ترويج جدانشيني با تامين مسكن محرومان

براساس يافته‌هاي تحقيقاتي رسانه‌هاي معتبر بين‌المللي ازجمله «اكونوميست» درباره سرمنشا ناآرامي‌هاي چند ساله در پاريس،نسل دوم ساكنان مناطق فقيرنشين كه عمدتا در حومه پاريس و ساير شهرهاي بزرگ فرانسه سكونت دارند به‌دليل سرخوردگي ناشي از زندگي در شهرك‌هايي كه 45تا 50سال پيش با سياست‌گذاري‌هاي دولت و براي تامين مسكن كم‌درآمدها ساخته شد، به‌دنبال «حقوق اجتماعي» از دست رفته خود هستند و چون اين جدانشيني را ناشي از تصميم‌گيري‌هاي مسوولان دولتي مي‌دانند با كوچك‌ترين كاستي در سياست‌هاي جديد، دست به اعتراض‌هاي خياباني مي‌زنند.

در اين شرايط پژوهشي به سفارش وزارت راه‌وشهرسازي و ازسوي علي چگني، مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي همچنين كريم احمدي كارشناس دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارتخانه انجام شده است كه نشان مي‌دهد، تجربيات مفيد فرانسه به‌ويژه درمـورد نهادسازي و ايجاد سازمان‌هاي خصوصي و عمومي ذي‌نفع در مسكن اجتماعي، سازوكـار تامين مالي و صندوق پس‌انداز مسكن، مشوق‌هاي مالياتي و يارانـه‌هاي تخصيصـي بـه مسكن اجتماعي و نيز ظرفيت‌ها و توسعه مناسب بازار رهن مي‌توانـد به‌طور مـوثر در ايران مورد استفاده قرار گيرد ضمن اينكه اجراي طرح مسكن اجتماعي در فرانسه موجب شده بعد از چندين دهه كاهش در عرضه و ساخت‌وساز مسكن نيز تاحدودي تقويت شده و به تقاضاي بازار پاسخ داده شده است.

اگرچه مي‌توان از تجربه‌هاي تامين مالي مسكن اجتماعي فرانسه الگو گرفت، اما نبايد تجمع ساختمان‌هاي مربوط به مسكن اجتماعي در محله‌هايي از شهر را كه منجر به تجربه ناخوش فرانسه شده است را از نظر دور داشت. البته طي سال‌هاي پس از جنگ تجربه‌هاي مشابهي در بخش‌هايي از خيابان شريعتي تهران صورت گرفته است. ساختمان‌هايي كه به آوارگان جنگ تحميلي ارائه شد، اما به‌دليل ناهمگوني اين افراد با ساكنان خيابان شريعتي مشكلاتي را هم براي آنها و هم براي ساكنان محله‌هاي يادشده ايجاد كرد.

 براساس پژوهش انتشار يافته ازسوي دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، تا قبل از سال1975 سياست‌هاي مسكن اجتماعي در فرانسه «جداسازي طبقات» و تمركز فقرا در محله‌هايي با كثرت وجود مسكن اجتماعي در آن بود كه به بدنامي اين مناطق و عدم تمايل اقشار متوسط به سكونت در آن مناطق انجاميده بود ولي با تغيير سياست‌هاي مسكن در فرانسه، برنامه مسكن اجتماعي بر اختلاط اجتماعي، وجود گروه‌هاي مختلف اجتماعي، پراكنده‌سازي مسكن اجتماعي در دل شهرها و محله‌هاي متنوع تمركز يافت كه همين تغيير رويكرد مهم‌ترين عامل موفقيت اين مدل جديد تامين مسكن در فرانسه و استقبال متقاضيان مسكن از مسكن اجتماعي شده است.

 اثر مسكن اجتماعي بر بازار ملك فرانسه

نتايج اين پژوهش حاكي از آن است كه تاثير اجراي طرح مسكن اجتماعي بر بازار مسكن موجب شده كه اين بازار به دو دوره قبل و بعد از سال1975 تقسيم شود. در اين سال قانون الزامات بخش مسكن تصويب شد و تغييرات جدي در برنامه‌هاي مسكن ايجاد شد. حدود 55‌درصد موجودي مسكن فرانسه مربوط به قبل از سال1976 است. به‌عنوان نمونه از سال1966 تا 1975 حدود 1.2ميليون واحد مسكوني بنا شده‌اند و در دوره زماني قبل از سال1976 بود كه ايالت‌ها و شهرهاي جديد بزرگي در كنار كلان‌شهرها شكل گرفتند. در سال‌هاي اخير از كل 33.9ميليون واحد مسكوني موجود در كشور فرانسه، تعداد 28.8ميليون خانوار ساكن است و از اين تعداد واحد مسكوني موجود حدود 3ميليون واحد، مسكن دوم و مابقي مسكن‌هاي غيرقابل سكونت، ‌قديمي و خالي از سكنه هستند. همچنين هزينه‌ها و سرمايه‌گذاري بخش مسكن در اقتصاد فرانسه 21.9درصد از توليد ناخالص داخلي معادل 471ميليارد يورو است كه از اين مبلغ 30‌درصد صرف سرمايه‌گذاري و 70‌درصد صرف هزينه‌هاي جاري (شامل اجاره‌بها، شارژ، آب، ‌سوخت و...) است. براساس آخرين داده‌هاي منتشر شده، كمك‌هاي دولت فرانسه به بخش مسكن به‌طور متوسط در ساليان اخير 1.9‌درصد توليد ناخالص داخلي (معادل 40ميليارد يورو) بوده است. به علاوه در سال2013 سهم هزينه مسكن در بودجه خانوار معادل 22‌درصد بوده است. در سال2013، ‌كمتر از يك‌درصد مسكن‌ها فاقد يكي از عناصر اصلي آسايش (عوامل ضروري مانند آب، برق و...) بوده است؛ درحالي كه در سال1984 اين رقم 15درصد بوده است مساحت متوسط مسكن در فرانسه 91مترمربع بوده و متوسط نفر در واحد مسكوني موجود در فرانسه 2.3نفر است.

 دسترسي افراد به مسكن دلخواه

در برنامه‌ها و سياست‌هاي مسكن اجتماعي فرانسه كمك هزينه مسكن براي بسياري از اقشار كم‌درآمد جامعه پيش‌بيني شده است همچنين پرداخت يارانه و حمايت مالي براي بازپرداخت بخشي از وام مسكن نيز به برخي افراد تعلق مي‌گيرد.

استراتژي كلي دولت فرانسه درمورد مسكن را در اين جمله مي‌توان خلاصه كرد كه «تلاش مي‌كنيم اين امكان را فراهم كنيم كه درچارچوب سياست اختلاط اجتماعي، هركسي به مسكن مناسب دلخواهش دسترسي داشته باشد.»

مسكن اجتماعي در فرانسه شامل ساخت، توسعه، ساكن كردن و مديريت مسكن‌هاي اجتماعي استيجاري است.‌ درصد مسكن استيجاري اجتماعي از كل مسكن‌هاي موجود حدود 17‌درصد و نسبت آن از كل مسكن‌هاي استيجاري 44‌درصد است. بخشي از واحدهاي استيجاري مسكن اجتماعي، به صورت مستقيم توسط اتحاديه مسكن اجتماعي احداث شده و به مستاجران واجد شرايط مسكن اجتماعي واگذار مي‌‌شوند و بخشي نيز پس از احداث توسط بخش خصوصي با وساطت اتحاديه مسكن استيجاري اجتماعي و با استفاده از كمك‌هاي دولتي (در قالب پرداخت بخشي از اجاره‌بها) در اختيار خانوارهاي مشمول مسكن اجتماعي قرار مي‌گيرند.

 جايگاه مسكن اجتماعي در فرانسه

خلاصه‌يي از مشخصات و ويژگي‌هاي بخش مسكن فرانسه و جايگاه مسكن اجتماعي در اين كشور به شرح ذيل است:

1) از تعداد 28.8ميليون خانوار ساكن در فرانسه 58‌درصد مالك و 42‌درصد مستاجر هستند.

2) مسكن اجتماعي در فرانسه اقدام به تامين مسكن در دوقالب ملكي و استيجاري براي اقشار كم درآمد و ساير گروه‌هاي هدف مي‌كند.

3) 44‌درصد از خانوارهاي مستاجر (5.4ميليون خانوار) در مسكن اجتماعي ساكن هستند كه سالانه حدود يك‌درصد به اين سهم افزوده مي‌شود.

4) باتوجه به افزايش تدريجي جمعيت در فرانسه، هر سال حدود 30 تا 40هزار خانوار جديد تحت پوشش مسكن اجتماعي قرار مي‌گيرند.

5) 70‌درصد مسكن اجتماعي در مناطق شهري بالاي 100هزار نفر واقع شده‌اند.

نرخ اجاره مسكن‌هاي اجتماعي حدود 50‌درصد اجاره‌بهاي معمول بازار آزاد مسكن است و ميزان آن توسط نهاد متولي مسكن اجتماعي باتوجه به ميزان يارانه و كمك‌هاي دريافت شده جهت ساخت واحد، تعيين مي‌شود.

