فرمولي براي موازي‌سازي اجاره و قيمت

خبر اقتصادی - البته مشاوران املاك معتقدند كه با وجود نبود فرمول خاص در تعيين نرخ اجاره، عوامل تاثيرگذار مشخص هستند به عنوان نمونه منطقه‌يي كه ملك در آن قرار دارد، متراژ واحد مسكوني، امكانات واحد همچنين فصلي كه مستاجر اقدام به رهن و اجاره ملك مي‌كند در تعيين نرخ اجاره موثر هستند و متقاضيان رهن و اجاره مسكن با در نظر گرفتن اين عوامل مي‌توانند منطقه و محل مناسب براي سكونت خود را تعيين كنند اگرچه در سال‌هاي اخير تعيين مبلغ رهن براساس متراژ در مناطق شمالي تهران حاكم شده و اغلب صاحبان ملك در زمان تدوين قراردارد براساس متراژ، نرخ اجاره واحد مسكوني را تعيين مي‌كنند و در ساير مناطق نيز همچنان فرمول قبلي 4/1 تا 7/1 مورد استفاده قرار مي‌گيرد.

اهميت تعيين نرخ اجاره‌بها با توجه به حجم بالاي مستاجران و توجه به ساماندهي بازار رهن و اجاره كشور بهانه‌يي شد تا روزنامه تعادل گفت‌وگويي با حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك داشته باشد و درباره عوامل اثرگذار بر اجاره‌بها، تصميمات اتحاديه براي سازماندهي بازار رهن و اجاره و... داشته باشد به گفته عقبايي نرخ اجاره تابعي از شاخص قيمت مسكن است در واقع اصلي‌ترين و مهم‌ترين عاملي كه اجاره‌بها را تعيين مي‌كند، قيمت خريد و فروش واحدهاي مسكوني است بر همين اساس اگر قيمت خريد و فروش مسكن افزايش يابد بايد شاهد رشد نرخ اجاره و اگر قيمت‌ها كاهش يابد اجاره‌بها نيز بايد افت كند ضمن اينكه وي پيش‌بيني كرد كه در سال جاري، بازار رهن و اجاره مانند سال‌هاي گذشته ظرفيت افزايش 10درصدي نرخ اجاره را ندارد و به نظر مي‌رسد كه در سال جاري اجاره‌بها مشابه سال گذشته باشد.

آيا فرمول خاصي براي تعيين اجاره‌بها از سوي مشاوران املاك وجود دارد؟(با توجه به اينكه همواره انتقاداتي به نبود الگو يا مدل ويژه براي نرخ اجاره وجود داشته و در هرمنطقه فرمول خاصي اجرايي مي‌شود.)

نرخ اجاره‌بها در تهران و ساير شهرها از فرمول خاصي تبعيت نمي‌كند و فرمول‌هاي اعلامي 4/1، 5/1، 6/1 از سوي مشاوران املاك يا صاحبان ملك يا تعيين نرخ اجاره براساس متراژ براساس رايزني ميان موجر و مستاجر انتخاب مي‌شود و اين قيمت كل واحد مسكوني است كه بايد به عنوان شاخص درست براي تعيين اجاره‌بها مورد استفاده قرار گيرد در تعيين نرخ اجاره مهم‌ترين عامل تعيين‌كننده قيمت واحد، ‌طبقه‌يي كه واحد در آن قراردارد، رهن كامل يا همراه با اجاره، متراژ و... موثر است به عنوان نمونه تعيين نرخ اجاره يك واحد 170متري و 80 متري در منطقه مركزي تهران يكسان نيست زيرا استفاده از فرمول يك‌چهارم در تعيين اجاره‌بهاي واحد 170متري موجب مي‌شود كه قيمت اعلام شده ازسوي صاحب ملك بالا بوده و متقاضيان رهن يا اجاره رغبتي براي رهن نداشته باشند و در مواردي كه متراژ واحد بالاست عموما از فرمول

يك‌ششم يا يك‌هفتم استفاده مي‌شود ضمن اينكه مشاعات، سازه واحد مسكوني و موقعيت و منطقه مورد نظر نيز درتعيين نرخ اجاره موثر هستند اما به طور كل فرمول خاصي براي تعيين نرخ اجاره وجود ندارد و توافق طرفين(موجر و مستاجر) تعيين‌كننده است.

آيا اتحاديه مشاوران املاك تهران، برنامه‌يي براي اعمال فرمول خاصي در تعيين نرخ اجاره در مناطق مختلف يا يك الگوي واحد در سراسر تهران دارد؟

مشخص كردن الگو يا فرمولي خاص براي تعيين اجاره‌بها در حيطه وظايف اتحاديه مشاوران املاك نيست و اين اتحاديه نمي‌تواند فرمول خاصي را به واحدهاي صنفي اعلام كرده و خواستار تبعيت مشاوران املاك و موجران باشد زيرا در قانون اساسي ايران، مالكيت شخصي محترم است و تعيين تكليف در اين زمينه برخلاف قانون اساسي است.

