جزئيات مصوبه شوراي پول و اعتبار در مورد موسسات پس انداز و تسهيلات مسكن، تزريق وام خارجي به مسكن

خبراقتصادي - محسن شمشيري - يكي ازموارد عمده كه در جزئيات مصوبه شوراي پول و اعتبار به چشم مي خورد، اين نكته است كه حداقل سرمايه اين صندوق ها در تهران با 500 ميليارد ريال، و در ساير كلان شهرها و استان ها با 300 ميليارد ريال است و جالب اين كه اين موسسات علاوه بر جذب منابع و مشاركت در تامين مالي طرح هاي ساخت و ساز، مي توانند نمايندگي ها و شعب خود را در ساير نقاط استان گسترش دهند. 

در شرح جزئيات مصوبه شوراي پول و اعتبار، به نكات مهمي از جمله، انتشار اوراق بهادار اسلامي، دريافت تسهيلات و كمك هاي خارجي، قبول سپرده مدت دار ، ضمانت نامه، دريافت تسهيلات بلندمدت و كمك از بانك ها، دولت، شهرداري ها، گواهي سپرده عام و خاص، اعطاي تسهيلات به مردم و متقاضيان، انجام عمليات بانكي و انتقال وجوه و منابع مالي سپرده گذاران، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ريالي، صدور كارت برداشت و افتتاح حساب و... به عنوان وظايف و حوزه گسترده عمليات اين صندوق ها اشاره شده است كه نشان مي دهد اين صندوق ها شبيه موسسات اعتباري و بانك ها مي توانند انواع خدمات بانكي و مالي را انجام دهند. 

 كارشناسان در ارتباط با تشكيل اين صندوق ها در نقاط مختلف كشور مي گويند: اگرچه هدف از اين مصوبه، كمك به ساماندهي صندوق هاي تامين مالي بخش مسكن در استان ها، شهرستان ها و نقاط مختلف كشور، با هدف بهبود وضعيت ساخت و ساز مسكن، ايجاد رونق و خروج از ركود است و مي تواند گامي مهم و خوب براي رونق بخش مسكن ارزيابي شود، اما در عين حال بايد توجه داشت كه نظارت بر اين صندوق ها، چه از سوي بانك مركزي و چه از سوي مردم، نهادهاي نظارتي، قوانين جاري كشور و متوليان بانكداري كشور از جمله بانك مسكن، و متوليان ساخت وساز، شهرداري ها، نظام مهندسي و... مورد توجه قرار گيرد تا مشكلات جديدي مانند موسسات غيرمجاز ايجاد نشود. 

در شرح جزئيات مصوبه شوراي پول و اعتبار، به نكات مهمي از جمله، انتشار اوراق بهادار اسلامي، دريافت تسهيلات و كمك هاي خارجي، قبول سپرده مدت دار ، ضمانت نامه، دريافت تسهيلات بلندمدت و كمك از بانك ها، دولت، شهرداري ها، گواهي سپرده عام و خاص، اعطاي تسهيلات به مردم و متقاضيان، انجام عمليات بانكي و انتقال وجوه و منابع مالي سپرده گذاران، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ريالي، صدور كارت برداشت و افتتاح حساب و... به عنوان وظايف و حوزه گسترده عمليات اين صندوق ها اشاره شده است كه نشان مي دهد اين صندوق ها شبيه موسسات اعتباري و بانك ها مي توانند انواع خدمات بانكي و مالي را انجام دهند. 

اگرچه ممكن است بخشنامه ها و نظارت بانك مركزي، اين صندوق ها را زير نظر بانك مسكن يا ساير بانك ها اداره كند، اما نگاهي به ابعاد عملكرد اين صندوق ها نشان ميدهد كه با سرمايه اندك 30 تا 50 ميليارد توماني مي توانند انواع خدمات مالي و بانكي را در حوزه مسكن انجام دهند كه مي تواند در صورت عدم نظارت و بي توجهي به قوانين، مشكلاتي را ايجاد كند. لذا ضروري است كه در مورد اين وظايف و عملكرد گسترده صندوق ها به نوعي عمل شود كه ايجاد  رونق در بخش مسكن به هر قيمت و هزينه و خسارتي صورت نگيرد. 

