راه برون رفت از ركود مسكن

خبراقنصادي - ملك و مستغلات جدا از اينكه همواره در فرهنگ ايراني مورد توجه بوده است، طي 50سال گذشته به دليل تغذيه اقتصاد از بودجه نفتي و بروز بيماري هلندي، جذاب‌تر هم شده است.

به عبارت ساده‌تر، ايران به دليل آنكه اقتصاد آن همواره در معرض تورم بوده مردم آن ترجيح داده‌اند كه با تبديل دارايي خود به ملك و مسكن از تبعات منفي تورم بگريزند. اين شرايط در دوره‌هاي وفور درآمدي‌هاي نفتي و در پي آن تورم‌هاي افسارگسيخته، بيش از پيش مورد توجه بوده است. به همين دليل، در سال‌هاي90 و 91 و در پي افزايش تحريم‌ها و كاهش ارزش پول ملي به يك‌سوم (سه برابر شدن دلار) هجوم نقدينگي به بازار‌هاي مختلف و از جمله به بازار مسكن افزايش يافت و قيمت‌ها به طرز شگفت‌انگيزي رو به صعود نهاد. روي ديگر اين سكه، كاهش قدرت خريد متقاضيان مصرفي مسكن به يك سوم بوده و هست. همزمان با اين تحولات، در شهرداري‌هاي شهرهاي بزرگ كشور و در راس آنها شهرداري تهران، اشتياق به تراكم فروشي و صدور پروانه‌هاي ساخت با هدف تامين بودجه‌هاي شهري فزوني گرفت. نتيجه اين اشتياق در مازاد عرضه 6/3ميليون واحد مسكوني طي سال‌هاي 91 تا ابتداي نيمه دوم 94 نمايان شده است. (صفحه 13 را بخوانيد) اين ولع به ساخت- به‌دليل سود بسيار زياد ناشي از رشد قيمت‌هاي مسكن- و از سوي ديگر افت قدرت خريد متقاضيان مصرفي و در نتيجه ركود خريد و فروش، منجر به حبس نقدينگي قابل‌توجهي در صنعت ساختمان شده است. به گفته كارشناسان مسكن، فضاي آپارتمان‌هاي فروش نرفته درتهران نزديك به 500ميليون مترمربع است كه براساس آمار منتشر شده ازسوي بانك مركزي براي قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران با احتساب‌ 4ميليون تومان، سرمايه محبوس شده در اين بخش حدود 200هزار ميليارد تومان برآورد مي‌شود كه اين مبلغ با بودجه مصوب كشور در سال88 برابري مي‌كند.

باتوجه به اين شرايط، دولت يازدهم اقدامات قابل‌توجهي براي تقويت قدرت خريد متقاضيان مصرفي مسكن ازجمله افزايش سقف انواع تسهيلات خريد مسكن انجام داده است، به گونه‌يي كه سقف تسهيلات صندوق يكم به 160ميليون تومان و تسهيلات اوراق مسكن نيز به 60ميليون تومان افزايش يافته است. اما ظاهرا اين اقدامات مثبت ناكافي است.  هم اينك و در شرايطي كه وام 160ميليون تومان هنوز به بازار وارد نشده است، با مبلغ وام 60ميليون توماني مي‌توان حدود 5/14متر مربع واحد مسكوني در پايتخت را مالك شد. اين درحالي است كه زوج‌هاي جوان و خانوارهاي كم جمعيت دستكم به 50 تا 70متر مربع واحد مسكوني – به‌طور ميانگين معادل حدود 180ميليون تومان تا 350ميليون تومان- نيازمندند. تجربه كشورهاي پيشرفته نشان مي‌دهد كه تسهيلات اعطايي دست‌كم 50 تا 75درصد قيمت واحد مسكوني موردنظر خريدار را پوشش مي‌دهند. البته در كشور ما نيز از طريق ليزينگ مسكن در اواخر دوران زمامداري دولت اصلاحات چنين تجربه‌يي كسب شد. تنها در اين حالت است كه توان خريد «متقاضيان مطلق» به‌طور چشمگير افزايش مي‌يابد و تقاضاي آنان به «تقاضاي موثر» تبديل مي‌شود. از سوي ديگر، بايد سود وام اعطايي براي خريد مسكن به ويژه مسكن اقشار متوسط و ضعيف جامعه 4درصد و كمتر از آن باشد تا اين دسته از شهروندان نيز بتوانند از سرپناه حداقلي برخوردار شوند. تجربه جوامع ديگر نيز نشان مي‌دهد كه سود وام خريد مسكن در اغلب كشورهاي پيشرفته به سمت صفر ميل مي‌كند و هزينه دسترسي به وام نيز صفر است.

تجربه اعطاي تسهيلات 25ميليون توماني براي خريد خودرو كه در برخي موارد دقيقا 80درصد قيمت يك خودرو را پوشش مي‌داد و اتفاقا بنا به همين دليل هم با استقبال نسبتا خوب متقاضيان خودرو مواجه شد، چشم‌انداز تازه‌يي را پيش روي مسوولان دولتي به ويژه مسوولان بخش مسكن گشود. اين درحالي است كه همين وام خودرو در كشوري همچون كانادا با نرخ بهره صفر درصد به شهروندان اين كشور اعطا شده و مي‌شود. در اين حال، طبيعتا در صورتي كه وامي با قدرت خريد حدود 70 تا 80درصد قيمت يك واحد مسكوني به‌راحتي و با نرخ سود بسيار پايين (زير 4درصد) به متقاضيان خريد مسكن اعطا شود، نه تنها اين قشر از شهروندان به سهولت صاحب خانه مي‌شوند كه اقتصاد كشور نيز از ركود خارج خواهد شد. بر كسي پوشيده نيست كه يكي از دلايل عمده چالش مالي حال حاضر اقتصاد كشور (تنگناي مالي) قفل شدن منابع مالي در پروژه‌هاي مسكوني است، پروژه‌هاي تكميل شده‌يي كه فاقد تقاضاي موثر هستند؛ از همين رو، با قدرت بخشي به خريداران مي‌توان گره اين بخش از تنگناي مالي اقتصاد را نيز گشود.

در اين ميان، حمايت از متقاضيان مسكن به شكل اعطاي وام آسان با نرخ سود ارزان (حدود صفر درصد) به معناي حمايت از بيش از 200صنعت مرتبط و اشتغال قابل توجه در اين صنعت عظيم به‌شمار مي‌رود. از اين رو، مي‌توان اذعان كرد كه مزاياي اقتصادي حمايت از متقاضيان مسكن دست‌كمي از حمايت از متقاضيان خودرو ندارد و بلكه پيامدهاي ارزشمند بيشتري براي اقتصاد ايران و خانوارهاي ايراني به ارمغان خواهد آورد.  البته باتوجه به شرايط كنوني، به نظر مي‌رسد عرضه‌كنندگان مسكن نيز بايد از حاشيه سود خود كم كنند تا قيمت مسكن تعديل شود. به اعتقاد يكي از كارشناسان، قيمت مسكن بايد تا 40درصد كاهش يابد تا با سطح درآمد خانوار ايراني برابر شود. با اين كار، از سويي متقاضيان واقعي مسكن به سرپناه دلخواه خود دست مي‌يابند و از سوي ديگر، پول‌هاي محبوس سازندگان مسكن خواب كمتري را در صنعت ساختمان تجربه خواهند كرد و قفل ركود مسكن هم گشوده خواهد شد.

مجيد اعزازي