 مشاركت شركت‌هاي خصوصي

 همچنين شركت‌هاي خصوصي نيز در اجراي مسكن اجتماعي مشاركت مي‌كنند، به‌طوري كه اين شركت‌ها مكلف هستند معادل 45هزارم‌درصد حقوق كاركنان خود را به تامين مسكن اختصاص دهند. مقررات سختگيرانه‌يي در ساخت مسكن در فرانسه وجود دارد، به‌طوري‌كه كيفيت مسكن اجتماعي فرانسه با بقيه مسكن‌هاي خصوصي و ملكي برابري مي‌كند. بايد بـه اين نكتـه توجه كرد كه قانون و محدوديت خاصي در مورد اندازه يا هزينه‌هاي مسكن اجتمـاعي وجود ندارد و تنها استانداردهاي كلي براي كل بخش مسكن تعريف شده اسـت. بنـابراين باتوجه به تشابه قوانين، مسكن اجتمـاعي بـا بقيه مسـكن‌ها هـم‌تـراز بـوده و از لحـاظ استانداردهاي زندگي با مسكن آزاد برابري مي‌كند. در قالب مسكن اجتماعي برنامه‌هايي براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري و همچنين بهسازي مسكن‌هاي موجود براي كاهش مصرف انرژي در واحـدهاي مسـكوني اجـرا مي‌شود.

دسترسي و امكان تعلق مسكن اجتماعي محدود به سـقف درآمـد افـراد اسـت كـه اين محدوديت‌ها در سطوح ملي توسط قوانين خـاص و دقيق بـراي طرح‌هاي تامين مـالي مشخص مي‌شود، البته مناطقي كه مسكن در آن بنا مي‌شود و تعداد افـراد خـانوار نيز در اين مورد جزو مولفه‌هاي تاثيرگذار در تخصيص يا عدم تخصيص مسـكن اجتمـاعي بـه شخص است و هرچه تعداد افراد خانوار افزايش يابـد، سـقف تعيـين شـده نيز افـزا يش مي‌يابد.

بر اساس اين گزارش، قراردادهـاي اجـاره در مسـكن اجتماعي فرانسه داراي محدوديت زماني نيست و تا زماني كه مستاجر اجـاره را پرداخـت ‌كند و مشـكل قانوني نداشته باشد، در واحد استيجاري ساكن است و صرفا اگر درآمد مسـتاجر اضـافه شود مبلغي به اجاره‌بها اضافه مي‌شود. از اواسط دهه 1990، نرخ مالكيت مسكن در فرانسه افزايش يافـت. البتـه سـهم مالكيت خانه‌هايي كه به وسيله وام رهني تضمين شده‌اند كاهش يافت.

بعد از كاهشي در دهه 1980، بخش اجاره خصوصي در مقابل بخش اجاره اجتماعي -كه نرخ افزايش آن كاهنده شده بود- بهبود يافت. البته نسبت مسكن اجاره اجتماعي در پـاريس و منـاطق شـمال شـرقي فرانسـه بيشتر است. سهم مسكن اجتماعي از كل مسكن‌هاي موجود در كشور فرانسه حدود 17‌درصد است، ولي طي سال‌هاي اخير سهم مسكن اجتماعي در بخش مسكن فرانسه افزايش يافته است و به‌طور متوسط از حـدود 230هـزار واحـد مسـكوني عرضه شده جديد در بازار مسكن كشور فرانسه، طي سال‌هاي اخير حـدود 70هـزار واحد آن (معادل 30درصد) در قالب مسكن اجتماعي عرضه شده‌اند.

 تامين مالي مسكن اجتماعي در فرانسه

بررسي روند نرخ‌هاي بهره نشان مي‌دهد كه نسبت مانده تسهيلات مسكن به توليد ناخالص داخلي به‌طور فزاينده در حال افزايش است و از حدود 23‌درصد در سـال 2003 بـه 43‌درصد در سال 2014 رسيده و اين به دليل نرخ سود تسهيلات پايين و طول دوره بازپرداخـت بلندمدت آنهاست، البته همچنان اين نسبت جزو پايين‌ترين كشورها در اروپاست؛ اين نسبت در هلند 95درصد، در دانمارك 114، در نروژ 75 و در امريكا 67‌درصد است. وام‌هاي مسكن ناخالص تا سال 2007 به‌طور فزاينده به دليل افزايش بازار رهن و افزايش قيمت‌ها در حال افزايش بوده، ولي از سال 2008 اين روند كاهشي بوده است.

وام‌هاي مسكن رهني عمدتا توسط بانك‌هاي تجاري توزيع شده و بانك‌هاي تخصصي وام مسكن اكنون بسيار كم بوده و سهم ناچيزي از بازار دارند، همچنين وام رهنـي بـدون پشـتوانه وجود خارجي ندارد. نحوه تخصيص وام به اشخاص حقيقي كاملا قانونمند بوده و كميته امور ملكي و بانكي، وضع‌كننده قوانين وام‌دهي است و كميته‌هاي تخصصي براي رسيدگي به هرگونه اختلاف بين مشتريان و وام‌دهندگان وجود دارد.