نقد ماده 16 پيش نويس لایحه نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان ها، هزاران مشكل از تفكيك ساختمان ها براي مردم ايجاد مي شود

خبراقتصادي -  به دنبال انتشار خبر تهيه پیش نویس اولیه لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها و نوآوری‌های آن، واكنش هاي متعددي از سوي وكلا، حقوق دانان و كارشناسان رشته هاي مختلف نسبت به اين لايحه مطرح شده است. 

كارشناسان معتقدند كه اگرچه با توجه به گذشت 50 سال از اين قانون و رشد شهرنشيني و فرهنگ آپارتمان نشيني و همچنين عدم رعايت پهنه بندي تجاري، اداري، مسكوني در مناطق مختلف شهرهايي مانند تهران، ضروري است كه قانون اصلاح شود تا شرايط زندگي شهري تغيير كند و آرامش و رضايت بيشتري را به همراه داشته باشد، اما واقعيت اين است كه اصلاح قانون نبايد به گونه اي باشد كه هزينه هاي سنگين براي جوانان ايجاد كند و يا امكان زندگي و فعاليت هاي خدماتي براي شغل هايي مانند دفتر وكلا، روزنامه نگاران، مطب دندانپزشكي، پزشكي و بسياري از شغل هاي خدماتي را غيرممكن كند و بسياري از شغل ها را از بين ببرد. زيرا اين مسائل با شرايط كنوني كه بيكاري گسترده در كشور وجود دارد و بسياري از شغل هاي كم درآمد فعاليت دارند، هماهنگ نيست.

براين اساس در گفت وگويي با عباس بشيري، سعيد خمسه و عيس شعباني وكلاي دادگستري، نظر آنها را در مورد لايحه جديد و مواد آن جويا شديم. 

عباس بشيري نويسنده 40 جلد كتاب هاي حقوق كاربردي و از جمله چند كتاب در مورد حقوق و مقررات آپارتمان نشيني به خبراقتصادي گفت: تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه  مرتبط با آن، به پنجاه سال قبل باز می گردد و از آخرین اصلاح جزیی آن نیز 18 سال می‌گذرد، و قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 16 اسفند 1343 با الحاقات و اصلاحات بعدی سال‌های 1351، 1358، 1359 و 1376 در 15 ماده و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب  8 ارديبهشت  1347 با اصلاحات بعدی 1353، 1359 و 1371 در 27 ماده تنظیم شده است.

وي با اشاره به ماده 16 لایحه نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمانها که پیش نویس این لایحه به کانون وکلارسيده گفت: وكلا و همکاران ما دراین زمینه اظهار نظر كرده اند و لازم است كه به صورت دقيق و حقوقي به آن پرداخت شود. 

وي با اشاره به  چند تالیف کتاب كه  در زمينه آپارتمان داشته است گفت: مدت ها در اين زمينه تحقيق و بررسي داشته ام و مصلحت وبقاي وکلا، پزشکان، مهندسین، کارشناسان و انواع شغل هاي خدماتي را در اين نمي بينم كه از ساختمان هاي مسكوني جدا شوند و به ساختمان هاي تجاري و اداري نقل مكان كنند. زيرا در اين شرايط هزينه سنگين جابجايي و گراني ساختمان هاي تجاري، امكان فعاليت آنها را از بين مي برد و آنها را بيكار خواهد كرد. 

وي افزود: طبق لايحه جديد، هرنوع استفاده غیرمسکونی از ساختمان ها بايد طبق قانون باشد، لذا تصویب آن درحد خود بسیار مخاطره  آمیز است. زيرا اگر چنين قانوني تصويب شود به اين معناست كه باید ادعا کنیم پروانه وکالت متعلق به آپارتمان است نه وکیل ... در حاليكه پروانه متعلق به وكيل است. پس قابلیت ارث وانتقال نیز میتواند داشته باشد يعني وقتي پروانه وكالت به ساختمان داده مي شود پس مي توان آن را به ارث گذاشت! در حاليكه چنين نظري غلط است، پروانه پزشکی، مهندسی، و کارشناسی هم همین حکم را دارد.اولا پروانه را بايد به ساختمان بدهند و دوم اين كه قابل ارث بردن است. درحاليكه قانون پروانه را به شخص و وكيل و مهندس و پزشك مي دهد و او بايد مطب و دفتر معرفي كند. حال اگر او را مجبور كنيم كه در ساختمان غيرمسكوني فعاليت كند، به اين معني است كه براي آن ساختمان، ارزش قائل هستيم نه براي مهندس و وكيل و... 

يعني هر كس كلي درس مي خواند كه دكتر و مهندس و وكيل شود بايد كلي پول هم داشته باشد كه دفتر خريداري كند و كلي پول براي خريد ملك تجاري هزينه كند.... 

عيسي شعباني در اين زمينه گفت: اگر يك وكيل جوان قرار باشد كه يك ساختمان غيرمسكوني خريداري كند چگونه بايد اين كار را انجام دهد؟ بايد سال ها براي ديگران كار كند و با وكلاي با سابقه هماهنگ باشد تا بتواند روزي و درآمد داشته باشد. اما اگر در محل مسكوني خود امكان فعاليت داشته باشد، درآن صورت با هزينه كمتري امكان فعاليت خواهد داشت. 

