رشد معاملات مسكن؛ صعودي در تهران 16 درصد، نزولي در شهرستان‌ها 37- درصد

خبراقتصادي - حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك با استناد به آمار سامانه ثبت اسناد و مستغلات كشور خبر داد: در تيرماه سال جاري تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن تهران 16.2درصد نسبت به مدت مشابه سال افزايش يافت اما تعداد معاملات كل كشور با كاهش ۵۷‌درصدي همراه بود.  

به گفته وي، در تيرماه سال جاري در شهر تهران ۱۶هزار و ۴۹۹قرارداد خريد و فروش مسكن به امضا رسيد كه اين رقم در مدت مشابه سال 94، ۱۴هزار و ۱۸۷مورد بود كه رشد 16.2درصدي را نشان مي‌دهد.  عقبايي همچنين آمار خريد و فروش مسكن كل كشور را اعلام كرد و گفت: در تيرماه سال جاري ۵۳هزار و ۸۶۵قرارداد خريد و فروش در كل كشور امضا شد كه اين رقم در مدت مشابه سال قبل ۸۴هزار و ۵۴۹مورد بود كه كاهش 37‌درصدي نسبت به سال 94 را نشان مي‌دهد.  وي افزود: در بخش اجاره نيز در شهر تهران ۲۱هزار و ۸۳۸قرارداد داشتيم كه با توجه به رقم ۲۰هزار و ۶۴۳مورد سال گذشته، قراردادهاي اجاره ۵.۷‌درصد افزايش يافته است اما در اجاره كل كشور نيز آمار نسبت به ماه مشابه سال گذشته اندكي كاهش يافت و در تيرماه امسال ۷۱‌هزار و ۶۵۵قرارداد اجاره به ثبت رسيد كه با توجه به تعداد ۷۴‌هزار و ۷۲۳قرارداد اجاره سال قبل با كاهش 4.2درصدي مواجه بوديم.

 دليل روند معكوس معاملات مسكن

حال سوال اين است كه دليل تفاوت در تعداد معاملات ميان پايتخت و ساير شهرها در چه عاملي نهفته است و چرا با وجود افزايش آمار تهران شاهد كاهش معاملات در كل كشور هستيم؟ در پاسخ به اين پرسش بايد اين موضوع در نظر گرفته شود كه در بررسي بازارهاي سرمايه‌يي بايد يك دوره زماني براي نتيجه‌گيري تعيين شود، آمارها در اين دوره تحليل شود و مقايسه آمار ماهانه نمي‌تواند قابل اتكا باشد.  محمودجهاني، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن درباره آمار منتشر شده درباره افزايش 16.2‌درصدي حجم معاملات مسكن در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته به «تعادل» مي‌گويد: با آمار منتشر شده در يك ماه نمي‌توان درباره شرايط كلي بازار مسكن قضاوت كرد و بايد يك روند 4 يا 5ماهه مورد بررسي قرار گيرد. درواقع براي تحليل بازار مسكن بايد حجم معاملات مسكن طي 5ماهه سال جاري با 5ماهه ابتدايي سال گذشته مورد بررسي قرار گيرد و سپس درباره شرايط و وضعيت بازار اظهارنظر شود.

 عدم وابستگي حجم معاملات شهرها

براساس تحقيقات موسسه عالي آموزش و پژوهش مديريت و برنامه‌ريزي تكانه‌هاي قيمتي وارد شده بر بازار مسكن تهران ابتدا بر البرز و سپس بر مركزي، قم، سمنان و... وارد مي‌شود و پرسش اين است كه آيا چنين انتظاري را مي‌توان درباره حجم معاملات مسكن نيز داشت، يعني با افزايش تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن در تهران، ‌حجم معاملات در شهرهاي ديگر نيز رشد كند؟ جهاني در اين زمينه مي‌گويد: به صورت كلي هميشه تحولات بخش مسكن يا رونق و ركود بازار از تهران آغاز مي‌شود و مناطق شمالي شهر تهران به عنوان مناطق پيشرو هستند كه تحولات از اين مناطق شروع مي‌شود و به ساير مناطق سرايت مي‌كند؛ بنابراين مي‌توان انتظار داشت كه افزايش حجم معاملات در تهران در ساير شهرهاي كشور نيز مشاهده شود.

به گفته اين كارشناس ارشد مسكن، باوجود اثرگذاري تحولات مسكن درتهران به ساير شهرها و كلان‌شهرها، اما نمي‌توان با اتكا به آمار حجم معاملات مسكن در تيرماه پيش‌بيني كرد كه در ماه‌هاي آتي شاهد افزايش حجم معاملات مسكن در ساير شهرها باشيم بلكه بايد روند تغييرات مورد بررسي قرار گيرد.  جهاني اظهار مي‌كند: علاوه بر اينكه بايد روند و مسير تحولات مسكن ارزيابي شود، در حال حاضر نشانه‌هاي لازم براي ايجاد رونق مسكن در كوتاه‌مدت مشاهده نمي‌شود، چراكه ممكن است، آمار به صورت تصادفي افزايش يا كاهش يابد.  وي اظهار مي‌كند: بررسي حجم معاملات ماه‌هاي گذشته نشان مي‌دهد روند معاملات بازار مسكن تهران از ابتداي سال تاكنون طبيعي است و تعداد معاملات در حد 16‌هزار قرارداد بوده است و شاهد جهش چنداني در تعداد قراردادها نبوده‌ايم.  اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن مي‌گويد: بايد اين موضوع نيز در نظرگرفته شود كه اغلب روزهاي تير سال 94 در ماه رمضان بوده و كاهش حجم معاملات در ماه مبارك رمضان طبيعي است و در اين شرايط نمي‌توان رقم معاملات خريد و فروش مسكن در تير ماه 95 را با 94 بررسي كرد.  فرهاد بيضايي، رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت هم در گفت‌وگو با «تعادل» پيشنهاد مي‌دهد: آمار ارائه شده از سوي رييس اتحاديه مشاوران املاك به تفكيك مناطق تهران منتشر شود و مشخص شود كه رشد مشاهده شده در حجم معاملات مربوط به كدام يك از مناطق تهران است و پويايي در تعداد قراردادها مربوط به كدام يك از مناطق تهران است.  وي ادامه مي‌دهد: حجم معاملات متفاوت از قيمت است، قيمت مسكن در برخي مناطق تهران كه جزو مناطق پيشران (1، 2، 3، ‌4، ‌5 و 6) هستند، تعيين‌كننده قيمت براي ساير مناطق است و قيمت مسكن در ديگر مناطق با توجه به متوسط قيمت مسكن در مناطق پيشران به دست مي‌آيد.  بيضايي معتقد است: بقيه استان‌هاي كشور ازجمله تبريز، اصفهان و شهرهاي شمالي در زمره شهرهاي پيشران محسوب مي‌شوند كه قيمت ساير شهرها از اين چند شهر نيز تبعيت مي‌كند.

به گفته رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت، نرخ قيمت در كل كشور با ضريبي وابسته به قيمت مسكن در مناطق پيشران تهران هستند اما در مورد حجم معاملات نمي‌توان اينگونه پيش‌بيني كرد كه با افزايش حجم معاملات در تهران، شاهد رشد قراردادها در ساير شهرها باشيم.  وي اظهار مي‌كند: حجم معاملات وابسته به مهاجرت، سطح تقاضا، فعاليت‌هاي اقتصادي منطقه و... است كه مي‌تواند در ميزان تقاضاي خريداران مسكن تاثيرگذار باشد.