تقدم افزایش مبلغ وام مسکن بر کاهش نرخ سود

خبراقتصادی - تجربه نشان مي‌دهد كه دوره‌هاي رونق و ركود مسكن سه، چهار يا پنج ساله است، آخرين سيكل رونق مسكن از سال87 تا 92 طول كشيد و اتفاقي كه بعد از سال92 رخ داد، تداوم دوره ركود مسكن تاكنون (95) بوده است، دراين سه، چهار سال اخير نيز براثر حاكميت ركود بر بازار، قيمت مسكن 45 تا 60درصد كاهش يافت.

حال باتوجه به آنكه دوره‌هاي رونق و ركود مسكن حدودا 4ساله است، پيش‌بيني مي‌شود در سال96 و پس از گذشت چهار سال از دوره ركود، شاهد بازگشت شادابي به بازار مسكن باشيم در واقع پس ازسپري شدن دوره ركود، سيكل رونق را طي مي‌كنيم.

 پيش‌بيني اكثر تحليلگران اقتصادي اين است كه قراردادهاي مربوط به توليد خودرو يا ديگر صنايع تا آذر و دي ماه سال جاري خروجي مالي ندارند و بايد پس از آن و به نتيجه رسيدن اين قراردادها، در انتظار بهبود بازار مسكن و ساير حوزه‌ها بود. به عبارت ديگر بر اساس پيش بيني‌ها رونق از سال آينده آغاز مي‌شود و از دو سه ماه قبل از آن بايد به جريان افتادن بازار مسكن آغاز شود و ما شاهد بهبود نسبي بازار مسكن از آذر و دي ماه سال جاري باشيم.

در اقتصاد زماني كه يك حوزه دچار آسيب يا ركود مي‌شود، ساير بخش‌ها نيز متضرر مي‌شوند و در اين شرايط كه اغلب بخش‌هاي اقتصادي در ركود است، كاهش نرخ سود تسهيلات خريد مسكن و افت 3درصدي نرخ سود سپرده نمي‌تواند اثرگذاري چنداني داشته باشد البته نمي‌توان گفت كه اين اقدامات شبكه بانكي سهمي در بهبود بازار ندارد بلكه نقش كم‌رنگي خواهد داشت زيرا بازار مسكن درركود عميق به سرمي برد و چنين تصميماتي نمي‌تواند در بهبود و ساماندهي بخش مسكن مهم تلقي شود.

درحال حاضر حجم معاملات خريد و فروش و قراردادهاي امضا شده ناچيز است و اغلب قراردادها مربوط به معاوضه است و دريافت تسهيلات خريد مسكن نيز بيشتر براي تبديل به احسن كردن واحد مسكوني مورد استفاده قرارمي گيرد زيرا با افزايش قيمتي كه تا سال92 درحوزه مسكن رخ داد هيچ كدام از تسهيلات خريد مسكن نمي‌تواند بخش بزرگي از قيمت مسكن را تامين كنند، ضمن اينكه فاكتورها و عوامل تاثيرگذار بر ركود و رونق مسكن تحت تاثير افزايش يا كاهش ميزان تسهيلات، كاهش يا افزايش نرخ سود تسهيلات و... نيست زيرا در سال‌هاي اخير هزينه مصالح و مواد ساختماني افزايش يافته، حقوق كارگران رشد داشته است و... درواقع تمام مولفه‌هاي مرتبط با مسكن در ركود به‌سر مي‌برند و 40صنعت و 220شغل نيز با خود به ركود برده و حتي اقدامات شهرداري‌ها در تخفيف 25تا 30درصدي صدور پروانه‌هاي ساخت و فروش تراكم نيز نتوانسته كمكي به شرايط موجود كند.

در شرايط كنوني وركودعميق، كاهش نرخ سود تسهيلات خريد مسكن و افت نرخ سود سپرده نمي‌تواند اثر چنداني دربهبود بازار داشته باشد زيرا اگرچه مسكن درسبد خانوار يك كالاي مهم تلقي مي‌شود اما اولويت‌هاي ديگري نيز براي خانوارها وجود دارد هم‌اكنون مردم توان اقتصادي لازم براي خريد مسكن را ندارند اين موضوع را بانگاهي به سبد هزينه‌هاي خانوار را مي‌توان ثابت كرد، مسكن اگرچه به عنوان يك كالاي مهم و باارزش تلقي مي‌شود اما مشكلات اقتصادي و وجود ساير هزينه‌هاي حياتي موجب مي‌شود كه تصميم اخير شبكه بانكي در بازار مسكن اثرگذاري محسوسي نداشته باشد، البته اگر تسهيلات صندوق پس انداز مسكن يكم مي‌توانست نيمي از هزينه خريد يك واحد مسكوني را پوشش مي‌داد كاهش نرخ سود تسهيلات تاثير بيشتري داشت، به عنوان نمونه قيمت خريد يك واحد مسكوني 70متري درمناطق متوسط و روبه پايين تهران (هرمترمربع 4 تا 4.5ميليون تومان) حدود 280 تا 310ميليون تومان هزينه دارد كه 80ميليون تومان نمي‌تواند كمك چنداني به خريدار كند درواقع افرادي مي‌توانند از اين تسهيلات به خوبي استفاده كنند كه قصد تبديل به احسن كردن داشته باشند ضمن اينكه براساس شرايط پرداخت تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم، از نظر بانك واحد مسكوني خريداري شده بايد ارزش اعطاي چنين مبلغي را داشته باشد. درواقع سهم كم تسهيلات خريد مسكن ازجمله وام 80ميليون توماني صندوق پس انداز مسكن يكم، وام 60ميليون توماني اوراق بهادار و... در تامين هزينه يك واحد مسكوني سبب شده است كه كاهش 2، 3درصدي نرخ سود اينگونه وام‌ها در رونق بازار يا افزايش رغبت خريداران اثرمحسوسي نداشته باشد.

دراين ميان حتي اگر نرخ سود تسهيلات خريد با سود 4درصد نيز پرداخت شود به دليل آنكه نمي‌تواند نقش پررنگي در هزينه خريد يك واحدمسكوني داشته باشد با استقبال مواجه نمي‌شود زيرا خريدار حداقل بايد 200 تا 230ميليون داشته باشد و پس از دريافت اين وام قادر به خريد خانه شود ضمن اينكه بايد اين موضوع نيز درنظرگرفته شود كه اقساط ماهانه تسهيلات 80ميليون توماني حدود يك‌ميليون تومان مي‌شود كه هرخانواري قادر به پرداخت چنين مبلغي به‌صورت ماهانه نيست حتي با افزايش دوبرابري مبلغ وام نيز (160ميليون) بايد ماهانه رقمي حدود 2ميليون تومان به بانك قسط پرداخت كند كه از توان اغلب خانوارهاي ايراني خارج است، حتي اگر مرد و زن هر دو شاغل باشند باز هم هزينه‌هاي ديگري غيراز هزينه مسكن وجوددارد كه پرداخت اقساط اين وام را با مشكل مواجه مي‌كند، ‌به عبارت ديگر هم ميزان وام بايد تامين‌كننده سهم بزرگي از قيمت يك خانه باشد و همين كه پرداخت اقساط ماهانه آن از توان خانوارهاي دهك‌هاي يك تا 5 خارج نباشد.