فروش قسطي، راهكاري براي خروج بازار مسكن از ركود

حاصل هجوم سرمايه‌گذاري‌ها در سال‌هاي پرسود بازار مسكن، وجود بيش از يك ميليون واحد مسكوني خالي است كه درصد بزرگي از اين واحدها شامل خانه‌هاي لوكس مي‌شود؛ خانه‌هايي كه با تقاضاي امروز بازار همخواني ندارد. از طرفي مسكن مهر هم نتوانست از تقاضاي واقعي بازار بكاهد زيرا بسياري از خانه‌هاي ساخته شده در طرح مسكن مهر به دليل فراهم نبودن زيرساخت‌هاي شهري و دوري از استانداردهاي لازم از اقبال خريداران به دور مانده است.  در شرايطي كه ساخت خانه‌هاي متناسب با نياز بازار به حداقل رسيده به دليل كاهش توان خريد مردم، تقاضاها طي سال‌هاي گذشته روي هم انباشته شده است.

درحال حاضر مهم‌ترين علت ركود بازار مسكن، نبود قدرت خريد نزد مردم و نبود عرضه متناسب با تقاضا در بازار است، حال آنكه اقدام‌هاي دولت يازدهم هم براي ورود بازار به دوره رونق، روي سياست‌هاي پس‌انداز متمركز شده است.  

اعطاي تسهيلات خريد مسكن از همان آغاز به كار دولت يازدهم مطرح شد و تاكنون اعطاي وام‌هاي 50 ميليون توماني براي بازسازي بافت فرسوده، وام يارانه‌يي 80 ميليون توماني خريد مسكن با كمترين شرايط، وام يارانه‌يي 160ميليون توماني خريد مسكن براي زوج‌هاي خانه اولي، وام 60 ميليون توماني اوراق سپرده ممتاز و تسهيلات خريد مسكن با سقف 60 ميليون تومان از بانك‌هاي خصوصي به تصويب هيات دولت رسيده است. از خرداد ماه هم نخستين دوره بازپرداخت اين تسهيلات شروع مي‌شود و به بازار مسكن مي‌رسد.

به غير از اين طرح‌هاي يارانه‌يي و دولتي كه اجراي آنها بستگي به تامين مالي دولت دارد، اين روزها براي خروج بازار مسكن از ركود از طرح‌هايي رونمايي شده كه هيچ وابستگي مالي و اجرايي به دولت ندارد. بخش خصوصي با مشاركت بانك‌ها اين طرح‌ها را از آغاز تا پايان كار انجام مي‌دهد. فروش اقساطي مسكن، طرحي است كه فعالان بازار مسكن و بانك‌ها آن را مطرح كرده‌اند و قرار است با موافقت بانك مركزي اجرايي شود.

  مسكن قسطي طرحي براي مردم

تاكنون هر نسخه‌يي كه براي درمان ركود بازار مسكن نوشته شده وابسته به منابع دولتي بوده است. به دليل كسري اعتبارات دولتي و بانك‌ها طبيعي است كه دولت براي اجراي اين طرح‌ها، محدوديت‌هايي را براي پوشش‌دهي تعداد افراد در نظر بگيرد و سقفي براي پرداخت‌ها داشته باشد.

 از سوي ديگر بازار مسكن هم تاكنون تجربه ورود خصوصي‌ها براي خانه‌دار كردن مردم را نداشته است. پيش از اين مردم يا با تسهيلات و پس‌انداز صاحبخانه مي‌شدند يا اينكه در دولت قبل مسكن مهر خريداري مي‌كردند، حال آنكه در طرح جديد مسكن قسطي، قرار نيست منابع دولتي درگير شود و دولت دخالتي داشته باشد.

در طرح مورد نظر، سازوكار اينگونه است كه فروشنده بخشي از هزينه خريد مسكن را براي خريدار در مدت زمان مشخصي قسط‌بندي مي‌كند و در اين ميان يك بانك، تضمين پرداخت اقساط را بر عهده مي‌گيرد. اين روش برخلاف ساير طرح‌هاي خريد خانه، شرايطي براي خريداران در نظر نگرفته و همگان مي‌توانند مخاطب فروش اقساطي مسكن باشند.  در اين باره«محمدحسن مرادي» مديركل طرح و برنامه بانك مسكن در گفت‌وگو با گروه پژوهش و تحليل خبري ايرنا با بيان اينكه تمام بانك‌ها مي‌توانند در مشاركت با انبوه‌سازان اين طرح را اجرا كنند، گفت: ساز وكار اجراي طرح مسكن قسطي در بانك مسكن اينگونه است كه اين بانك براي تضمين اقساط، ميزان تعهدي را مي‌پذيرد كه 50 درصد ارزش كارشناسي ملك باشد به شرط اينكه سقف بدهي از 150ميليون تومان بيشتر نشود. از ديگر شرايط اين است كه سقف اقساط از سه ميليون تومان بالاتر نرود.