اگرچه با توجه به كمبود منابع دولت و بانك ها، برنامه دولت وبانك مركزي، تجهيز منابع مردمي بدون كمك هاي دولتي است اما بايد توجه داشت كه اگر نظارت درستي بر عملكرد صندوق ها انجام نشود، باعث مشكلاتي مانند موسسات غيرمجاز خواهد شد لذا از حالا بايد روي حوزه عمليات و عملكرد و وظايف آنها و مقررات نظارتي، ارزيابي درستي انجام شود.  

يكي ازموارد عمده كه در جزئيات مصوبه شوراي پول و اعتبار به چشم مي خورد، اين نكته است كه حداقل سرمايه اين صندوق ها در تهران با 500 ميليارد ريال، و در ساير كلان شهرها و استان ها با 300 ميليارد ريال است و جالب اين كه اين موسسات علاوه بر جذب منابع و مشاركت در تامين مالي طرح هاي ساخت و ساز، مي توانند نمايندگي ها و شعب خود را در ساير نقاط استان گسترش دهند. 

لذا با توجه به اين نكات، نقش نظارتي بانك مركزي، بانك مسكن، و ساير نهادهاي نظارتي بايد تقويت شود تا ضمن حفظ سرمايه و دارايي مردم، كار ساخت و ساز به خوبي پيش برود و صندوق ها و مديران و سهامداران آنها به خوبي به وظايف قانوني خود عمل كنند. 

همچنين پيش بيني متغيرهاي اقتصادي، از جمله هزينه ساخت و ساز، تورم، نرخ ارز، چند برابر شدن هزينه ساخت و ساز و... بايد مورد توجه قرار گيرد تا مانند مشكلاتي كه در گذشته براي پيش فروش مسكن در برخي نقاط ايجاد شد و هزينه ها بالا رفت و تعدادي از مردم و سازندگان و طرح هاي مسكن با مشكل مواجه شدند، در آينده چنين مشكلاتي در اين طرح هاي مسكن و ساخت و ساز ايجاد نشود، و اگر هزينه ها افزايش يا كاهش يافت، براي تعديل قراردادها، راهكارهاي اساسي مورد توجه قرار گيرد. 

شوراي پول و اعتبار، در اين مصوبه، راهكار اثرگذار در خروج مسكن از ركود را تامين مالي بخش مسكن، بدون تكيه به منابع دولت، و بانك ها عنوان كرده تا زمينه لازم براي مشاركت متقاضيان و تجهيز منابع مردمي در صندوق هاي تامين مالي مسكن ايجاد شود. 

براين اساس، گسترش اين صندوق ها به عنواني راهكاري اساسي براي خروج مسكن از ركود شناسايي شده است. 

جذب سپرده

اين صندوق ها كه با سرمايه 50 ميليارد توماني در استان تهران و 30 ميليارد توماني در ساير استان ها و مراكز استان ها تاسيس مي شوند، وظيفه دارند كه با قبول سرمايه گذاري مدرت دار، گواهي سپرده عام و خاص مثل بانك ها، دريافت تسهيلات بلندمدت از موسسه اعتباري، و... به تجهيز منابع اقدام كنند. 

اين نكات نشان مي دهد كه اين صندوق مانند بانك ها و موسسات اعتباري مي توانند سپرده جذب كنند، اما در عين حال بايد نوع رابطه آنها با بانك مسكن و بانك هاي كشور به گونه اي باشد كه ضمن نظارت بر روند سپرده پذيري اين صندوق ها، منابع‌آنها به طور مستقيم در مسير ساخت و ساز و مسكن به كار گرفته شود و از انحراف مناب آنها جلوگيري به عمل آيد. 

دريافت وام خارجي 

اين صندوق ها همچنين مي توانند با دريافت كمك و وام هاي خارجي از موسسات مالي بين المللي پس از اخذ مجوز بانك مركزي، دريافت كمك و تسهيلات از دولت، شركت هاي دولتي، شهرداري ها و... به تجهيز منابع بپردازند. در مورد دريافت وام خارجي، اگرچه مي تواند به ورود سرمايه خارجي كمك كند، اما در مورد دريافت كمك از شركت هاي دولتي و دولت و شهرداري ها، به نوعي نقض غرض خواهد بود زيرا اساس تشكيل اين صندوق ها بر كاهش استفاده از منابع دولتي استوار است و هدف اين است كه از منابع مردمي و خصوصي براي تجهيز منابع بخش مسكن استفاده شود. حال اگر قرار باشد كه از منابع دولتي استفاده كنند به نوعي با اصول اوليه آن مغاير خواهد بود. 

