افت فشار سرمايه‌گذاري در سر‌بالايي قيمت ملك

خبراقتصادي - زهره علامي: با آغاز دوران ركود مسكن از سال92، حجم سرمايه‌گذاري در اين حوزه نيز كاهش يافت زيرا سرمايه‌گذاران خرد منابع مالي خود را از بازار خارج كردند و فعالان ساختماني هم مانند سال‌هاي رونق، رغبتي براي سرمايه‌گذاري در اين زمينه ندارند البته دلايل ديگري نيز براي كاهش حجم سرمايه‌گذاري در بخش مسكن مطرح مي‌شود، كه مي‌توان به چسبندگي قيمت زمين و بالابودن نرخ سود سپرده‌گذاري در بانك‌ها نيز اشاره كرد. در واقع باتوجه به مقاومت صاحبان زمين براي تغيير نسبت‌هاي مالكيت ساختمان ساخته شده كه همچنان به نفع مالك زمين است، ساخت‌وساز صرفه اقتصادي ندارد و بالا بودن نرخ سود سپرده‌گذاري در بانك‌ها نسبت به سود حاصل از سرمايه‌گذاري در مسكن هم موجب مي‌شود كه سرمايه‌گذاران به سمت سپرده‌گذاري در بانك‌ها حركت كنند.

البته وابسته كردن كاهش حجم سرمايه‌گذاري به قيمت بالاي زمين و همچنين بالابودن نرخ سود سپرده‌گذاري بانك‌ها چندان كامل و جامع به نظر نمي‌رسد، زيرا در سال‌هاي گذشته كه قيمت زمين بيش از اين بود و نرخ سود سپرده‌گذاري نيز به 30درصد مي‌رسيد حجم سرمايه‌گذاري در بازارمسكن بالاتر از شرايط كنوني بود اما در آن زمان قدرت خريد مردم و شرايط اقتصاد كلان مناسب بود و متقاضيان قادر به خريد مسكن بودند.

 عوامل كاهش سرمايه‌گذاري در مسكن

محمدرضا فرهادي‌پور، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن در گفت‌وگو با «تعادل» درباره سرمايه‌گذاري در بخش مسكن مي‌گويد: بازار مسكن در اقتصاد ايران از سال١٣٨٦ به دليل افزايش شديد قيمت مسكن، چشم‌انداز بسيار مثبتي را به سرمايه‌گذاران نشان داد و پول‌هاي زيادي وارد اين بازار شد.

فرهادي‌پور ادامه مي‌دهد: اما باوجود اين، هميشه ساخت‌وساز يا به عبارتي عرضه مسكن با تاخير به دنبال تقاضا حركت مي‌كند و بخش عرضه مسكن در حال حاضر با ساختمان‌هاي ساخته شده بدون مشتري مواجه است.

وي اظهار مي‌كند: از سوي ديگر دو بازار رقيب مسكن هم بعد از نيمه دوم سال١٣٩١ جذابيت به مراتب بيشتري از بازار مسكن داشته‌اند و سرمايه‌ها را به سمت خود جذب كرده‌اند، بازار ارز با سه برابر شدن قيمت ارز در ظرف يك سال و بازار طلا با دو برابر شدن قيمت سكه در همين مدت، ‌نقش بازار جايگزين را براي مسكن بازي كردند.

به گفته اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، از يك‌سو، بازار مسكن با مازاد عرضه مسكن مواجه است و از سوي ديگر خروج سرمايه ازاين بازار صورت مي‌گيرد.

وي مي‌افزايد: مداخله دولت در بازار مسكن بعد از سال١٣٩٠، عامل ديگري است كه مي‌تواند مهم تلقي شود نمونه بارز آن مسكن مهر است كه حضور دولت در بازار مسكن، باعث خروج بخش خصوصي از اين بازار شد ضمن اينكه اجراي طرح هدفمندي يارانه‌ها هم هزينه ساخت‌وساز را افزايش داد البته بر عوامل فوق، هدفگذاري تورمي دولت تدبير و اميد را نيز بيفزاييد. فرهادي‌پور معتقد است، همه عوامل ذكرشده، دست در دست هم از افزايش قيمت مسكن با نرخي بيش از ١٥درصد جلوگيري مي‌كنند و بنابراين سرمايه‌گذاري در اين بازار بسيار كم سودتر از قبل از سال١٣٩٠ است.

اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن به بخش تقاضاي مسكن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: در اين بخش اقتصاد ايران گرفتار ركود و تناقض خست كينزي است بنابراين در شرايط فعلي افراد به دليل نااطميناني به شرايط اقتصادي برمبناي انتظارات گذشته نگر، از مصرف پرهيز دارند و پس انداز را در دستور كار خود قرار داده‌اند بنابراين تقاضا براي مسكن هم بسيار كمتر از دهه١٣٨٠ است.