وي ادامه داد: ابتدا بايد يك قرارداد سه جانبه بين بانك مسكن، فروشنده و پيش‌ خريدار منعقد شود. مدت زماني كه براي پرداخت اقساط در نظر گرفته‌ايم 50 ماه است و اين طرح را مي‌توان براي هر خانه‌يي به اجرا درآورد البته به اين شرط كه پلاك معرفي شده داراي پروانه و پايان كار معتبر باشد.

مرادي تاكيد كرد: با توجه به مبلغ اقساط، اين طرح براي اقشار متوسط در نظر گرفته شده است. بنابراين شرايطي مانند خانه اولي بودن، تاهل يا سابقه استفاده از طرح‌ها و وام‌هاي دولتي در آن مطرح نيست.

  مسكن قسطي و مساله سود اقساط

قرار بود طرح مسكن قسطي در سال گذشته به معامله‌هاي بازار مسكن برسد اما بحث نرخ سود اقساط و نرخ كارمزد بانك‌ها باعث كندي اجراي اين پروژه شد. همچنين پيش از اين عنوان شد كه طرح فروش اقساطي مسكن با مشاركت انبوه‌سازان و بانك مسكن اجرايي مي‌شود اما با اختلاف بر سر نرخ كارمزد، انبوه‌سازان با بانك‌هاي ديگري وارد مذاكره شدند.

در نهايت مشخص شد، بانك مسكن دستور كار اجرايي طرح را وارد بازار مسكن مي‌كند. قرار است اين طرح با نرخ كارمزد سه درصدي بانك‌ها براي ضمانت اقساط وارد بازار شود. البته انبوه‌سازان هنوز بر سر نرخ مشخصي از سود اقساط تواقق نكرده‌اند اما اعلام شده كه اين نرخ سود متناسب با نرخ تورم خواهد بود. طبق اعلام بانك مسكن، قرار نيست تنها يك بانك انجام اين طرح را بر عهده گيرد و تمام بانك‌ها مي‌توانند وارد اين طرح شوند.

«حسن محتشم» رييس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با پژوهشگر ايرنا با بيان اينكه نرخ كارمزد بانك‌ها براي تضمين اقساط اين طرح بايد زير سه درصد باشد، گفت: نرخ بالاي كارمزد بانكي براي ضمانت خريدار يكي از مهم‌ترين عواملي است كه مي‌تواند باعث ناكارآمدي طرح فروش قسطي در بازار مسكن شود.

وي درباره سقف 150ميليون توماني خريد اقساطي در اين طرح اظهار كرد: سقف 100و 150ميليون تومان براي قسطي كردن هزينه خريد خانه كم است و بانك مركزي مي‌تواند با افزايش سقف اقساط به افراد بيشتري براي خريد خانه كمك كند.

رييس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به مزيت‌هاي اجراي طرح مسكن قسطي تاكيد كرد: درحال حاضر بيش از يك ميليون واحد مسكوني خالي وجود دارد كه با اجراي اين طرح مي‌توان بخشي از اين واحدها را وارد بازار مسكن كرد و از اين طريق به فروش رساند. محتشم ادامه داد: شايد سقف 150ميليون تومان براي قسط‌بندي كردن خريد يك واحد مسكوني كم باشد اما اين روش مي‌تواند در خريد خانه‌هايي با قيمت متوسط يعني 250 الي 300ميليون تومان بسيار موثر عمل كند و افراد مي‌توانند با بخشي از پس‌انداز خود و پرداخت اقساط صاحبخانه شوند.

 مزيت طرح‌هاي غيردولتي

ورود بخش خصوصي به عرصه فعاليت‌هاي اقتصادي براي رسيدن به رونق، يكي از مسائل مهم در بحث اقتصاد مقاومتي است. اگر طرح‌هاي ضد ركود بدون درگير شدن منابع دولتي به اجرا برسد، مي‌تواند مصداق بارز عملياتي كردن بندهاي اقتصاد مقاومتي در راستاي تاكيدهاي رهبر معظم انقلاب باشد.

در اين پيوند، طرح مسكن قسطي بدون نقش‌آفريني مستقيم دولت، بلندترين گام‌هاي بخش خصوصي براي خروج بازار مسكن از ركود است؛ ركودي كه از سه سال گذشته گريبان اين بازار را گرفته و دولت به دليل كمبود منابع مالي توان افزايش قدرت خريد تمام اقشار براي خانه‌دار شدن را ندارد. در اين شرايط اقتصادي، طرح‌هايي كه با پشتوانه بخش خصوصي به اجرا برسد، مي‌تواند بار مالي دولت را كاهش دهد و همزمان به افزايش اشتغالزايي و رشد اقتصادي بيفزايد.