صدور ضمانت نامه 

اين صندوق ها همچنين مي توانند به درخواست سپرده گذاران موسسه در بخش مسكن در استان مشخص شده براي فعاليت خود، اقدام به صدور ضمانت نامه كنند. اما ضروري است كه در اين زمينه نيز آموزش ها، شاخص هاي مالي و نظارتي مورد توجه باشد تا كار به صورت منطقي و اصولي انجام شود. 

اعطاي تسهيلات 

اين صندوق ها مي توانند با اعطاي تسهيلات به اشخاص در قالب عقود اسلامي از جمله، مشاركت مدني، جعاله، استصناع، فروش اقساطي و... عمل كنند. اين نكته نشان مي دهد كه اين صندوق ها درست مانند بانك ها مي توانند به اعطاي تسهيلات هرچند به صورت محدود و براي ساخت و ساز مسكن و در استان خود اقدام كنند، اما در عين حال، نشان دهنده حساسيت موضوع از جهت تعيين نرخ سود اعطاي تسهيلات است و بايد ديد كه رابطه اين صندوق ها در رابطه با نرخ هاي مصوب شوراي پول و اعتبار وبانك مركزي و بانك مسكن به چه نحو خواهد بود و با چه نرخي مي توانند تسهيلات بدهند.  همچنين بايد بر روند خلق پول، گردش پول، هدايت آن به سمت خريد و فروش و ساخت و ساز و... نظارت شود تا اهداف مورد نظر از تشكيل اين صندوق ها يعني ايجاد رونق كسب و كار و ساخت و ساز محقق شود. 

همچنين  اقدام به انتشار اوراق بهادار اسلامي، مشاركت رهني، مسكن، صكوك، و... كنند. اين موضوع نيز نشان دهنده حضور گسترده اين موسسات در جذب منابع، تعيين نرخ سود اوراق مشاركت و... است كه با توجه به ميزان سرمايه محدود آنها، مسووليت سنگيني را برعهده مديران آنها قرار خواهد داد زيرا ميزان استقبال مردم از اوراق با توجه به طرح هاي مختلف، متفاوت است و كم و زياد مي شود و لذا بايد نظارت خاصي بر انتشار اوراق مشاركت از سوي اين صندوق ها صورت گيرد. 

سپرده گذاري و ارائه خدمات  بانكي از طريق بانك مسكن 

صندوق ها مي توانند با سپرده گذاري در بانك مسكن، منابع جذب خود را به گردش درآورند و ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ريالي به سپرده گذاران موسسه، از طريق بانك مسكن، صدور كارت برداشت براي سپرده گذاران از طريق بانك مسكن، نيز از جمله خدمات بانكي است كه اين صندوق ها با مشاركت بانك مسكن مي توانند انجام دهند. 

خدمات مربوط به وجوه اداره شده، اقتتاح حساب اماني در حوزه پيش فروش مسكن و... نيز از وظايف اين صندوق ها اعلام شده است. 

خدمات مشاوره 

البته بخش عمده اي از وظايف اين صندوق ها را مي توان جزو وظايف ذاتي اين گونه صندوق ها براساس تجربه بازار، بنگاه هاي معاملاتي، آشنايان محلي و مشاوران و... ارزيابي كرد. از جمله   ارائه خدمات مشاوره در ساخت وساز، جزو خدماتي است كه جزو وظايف صندوق هاي تامين مالي مسكن در مصوبه شوراي پول واعتبار آمده است. 

خدمات نمايندگي

 اين صندوق ها مي توانند در شهرستان ها و روستاها نمايندگي داشته باشند، ارائه خدمات نمايندگي و عامليت براي جمع‌آوري و تضمين وجوه به سازندگان و خريداران مسكن نيز از طريق نمايندگي ها انجام خواهد شد. 

پوشش بيمه اي 

ايجاد هرگونه پوشش بيمه اي براي دارايي هاي موسسه از طريق شركت هاي بيمه نيز جزو وظايف اين صندوق هاست تا دارايي ها، طرح هاي مسكن و ساخت و سازها را بيمه كنند. 

سايرعمليات به تشخيص بانك مركزي 

همچنين پيش بيني شده كه در صورت نياز و صلاحديد بانك مركزي،  سايرعمليات بانكي و مالي به تشخيص بانك مركزي انجام شود و صندوق ها آنها را اجرا كنند كه اين موضوع نيز مي تواند دايره وظايف و عملكرد اين صندوق ها را گسترش دهد.