فرهاد بيضايي
پس‌انداز اندك براي مسكن گران
صحبت‌هاي وزير راه و شهرسازي و برنامه‌هاي اعلامي از سوي اين وزارتخانه نشان مي‌دهد كه پايه و اساس تامين مسكن بر مبناي شكل‌گيري نظام پس‌انداز در طرف تقاضاست. ايجاد صندوق‌هاي زمين و مسكن، گسترش بازار رهني و بازار رهن ثانويه راهكارهايي است كه مبتني بر نظام پس‌انداز است.
خبر اقتصادی - بررسي تجربيات كشورهاي مختلف نيز نشان مي‌دهد كه آورده متقاضي و پس‌انداز سهم عمده‌يي در تامين مالي مسكن داشته است. بنابراين پس‌انداز يكي از اصولي‌ترين راهكارهاي تامين مالي مسكن است كه در دوره‌هاي مختلف نيز مورد توجه قرار گرفته است.
اما بررسي آمار اعلامي از سوي وزارت راه و شهرسازي نشان‌دهنده استقبال نامناسب از روش‌هاي پس‌انداز در تامين مالي مسكن دارد. در حالي كه در شرايط فعلي افراد بايد براي دريافت وام‌هاي 80 يا 60 ميليوني حداقل 40 يا 30ميليون تومان را سپرده‌گذاري كنند به‌طور متوسط تنها 19ميليون تومان در صندوق‌هاي پس‌انداز سرمايه‌گذاري شده و تنها 800ميليارد تومان براي 42هزار نفر طي 3سال گذشته سپرده‌گذاري شده است. ارقامي كه نشان مي‌دهد با نياز فعلي بازار مسكن خيلي تطابق ندارد.
نكته‌يي كه بايد وزارت راه و شهرسازي و سياست‌هاي اقتصادي مسكن با آن تطابق كند، اين است كه چگونه بستر پس‌انداز در كشور به وجود آيد و چه عواملي به عنوان عامل تهديد و تحديد‌كننده نظام پس‌اندازي شناخته مي‌شود. مهم‌ترين عامل تهديد و تحديد‌كننده نظام پس‌اندازي در طرح‌هاي فعلي دولت پديده شكست بازار است كه سبب عدم تناسب قيمت مسكن و سطح درآمد خانوار شده است. اين عدم تناسب سبب مي‌شود تا شاخص دسترسي به مسكن افزايش يافته و دوره انتظار مسكن نيز به تبع آن افزايش يابد.
طبق طرح جامع مسكن كه توسط وزارت راه و شهرسازي تهيه شده شاخص دسترسي به مسكن به‌طور متوسط در دهك‌هاي مختلف 12سال محاسبه شده است به اين معني كه يك خانوار ايراني بايد به مدت 12سال تمام درآمد خود را پس‌انداز كند تا بتواند صاحب مسكن شود.
با توجه به اينكه مسكن يك‌سوم سبد هزينه خانوار را تشكيل مي‌دهد طبق طرح جامع مسكن دوره انتظار مسكن به‌طور متوسط به 36 سال خواهد رسيد يا به عبارت ديگر طبق برآورد طرح جامع مسكن اگر خانواري بتواند تمام سهم هزينه مسكن خود را پس‌انداز كند و رقمي را بابت اجاره‌بها پرداخت نكند در شرايط فعلي بعد از 36 سال امكان تملك واحد مسكوني را خواهد داشت در حالي كه عمر يك خانوار ايراني با توجه به سن ازدواج و سن اميد به زندگي طول عمر يك خانواده ايراني كمي بيش از 40 سال است. در چنين شرايطي تمام عمر و ثمره يك خانواده تبديل به يك واحد مسكوني حداقلي خواهد شد كه فرصتي براي استفاده از آن را ديگر ندارد. به نظر مي‌رسد كه دولت براي شكل‌دهي نظام پس‌انداز در تامين مالي مسكن بايد توجه ويژه‌يي در خصوص كاهش شاخص دسترسي و طول دوره انتظار مسكن داشته باشد تا خانوار در بازه زماني كوتاه يا ميان‌مدت امكان بتواند برنامه‌ريزي تملك واحد مسكوني را داشته باشد و انگيزه لازم براي پس‌انداز داشته باشد. نمونه بارز اين مساله در سال‌هاي اخير مسكن مهر بوده است. استقبال مردم به طرح مسكن مهر با توجه به تمام مشكلاتي كه در اجراي اين طرح وجود داشت، تناسب قيمت تمام شده با توان پس‌انداز خانوار بوده است كه دسترسي آحاد مردم به اين طرح و طول دوره انتظار را بهبود بخشيد. آورده 10 تا 20ميليون توماني توانست با درآمد سالانه 18 ميليون توماني خانوار ايراني در زمان ثبت‌نام مسكن ارتباط مناسبي برقرار كند. امر بسيار مهمي كه در سياست‌هاي فعلي وزارت راه و شهرسازي مشاهده نمي‌شود.
* رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت
