجام مي‌شود و درواقع بايد بگويم كه با استفاده از تسهيلات نمي‌توان اميد زيادي به حل مشكلات بافت فرسوده داشت.
لزوم پرداخت وام‌هاي منطقه‌اي
حسن محتشم رييس كانون انبوه‌سازان مسكن نيز در اظهارنظر ديگري درخصوص پرداخت وام‌هاي منطقه‌يي و محله‌يي و كمك آنها به بهبود وضعيت بازار مسكن و خروج آن از ركود نيز به «تعادل» گفت: هر اقدامي كه در زمينه پرداخت تسهيلات و وام و در جهت تحريك و توليد مسكن در كشور صورت بگيرد مورد استقبال انبوه‌سازان است و مي‌توان به ميزان خود بر بازار مسكن تاثير گذاشته و به خروج آن از ركود كمك كند.
محتشم ادامه داد: وام‌هاي منطقه‌يي كه به‌تازگي پرداخت آنها ابلاغ شده است براساس وضعيت و شرايطي كه دارد، مي‌تواند تاثيرات مثبت خود را در بازار مسكن نشان دهند.
رييس كانون انبوه‌سازان مسكن تصريح كرد: شايد يكي از دلايلي كه دولت در دو سال گذشته حتي با كنترل نرخ تورم نيز نتوانسته است به بازار مسكن براي خروج از ركود كمك كند اين باشد كه مسكن تنها بخشي (15درصد) از اقتصاد كشور است و به تنهايي نمي‌تواند در رابطه با ركود تاثيري داشته باشد.
حسن محتشم افزود: مي‌توان گفت پرداخت تسهيلات توسعه‌يي و منطقه‌يي بسيار لازم است و مي‌تواند تاثيرات خوبي را روي بازار مسكن بگذارد اما به تنهايي براي خروج بازار مسكن از ركود كفايت نمي‌كند زيرا پرداخت اين وام‌ها و تسهيلات جزو موارد تعيين‌كننده بازار براي خروج از ركود نيستند.
