ترديد‌هاي فراوان بورس براي ميزباني اوراق مسكن

 ماهيت اوراق قرضه با پشتوانه رهني

در بورس اوراق بهادار به ‌پشتوانه وام‌هاي رهني در ايران اختصاراً اوراق رهني مي‌گويند. بانك‌هاي خرده ‌فروش اعطا‌ كننده تسهيلات رهني(وام‌هاي بلندمدت خريد مسكن) مي‌توانند با فروش اين تسهيلات به سرمايه‌گذاران بازار سرمايه، منابع جذب كرده تا بتوانند وام‌هاي بيشتري اعطا كنند. از مزاياي خريد اين اوراق، بازگشت بخشي از اصل و فرع آن در پايان هر ماه است درحالي كه در ساير اوراق قرضه اصل مبلغ فقط در سررسيد قابل دريافت است. بازار اوراق رهني شامل اوراق رهني مسكوني و اوراق رهني تجاري است. اوراق قرضه با پشتوانه رهني يا

Mortgage-backed securities كه به (MBS) معروف شده در امريكا توسط موسسات دولتي يا موسسات مورد حمايت دولت منتشر مي‌شوند. در واقع اين موسسات اين اوراق را به پشتوانه مجموعه‌يي از وام‌هاي مسكن (كه ممكن است اين وام‌ها را خود داده باشند، يا آنها را از ديگر بانك‌ها خريده باشند) كه در ترازنامه خود دارند، منتشر مي‌كنند(فرآيند تبديل وام به اوراق قرضه) و پس از فروش آنها به سرمايه‌گذاران، وجوه حاصله را مجدداً وارد چرخه پرداخت وام مسكن مي‌كنند. در واقع با اين اقدام، وجوه لازم جهت پرداخت به متقاضيان وام مسكن فراهم مي‌شود. در كشور امريكا بازار وام‌هاي رهني به دو بخش وام‌هاي رهني با ضمانت آژانس‌هاي دولتي و وام‌هاي رهني بدون ضمانت تقسيم مي‌شود. ساختار اين وام‌ها به گونه‌يي است كه جريان نقدي مربوط به اصل و بهره وام‌ها از قرض‌كننده به دارنده اوراق منتقل مي‌شود. ممكن است اين اوراق ساختار پيچيده‌يي داشته باشند كه خود شامل مجموعه‌يي از اوراق بهادار رهني باشند كه ازجمله اين اوراق مي‌توان به تعهدات رهني وثيقه‌گذاري شده(CMO) و تعهدات بدهي وثيقه‌گذاري شده(CMD) اشاره كرد. اوراق بهادار رهني را به قطعاتي تقسيم مي‌كنند كه ريسك و بازده متفاوتي دارند و سرمايه‌گذاران مي‌توانند به تناسب ريسك‌پذيري خود در اين اوراق سرمايه‌گذاري كنند.

 دليل بحران‌آفريني اوراق رهني در امريكا

اما همين اوراق رهني با وجود مزيت‌هاي فراوان دردسرهايي نيز براي امريكا داشت تا جايي كه در دنيا كارشناس مالي وجود ندارد كه عامل بحران سال 2008 ايالات متحده امريكا ديگر كشورهاي غربي را اوراق رهني نداند در آن دوران تركيدن حباب مسكن در ايالات متحده‌ امريكا كه در سال ۲۰۰۴ به اوج خود رسيد، باعث شد كه ارزش اوراق بهادار وابسته به قيمت‌گذاري املاك و مستغلات ايالات متحده امريكا كاهش پيدا كرده و به موسسات مالي در سطح جهان آسيب وارد كند به عقيده كارشناسان اوراق رهني در آن دوران اضافه از ارزش واقعي قيمت‌گذاري شده و بعد از بحران با كاهش وحشتناكي روبه‌رو شدند اما همه مشكلات از اين جا ناشي شده است.

همان‌گونه كه پيش‌تر توضيح داده شد، موضوع اوراق رهني اينگونه است كه نهاد يا افرادي به بانك‌ها مراجعه و ‌موضوع اوراق رهني اينگونه است كه بانك‌هاي مسكن به خريداران مسكن وام مي‌دهند و براي تامين مالي بانك مسكن براي ارائه وام، افرادي مراجعه مي‌كنند و به اصطلاح وام ارائه شده را مي‌خرند.

به‌شرط آنكه بانك اقساط مربوط به بازپرداخت تسهيلات داده شده را در اختيار او قرار دهد. در چنين شرايطي تامين مالي‌ كننده به يك پروژه سرمايه‌گذاري سودآور دسترسي پيدا كرده است زيرا فرضا 100ميليون تومان خود را با نرخ 25درصد سود تضمين شده، سرمايه‌گذاري كرده است البته بانك نيز براي جمع‌آوري اقساط از شخص اول نيز كارمزدي از شخص تامين‌كننده مالي مي‌گيرد.

