خروج مسكن از كما

همچنين متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب به ميزان 1.7 و 2.8درصد افزايش داشته است.

باوجود اين، تعداد معاملات ارديبهشت95 همچنان (حدود 36درصد) كمتر از ماه مشابه در سال93 است. رشد ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در ارديبهشت ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل نيز كمتر از نرخ تورم (نقطه‌ به نقطه ارديبهشت ماه ۶,۸درصد و تورم سالانه ارديبهشت نيز ۱۰,۲درصد) است. به اين ترتيب مي‌توان گفت، اگرچه بازار مسكن هنوز تجربه‌هاي معاملاتي آخرين دوره رونق شديد (نيمه اول سال92) را نتوانسته تكرار كند، اما از دي و بهمن سال گذشته با رشد تعداد معاملات خريد و فروش و بيرون آمدن از قفل شدگي معاملات وارد دوره «ركود اندك» - ورود بيمار به بخش مراقبت‌هاي ويژه- شده است.

آمارها و تجربه‌هاي مربوط به دوره‌هاي ركود و رونق در 24سال گذشته حاكي از آن است كه در دوره «رونق اندك» -ورود بيمار به بخش عمومي- رشد قيمت مسكن بيش از نرخ تورم بوده است، ضمن اينكه رشد معاملات بازار خريد و فروش ملك نيز در قياس با دوره «ركود شديد» -دوره به كما رفتن بيمار- قابل توجه است.

 هر دوي اين شاخص‌ها (تعداد معاملات كمتر از آخرين دوره رونق و قيمت مسكن كمتر از نرخ تورم) به همراه شاخص بازده اجازه اين پيام را به فعالان بازار مسكن مي‌دهد كه اين بازار هم‌اينك در دوره «ركود اندك» قرار دارد. افزون بر اين شاخص‌ها، دو شاخص مهم ديگر كه طي هفته‌هاي اخير، آخرين تغييرات آنها رسانه‌يي شد، يعني افت شاخص ميزان سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ملك همچنين كاهش تورم مصالح ساختماني بر ركود اندك بازار مسكن صحه مي‌گذارند.

يكي از شاخص‌هاي كمكي براي تشخيص دوره‌هاي بازار مسكن، ميزان «بازده اجاره سالانه» است. تجارب آماري حاكي از آن است كه ميزان بازده اجاره در دوره رونق شديد بازار خريد و فروش ملك (مثلا در سال91) به‌شدت افت مي‌كند، اما در دوره ركود شديد (مثلا در سال92) دوباره به‌تدريج جان مي‌گيرد. همچنين رشد بازده اجاره مسكن در دوره ركود اندك تداوم مي‌يابد. براساس محاسبه‌هاي «تعادل»، ميزان بازده اجاره مسكن از 5درصد در بهار سال92 به 19/6درصد در سال94 رسيده است. اين شاخص در سال90 (پايان دوره رونق اندك) 7درصد بوده است. همچنين هنگام «چرخش بازار» - مراقبت از بيمار در منزل- در بهار سال87، 4/4درصد گزارش شده است.

تعداد معاملات مسكن البته احتمالا در ماه رمضان كمي افت را تجربه خواهد كرد، اما از آنجا كه در دوران پسا برجام قرار داريم و به همين دليل، تاكنون بخشي از منابع قفل شده بانك مركزي از خارج به داخل كشور منتقل شده، ميزان فروش نفت و قيمت آن افزايش يافته همچنين سرمايه‌هاي خارجي قابل‌توجهي براي پروژه‌هاي داخلي جذب شده است و دولت با اعطاي تسهيلات متنوع به خريداران مسكن سعي در تقويت طرف تقاضاي مسكن دارد، به احتمال زياد تعداد معاملات مسكن و قيمت ملك رشد ملايمي را طي ماه‌هاي آينده تجربه خواهد كرد. در عين حال انتظار مي‌رود، از حدود يك سال ديگر، همگام با بهبود شرايط كلي اقتصاد كشور، بازار مسكن وارد دوران «رونق اندك» شود.