وي ادامه مي‌دهد: آخرين عامل موثر در زمينه سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن عبارت است از نرخ سود بانكي. باتوجه به آنكه نرخ سود بانك‌ها در مدت چهار ساله ركود اقتصادي بيش از زمان رونق است، بنابراين جذابيت سرمايه‌گذاري در بازار مسكن بسيار بسيار كمتر مي‌شود. فرهادي‌پور معتقد است، تورم مسكن هميشه حول و حوش تورم عمومي مي‌گردد و بنابراين بازدهي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن، فعلا در حضيض خود است و با روزهاي بازدهي‌هاي حيرت آور فاصله دارد البته، اگر نظام بانكي سود سپرده‌گذاري را بيش از اين كاهش دهد سرمايه‌گذاران داخلي بايد ياد بگيرند به نرخ‌هاي بازدهي پايين‌تر و معقول‌تر سرمايه‌گذاري عادت كنند.

 صرفه ساخت كوچك متراژها در ركود

ايرج رهبر، رييس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران درباره سرمايه‌گذاري در حوزه ساخت‌وساز مسكن به «تعادل» مي‌گويد: طي سه چهارسال گذشته، فعاليت در حوزه ساخت‌و‌ساز نه‌تنها سودي براي فعال ساختماني نداشته است بلكه حتي خود سرمايه نيز بازگشتي نداشته است.

ايرج رهبر مي‌افزايد: در زمان رونق بازار مسكن، سرمايه‌گذاري 30درصد سود به همراه داشت اما در شرايط فعلي، سود سرمايه 100درصد زيان است. وي ادامه مي‌دهد: حداقل زمان لازم براي كسب سود در حوزه ساخت‌وساز 3 سال است كه اگر در اين مدت سرمايه در بانك سپرده‌گذاري شود مي‌تواند سود بيشتري به همراه داشته باشد، زيرا بازار مسكن در دوران ركود به سرمي‌برد، گفتني است كه سود متعارف سرمايه‌گذاري درحوزه مسكن 30 تا 35درصد است.

به گفته اين فعال ساختماني، ارزش افزوده زمين در اين مدت تغيير چنداني نداشته و در بهترين حالت، قيمت زمين در سه چهارسال گذشته افزايش 20درصدي داشته است.

ايرج رهبر اظهار مي‌كند: در واقع با شرايط بازار زمين و مسكن، فعاليت و سرمايه‌گذاري در اين حوزه نه تنها سودي به همراه نداشته بلكه همراه با زيان بوده است زيرا اگر سرمايه‌گذار و فعال ساختماني، منابع مالي خود را در بانك‌ها سپرده‌گذاري مي‌كرد 20 تا 25درصد سود دريافت مي‌كرد.

وي بيان مي‌كند: وابسته كردن كاهش حجم سرمايه‌گذاري در بخش ساخت‌و‌ساز به بالابودن قيمت زمين و نرخ بالاي سپرده‌گذاري در بانك‌ها صحيح نيست، زيرا در سال‌هاي گذشته شاهد بوديم كه با وجود رشد قيمت زمين و همچنين پرداخت سود 28درصدي بانك‌ها براي سپرده‌گذاري، فعالان ساختماني براي بهره‌گيري از منابع خود در بخش ساخت‌وساز استقبال مي‌كردند.

اين فعال ساختماني معتقد است، قدرت خريد مردم و همچنين حجم تقاضاي موثر براي خريد مسكن كاهش شديدي داشته است بر همين اساس شاهد افت سرمايه‌گذاري در اين زمينه هستيم اگرچه همچنان نياز به توليد يك‌ميليون واحد مسكوني در كشور وجود دارد.

ايرج رهبر مي‌گويد: در سال‌هايي شاهد رشد 100 تا 300درصدي قيمت زمين طي 5 تا 10سال بوديم، اما در اين مدت سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن كاهش نيافت بلكه شاهد افزايش حجم معاملات نيز بوديم. وي ادامه مي‌دهد: درحال حاضر اقتصاد كلان كشور درركود به سرمي برد و دولت به بانك‌ها، بيمه‌ها، پيمانكاران بدهكار است و همين موضوع ميزان نقدينگي و درآمدهاي دولتي را كاهش داده كه موجب كاهش قدرت و توان خريد مردم شده است. رييس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران به ساير عوامل موثر بر كاهش ميزان سرمايه‌گذاري دربخش مسكن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: دولت يازدهم كاهش تورم را نيز در دستور كار قرار داده است و همين موضوع موجب ركود غيرتورمي شده است و بر افت ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن اثرگذار بوده است. رهبر تصريح مي‌كند: در دوران ركود كه قدرت خريد متقاضيان مسكن كاهش مي‌يابد واحدهاي كوچك متراژ همچنان پرمتقاضي است زيرا قيمت اين واحدها كم است و بسياري از متقاضيان همچنان قادر به خريد اين واحدها هستند و به همين دليل سرمايه‌گذاري و ساخت‌وساز واحدهاي كوچك، توجيه اقتصادي دارد.

وي مي‌افزايد: در شرايط ركودي اگرچه پيشنهاد مي‌شود سرمايه‌گذاران و فعالان ساختماني به سمت ساخت‌وساز واحدهاي كوچك سوق يابند اما اين مساله نيز نبايد فراموش شود كه موقعيت منطقه نيز در تعيين متراژهاي ساختماني موثراست يعني واحدهاي كوچك متراژ بيشتر متعلق به مناطق متوسط و جنوب شهر هستند و متقاضيان مناطق شمالي به دنبال واحدهاي بزرگ‌تر هستند و نمي‌توان چنين فرمولي را براي كل مناطق شهري اجرا كرد.