برخي مشاوران املاك معتقدند كه در مناطق شمالي تهران، تعيين اجاره براساس متراژ صورت مي‌گيرد اما درساير مناطق از فرمول يك‌چهارم يا يك‌ششم تبعيت مي‌شود؟

اگرچه فرمول خاصي براي همه مناطق شهر تهران وجود ندارد و بسته به متراژ، قيمت واحد، منطقه و... نرخ اجاره تعيين مي‌شود اما درمناطق شمالي و گران قيمت كه اغلب واحدهاي ارائه شده نيز بزرگ متراژ هستند براساس متراژ، ارزش رهن و اجاره مشخص مي‌شود و در مناطق جنوبي كه واحدهاي كوچك و متوسط در بورس هستند مشاوران املاك عموما از فرمول‌هاي 4/1 تا 7/1 استفاده مي‌كنند.

مهم‌ترين عوامل موثر در تعيين اجاره‌بها چيست؟ منطقه، امتيازات ملك و... چقدر در اين زمينه موثر هستند؟

نرخ اجاره تابعي ازشاخص قيمت مسكن است درواقع اصلي‌ترين و مهم‌ترين عاملي كه اجاره‌بها را تعيين مي‌كند، قيمت خريد و فروش واحد مسكوني است بر همين اساس اگر قيمت خريد و فروش مسكن افزايش يابد بايد شاهد رشد نرخ اجاره و اگر قيمت‌ها كاهش يابد اجاره‌بها نيز بايد افت كند. البته دراين ميان تغيير فصول و ماه‌ها نيز مي‌تواند تاثيراتي بر نرخ اجاره داشته باشد به عنوان نمونه از خرداد ماه تا شهريور شاهد افزايش اجاره‌بها و در فصل پاييز و زمستان كه نقل و انتقالات كاهش مي‌يابد، قيمت‌ها نيز روندي نزولي مي‌يابد. به عبارت ديگر ازاوايل خرداد و با رونق جابه‌جايي‌ها، اجاره‌بها به سقف و در پايان شهريور نرخ اجاره به كف مي‌رسد در واقع رابطه عرضه و تقاضا در تعيين نرخ اجاره موثر است واگر تقاضا افزايش يابد نرخ اجاره افزايش مي‌يابد و درصورتي كه تقاضا كاهش يابد اجاره‌بها نيز افت مي‌كند.

باتوجه به گفته شما مهم‌ترين عامل موثر در تعيين نرخ اجاره، قيمت خريد و فروش مسكن است اما در سه چهار سال اخير قيمت واحدهاي مسكوني تغيير چنداني نداشته و تقريبا ثابت بوده است اما با اين وجود شاهد افزايش 10درصدي نرخ اجاره بوده‌ايم؟

باتوجه به اينكه مهم‌ترين عامل موثر در تعيين نرخ اجاره يا اجاره‌بها، شاخص قيمت و ارزش ملك است و در سال‌هاي اخير قيمت خريد و فروش واحدهاي مسكوني تغيير نكرده است بايد نرخ اجاره نيز ثابت مانده و تغييري نكند اما اعمال سياست‌هاي غلط پولي و بانكي موجب شده كه نرخ اجاره با وجود ركود مسكن افزايش يابد در واقع باتوجه به آنكه نرخ سود بانكي بالاست و صاحبان ملك انتظار دارند كه اجاره‌بهايي كه دريافت مي‌كنند برابر با نرخ سود بانكي باشد در سه چهارسال گذشته شاهد افزايش نرخ اجاره بوده‌ايم.

با وجود آنكه شما اعلام مي‌كنيد كه نرخ اجاره مشابه سال گذشته بوده و افزايش نيافته اما آمار بانك مركزي نشانگر آن است كه اجاره‌بها نسبت به فروردين سال 94، 9.8درصد رشد داشته است؟

آمارهاي منتشر شده از سوي بانك مركزي و مركز آمار، آمار پايلوت منطقه‌يي هستند و نمي‌توان چندان به اطلاعات و داده‌هاي آن اكتفا كرد در واقع اين آمار چندان موثق نيستند ضمن اينكه تناقض‌هايي نيز ميان مراجع رسمي درباره نرخ اجاره همواره وجود دارد بنابراين نمي‌توان به اين آمار استناد كرد ‌ضمن اينكه آمارهاي منتشر شده مربوط به متوسط اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني شهرتهران است درواقع ممكن است اجاره‌بهاي واحدهايي بيش از 10درصد افزايش يافته باشد يا اينكه صاحب ملكي در دوسه سال گذشته نرخ اجاره را افزايش نداده و درسال جاري اقدام به افزايش اجاره‌بها كرده است.

پيش‌بيني شما از نرخ اجاره در سال جاري چيست؟

باتوجه به اينكه درابتداي سال شاهد افزايش چند درصدي اجاره‌بها بوده‌ايم به نظر نمي‌رسد كه بيش از اين نرخ اجاره افزايش يابد و باوجود آنكه درسال گذشته پيش‌بيني اتحاديه مشاوران املاك براي رشد نرخ اجاره حدود 10 بود اما در سال 95 بازار رهن و اجاره ظرفيت افزايش 10درصدي ندارد و به نظرمي رسد كه درسال جاري اجاره‌بها مشابه سال گذشته باشد.