سعيد خمسه نيز گفت: در كتاب نظام حقوقی حاکم بر آپارتمان در قوانین  ومقررات  موضوعه ورویه  قضایی (نشر جنگل) نحوه استفاده از انواع آپارتمان به عنوان اداری،  مسکونی، و تجاری را آورده اند، آنچه در ماده 55 قانون شهرداری مصوب  1334طي  28بند بيان شده، وظایف عمرانی، خدماتی،  نظارتی و حفاظتي، رفاهی، مدیرت منابع و....را روشن كرده است. 

وي افزود: بر اساس لايحه جديد، تنها آپارتمانهایی که کاربری آنها مسکونی است، مسكوني تلقي مي شود یعنی عبارت قانون فقط درمورد آپارتمانهایی است که کاربری مسکونی دارند و نوع کاربری را نیز شهرداری طبق نقشه تفضیلی و جامع شهر تعیین می‌کند که دراثر انواع حریم در حقوق ایران و اراضی داخل محدوده شهرها آیت مباحث به تفضیل آمده اند.  همچنين بايد از محل تجاری براي عنوان مطب و دفتر وکالت وغیره استفاده کنند. یعنی اگر صرف استفاده مسکونی آپارتمان بیرون بیاید باهرکاربري وعنواني مشمول حکم ماده16خواهد بود و اين موضوع و اين نوع تعريف، تمام ساختار كنوني و خدمات و شغل ها را به هم مي ريزد و تعريف محل كار و ساختمان و... را تغيير مي دهد. 

عباس بشيري نيز در مورد نحوه دريافت اجازه از مالكان ساختمان براي انجام كار اداري و تجاري گفت: در لايحه آمده است كه تنها در صورتي مي توان از ساختمان مسكوني براي تجاري و اداري استفاده كرد كه رضایت مکتوب مالکان کلیه آپارتمانهای دیگر ساختمان را اخذ کرده باشند. یعنی اولا رضایت نامه باید کتبی باشد، دوما فقط توسط مالکان داده می‌شود، یعنی قائم مقام يا مستاجر نمی تواند این کار را انجام دهد، ثالثا چگونه دریک ساختمان که100واحد دارد اخذ چنین رضایتی مقدور مي باشد، رابعا تمام تصمیمات درمقررات آپارتمانها نصف بعلاوه یک مساحت اختصاصی ها هستند چگونه اینجا رضایت مطلق همه اعضای ساختمان شرط شده است..

وي افزود: رضایت نامه مکتوب باید به همراه درخواست مالک حسب مورد به شهرداری يا بخشدا ری محل داده شود.مراجع مذکور با رعایت کلیه مقررات مربوطه اجازه استفاده موردنظر رابه متقاضی خواهند داد.یعنی شهرداری يا بخشداری تقاضا را بررسي مینماید و رعایت کلیه مقررات دیگر به عبارتی مبهم است، چه مقرراتی مورد نظر است و بايد كدام مقررات و قوانين را مورد توجه قرار داد؟ موضوع بسيار مبهم و تفسير بردار و اختلاف برانگيز است و نمي توان با چنين قانوني، وضعيت شهر و شغل ها را ساماندهي كرد 

اگر قرار باشد كه با شهرداری، شهرسازی، مقررات صنفی و... موضوع بررسي شود که بسیار جای تامل و بحث دارد و عملا همه را به دردسر مي اندازد و اختلاف زياد بين مردم و ساختمان ها ايجاد مي كند. همين حالا براي جمع كردن شارژ ساختمان اين همه مشكل وجود دارد. چگونه مي توان از همه مالكان براي چنين فعاليت هايي اجازه گرفت؟

سعيد خمسه نيز گفت: همچنین درصورتی که مالک آپارتمان در جریان استفاده ازحدود متعارف تجاوز کند ویا نحوه استفاده از آپارتمان را تغييردهد هرکدام از ساكنان می توانند از مراجع مذکور توقف استفاده به عنوان محل کسب را درخواست کند، که دراینجا شهرداری يا بخشدا ری در مقام قضایی بالا رفته اند و ميتوانند دستور موقت و توقف نوع استفاده و یا تجاوز از حدود متعارف که هیچ مبانی يا مبناي قانونی صرف  برای آن مشخص نشده است را انجام دهند و مراجع مذکور با احراز صحت ادعا مي توانند مجوز اعطا شده را لغو کنند.

وي افزود: یعنی شهرداری يا بخشدار مجوز، پزشکان، وکیل، روزنامه نگار، مهندس، کارشناسی را باطل میکنند، یا مجوز اعطا شده به آپارتمان را لغو می نمایند، پس شهرداری یک مجوز نوع استفاده از آپارتمان را صادر ومعالا برای آن نیز وجه و دستمزد مقرر خواهد نمود.

عيسي شعباني نيز گفت: در تبصره ماده  16 آمده که ازتاریخ لازم الاجرا شدن قانون درمدت یک سال مالک باید نسبت به اخذ رضایت ازمالکان اقدام والا لغو استفاده از آپارتمان صادر خواهد شد، آپارتمان مسلوب المنفعه میگردد و این تحدید و ازبين بردن مالکیت مخالف ماده 30 قانون مدنی است. درنهایت همه اقشار مردم با این ماده به ورطه و گرفتاری خواهند رسید، و مرجع خاصی برای رسیدگی به دعاوی ناشی از ماده 16 قانون آپارتمان ها تاسیس خواهد شد و هزاران  پرونده از تصويب ناصواب وغيرکارشناسي این ماده بوجود خواهد آمد، که کانون محترم وکلا باید سیاهه ای تهیه و وکلا ودیگر اقشارملت مخالفت خود با تصويب این ماده را به مجلس شورای اسلامی اعلان نمایند.