بانك نيز به منابع جديدي براي ارائه وام دست يافته است حال اگر همين مثال را در مورد هزاران نفر كه با اين شرايط وام گرفته‌اند، توسعه دهيم و شرايطي فراهم كنيم كه اشخاص حقوقي يا حقيقي جديدي بيايند و اسناد بدهي اشخاص اوليه كه وام گرفته‌اند را بخرند و كل وام گرفته شده را به بانك‌هاي مورد نظر پس بدهند در اين صورت بانك‌ها مي‌توانند ضمن بازيابي منابع خود شرايط دادن وام جديد را افزايش دهند و در واقع اين ايده مقدمه‌يي بود بر شكل‌گيري صندوق‌هاي رهني مسكن كه وظيفه اصلي آنها خريد وام‌هاي مسكن از مردم و گرفتن اسناد بازپرداخت براي صندوق رهني بود.

صندوق‌هايي مثل فني مي، فردي مك يا لمن برادرز، سازماندهي خريد اين نوع وام‌ها در امريكا را در اختيار گرفته بودند. به عبارت ديگر صندوق‌هاي رهني مسكن سهام جديد منتشر مي‌كردند و گروهي از متقاضيان نيز اين سهام را مي‌خريدند. حتي كشورهاي خارجي نيز منابعي را براي خريد اين اوراق به كار انداختند. ولي نكته اينجاست كه سرنوشت اين نوع صندوق‌ها در گرو سرنوشت قيمت مسكن در بازار بود.

نتيجه اين اقدام اين شد كه بانك‌ها، وام بيشتري با بهره پايين در اختيار مشتري قرار مي‌دادند و امكان گرفتن وام راحت‌تر شد، نتيجه اين شد كه تقاضا براي خريد مسكن بالا برود. مردم پول‌ها را گرفتند بنابراين تقاضاي خريد مسكن بالا رفت زيرا قدرت خريد آنها بيشتر شده بود و نهايتا قيمت مسكن افزايش يافت و كساني كه وام گرفته بودند، تشويق شدند كه وارد بازار سفته‌بازي مسكن شوند. بانك‌هاي امريكايي تصميم گرفتند براي سهولت جذب منابع خود 95درصد از ارزش خانه را در قالب وام به مشتريان پرداخت كنند. يعني مشتريان براي خريد يك ملك تنها نياز به 5 درصد بهاي آن را داشتند و بقيه از طريق وام قابل تامين بود.

اگر مشتري به هر دليل نمي‌توانست وام را بازگرداند، بانك آن ملك را مي‌تواند تملك كند. وقتي نرخ بهره به يك درصد كاهش يافت؛ استقبال از وام مسكن افزايش يافت. نرخ يك درصد در واقع همان نرخ بهره بين بانكي است يعني وقتي دو طرف ريسكي نداشته باشند، اين نرخ اعمال مي‌شود ولي اگر كسي بخواهد وام بگيرد بسته به شرايط متقاضي، ريسك آن تعيين مي‌شود و به مبلغ مذكور افزوده مي‌شود.  اما وقتي قيمت مسكن پايين آمد، يعني عرضه از تقاضا پيشي گرفت در چنين شرايطي كسي كه خانه‌يي خريداري كرده بود با وجودي كه حتي ممكن بود بخشي از وام را پرداخت كرده باشد، ناچار مي‌شد وام را پس بدهد در نتيجه خانه در رهن بانك باقي قرار گرفت. به تدريج بانك‌ها با انبوهي از وام‌هاي مسكن بازگردانده شده، مواجه شدند كه در واقع پول بانك را بلعيده بود و به جاي آن ملك مسكوني تحويل بانك داده بود كه قيمت آن ملك هم نسبت به مبلغ اوليه وام كاهش يافته بود. در نتيجه دو موسسه رهني «فاني‌مي» و «فردي مك» اعلام ورشكستگي كردند. اين ورشكستگي به ساير بخش‌ها همچنين كشورهاي ديگر هم سرايت كرد. بازارهاي بورس نيز ملتهب شدند زيرا ارزش اقتصادي بنگاه‌هاي حاضر در بورس نيز دچار كاهش شده بود. در اين شرايط هر كس به دنبال اين بود كه پولش را از بانك‌ها بيرون بياورد. زيرا اگر بانك مورد نظر ورشكست مي‌شد معلوم نبود صاحب پول بتواند به اصل پول خود دسترسي پيدا كند. تنها سرمايه‌گذاري مطمئن در اين شرايط خريد اوراق قرضه خزانه‌داري امريكا بود كه با سود حداقل  05/0درصد عرضه مي‌شد.

 سابقه اوراق رهني در ايران

سابقه اوراق رهني در ايران به سال 1388 برمي‌گردد. شركت تامين سرمايه نوين(سهامي خاص) در سال‌هاي 87 و 88 با امضاي قراردادهاي جداگانه با بانك‌هاي مسكن، ملي، اقتصاد نوين و نيز ليزينگ اقتصاد نوين به طراحي اوراق رهني اقدام كرد. مجوزهاي اصولي براي انتشار اين اوراق توسط سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شده است. در همان رييس وقت سازمان بورس و اوراق بهادار از آغاز فروش اوراق رهني مسكن در بورس تا پايان شهريور ماه خبر داد.

در آن تاريخ به گفته مديركل دفتر برنامه‌ريزي اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازي مقرر شده بود كه بانك مسكن بالغ بر2هزار ميليارد تومان و بانك ملي يك هزار ميليارد تومان اوراق رهني مسكن منتشر خواهند كرد. اما درحال حاضر كل مبلغ 300ميليارد تومان را بانك مسكن تامين مالي خواهد كرد.

اسماعيل درگاهي، مدير پذيرش بورس تهران درخصوص تفاوت اين درصدها گفت كه براي تحريك تقاضا، وزارت اقتصاد و دارايي اين اختلاف را در نظر گرفته و انتظار مي‌رود كه مورد استقبال قرار گيرد و با توجه به نرخ تسهيلات كم و سود اوراق بالاتر تامين مالي بانك مسكن شده و بازار مسكن به عنوان بزرگ‌ترين بازار ايران مي‌تواند رونق بگيرد.

درگاهي همچنين درخصوص انتشار اوراق رهني در بورس به «تعادل» گفت: بورس تهران در حوزه ابزارهاي نوين مالي هميشه پيشقدم بوده و تا پايان سال گذشته 6 هزار و 500 ميليارد تومان اوراق بدهي شامل اوراق مرابحه، اوراق استصناع، اوراق مشاركت شهرداري‌ها در بورس تهران به چاپ رسيده است.

وي ادامه داد: بورس تهران سعي دارد، فرهنگ بورس‌پذيري را در حوزه تامين مالي نهادينه كند لذا پذيرش و درج 30مورد اوراق را تا آخر سال آينده در برنامه كاري خود دارد.

بر همين اساس برگزاري كلاس‌هاي آموزشي و شفاف‌سازي، زمينه‌هاي لازم براي استقبال و شناسايي اين اوراق توسط مردم مقدور خواهد كرد.

ميثم احمدوند از كارشناسان اوراق رهني بورس تهران در گفت‌وگو با «تعادل» اظهار كرد: اين اوراق در سال جاري حدود 3000ميليارد ريال ولي در سال 96 كه بعد از اجراي آزمايشي طرح آن را توسعه خواهيم داد اما اين طرح احتمالا با ايراداتي روبه‌رو شود و حين اجراي طرح براي ما مشخص خواهد شد لذا به همين منظور رقم 300ميليارد تومان را در نظر گرفتيم. باني طرح، بانك مسكن و ناظر نيز آبان 2 خواهد بود لذا انتظار عدم استقبال طرح نيز مي‌رود.

در همين رابطه نگار نظري مدير عمليات بازار مشتقه بورس گفت:

بورس تهران درصدد است تا بازار اوراق بدهي در ايراني را ارتقا دهد و درحال حاضر حدود 15 اوراق بدهي درحال دادوستد در بازار است كه به تعداد   67 ميليون 323هزار و 529 ورق در بازار است.

اين مقام مسوول افزود: ارزش معاملات اين اوراق در سال 94 معادل 87هزار و 991ميليون ريال بوده كه در سال 95 تا ابتداي خرداد حدود 18هزار و 231ميليون ريال رسيده است.

نظري درخصوص سازوكار اين طرح گفت: در ابتدا بانك عامل ميزان وام‌هاي اعطايي را براي سپرده‌گذار تعيين مي‌كند و ناشر به انتشار اوراق براساس ميزان وام و اقساط وام اوراق اقدام مي‌كند و آن را در بورس به فروش مي‌رساند و بعد از آن به ميزان 18.5دصد به سرمايه‌گذاران سود مي‌دهد .

نظري در ادامه درخصوص مراحل كار پذيرش هنوان كرد: ابتدا مدارك مديريت پذيرش اقدام به ثبت اطلاعات ناشر مي‌كند سپس معاملات در سامانه طراحي مي‌شود و روز عرضه تعيين مي‌شود سپس از طريق ناظر بازار دو روز قبل از عرضه اطلاع‌رساني شده و عرضه صورت مي‌گيرد.