منصورغيبي كارشناس ارشد مسكن
ساخت واحدهاي كوچك متراژ در منطقه 22
اگرچه نمي‌توان تاثير مسائل اجتماعي از جمله افزايش طلاق، گرايش به زندگي مجردي بر تغيير الگوي مصرف مسكن و استقبال از واحدهاي مسكوني كوچك متراژ را ناديده گرفت، اما دراين بحث حاكميت مسائل اقتصادي و سرمايه در انتخاب واحدهاي كوچك پررنگ‌تر است.
خبراقتصادي - بسياري از خانوارها و همچنين افراد مجردي كه در واحدهاي مسكوني كوچك 40، 50متري زندگي مي‌كنند لزومي براي سكونت دراين واحدها نمي‌بينند اما نبود سرمايه كافي براي خريد يا رهن واحد بزرگ‌تر موجب مي‌شود كه آنها به سمت اين واحدها گرايش يابند، حتي شاهد هستيم خانواده‌هاي قديمي ساكن در خانه‌هاي كلنگي نيز پس از نوسازي ملك خود مجبور به زندگي در واحدهاي آپارتماني كوچك تراز خانه قبلي هستند چون منابع مالي كافي براي خريد واحد بزرگ را ندارند.
دراين ميان سازندگان تمايل بيشتري به ساخت و ساز واحدهاي كوچك متراژ دارند زيرا قيمت خريد اين واحدها كم است و متقاضيان بيشتري براي اين واحدها وجود دارد البته واحدهاي بزرگ متراژ و لوكس همواره مشتريان خاص خود را دارند اما آمار هم به خوبي نشان مي‌دهد كه واحدهاي كوچك متراژ درسال‌هاي اخير درصدر خريد و فروش‌ها قراردارند و سازندگان با وجود طيف وسيع متقاضيان خريد مسكن كوچك متراژ و هماهنگ با حركت متقاضيان خريد مسكن به سمت ساخت و ساز اين واحدها، سوق مي‌يابند، به عبارت ديگر، تغيير الگوي مصرف مسكن از واحدهاي متوسط متراژ به سمت كوچك متراژها ناشي از خواسته متقاضي و همچنين سازنده است و همين موضوع اين تغيير الگو را رقم زده است.
اما اين تغيير الگو تبعات منفي بسياري براي جامعه به همراه دارد، تراكم بيش از حد واحدهاي ساختماني و تجمع خانوارها موجب شده است كه خدمات‌رساني مناسبي در اين زمينه انجام نشود به عبارت ديگر تراكم ساختمان‌ها و واحدهاي كوچك متراژ به گونه‌يي افزايش يافته است كه مباحث زيربنايي، رفاهي، آموزشي و... پاسخگوي نياز شهروندان نيست و بافت شهري درسال‌هاي اخير با تغيير اين الگوي مصرف مسكن، به صورت نامعقول رشد كرده است و با وجود مجتمع‌هاي مسكوني بسيار و بلندمرتبه، به تعداد افراد ساكن در منطقه يا محله مجتمع درماني، آموزشي و تفريحي وجود ندارد.
افزايش خريد، فروش و ساخت واحدهاي كوچك متراژ و همچنين تبعيت افراد مجرد، خانواده‌هاي قديمي يا تازه تشكيل شده از الگوي جديد مصرف مسكن در شرايطي صورت مي‌گيرد كه تجربه سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه مردم تمايلي به سكونت درخانواده‌هاي كوچك متراژ ندارند و حتي افراد مجرد اولويت را بر استفاده از واحدهاي متوسط يا بزرگ متراژ مي‌گذارند اما به نظر مي‌رسد كه مسوولان و دولتمردان به جاي تغيير اين الگو به مدل قبلي و فرهنگ‌سازي براي استفاده از واحدهاي مسكوني متوسط يا بزرگ متراژ تمايل دارند كه به شرايط كنوني دامن بزنند درحالي كه با توجه به تبعات اجتماعي و اقتصادي تغيير الگوي مصرف به سمت ساخت و ساز و خريد و فروش واحدهاي مسكوني كوچك متراژ، انتظار مي‌رود كه دولت با اعطاي تسهيلات و پرداخت وام‌هاي بلندمدت با ارزش 70 تا 80 درصد از ارزش ملك، جامعه را به سمت واحدهاي متوسط و بزرگ متراژ سوق دهد.
در واقع بايد استفاده از واحدهاي متوسط و بزرگ متراژ درجامعه رواج يابد تا با انبوه‌سازي مجتمع‌هاي كوچك متراژ شاهد ايجاد تبعات اجتماعي نباشيم البته بايد اين موضوع را نيز درنظرگرفت كه واحدهاي كوچك متراژ نيز متقاضياني دارد و برخي خانواده‌هاي تازه تشكيل شده ترجيح مي‌دهند كه در واحدهاي كوچك زندگي كنند و با گذشت چند سال، واحدهاي بزرگ يا متوسط خريداري كنند يا برخي افرادي كه مجرد زندگي مي‌كنند و تمايل به سكونت در واحدهاي زير 60 متر را دارند، پس با توجه به وجود تقاضا براي خريد يا رهن واحدهاي كوچك پيشنهاد مي‌شود كه در مناطقي مانند منطقه 22 كه هنوزقابليت احداث مجتمع‌هاي آموزشي، تفريحي و... را دارد مجتمع‌هاي مسكوني با متراژ كوچك ساخته شود ضمن اينكه اين منطقه مدرن ساخته شده و پتانسيل افزايش جمعيت را نيز دارد، با اين اقدام علاوه برتامين نياز به استفاده از واحدهاي كوچك، تبعات و آثار اجتماعي و اقتصادي الگوي كنوني نيز كاهش مي‌يابد.
درواقع بايد منطقه‌يي براي ساخت وساز واحدهاي كوچك متراژ درنظرگرفته شود و درساير مناطق الگوي غالب و حاكم، ساخت واحدهاي مسكوني متوسط يا بزرگ متراژ باشد ضمن اينكه در برخي مناطق از جمله مناطق شمالي و گران‌قيمت شهر، واحدهاي كوچك متراژ طرفدار چنداني ندارد.
بايد از الگوي مصرف مسكن كشورهاي موفق دراين زمينه الگوبرداري و آن را بومي كرد كه اين موضوع نشان مي‌دهد كه واحدهاي كوچك متراژ نبايد در بافت شهري حاكم شود و دولت نيز نبايد استفاده از واحدهاي كوچك را اشاعه دهد و بايد تلاش كند تا با ارائه تسهيلات به متقاضيان خريد مسكن از ساخت و ساز واحدهاي كوچك توسط سازندگان و همچنين استقبال خريداران مسكن جلوگيري كند زيرا تداوم اجراي اين الگو مي‌تواند در 20، 30 سال آينده تبعاتي منفي و گسترده‌يي درحوزه اجتماعي و اقتصادي داشته باشد. استقبال دولت از تغيير الگوي مصرف به سمت واحدهاي كوچك متراژ درشرايطي است كه زمين‌هاي بسياري در احتكار سازمان‌ها و نهادهاي دولتي قراردارد و فضاي آپارتمان‌هاي فروش نرفته درتهران نزديك به 500 ميليون مترمربع است كه براساس آمارمنتشر شده ازسوي بانك مركزي براي قيمت هر مترمربع واحد مسكوني درتهران (4 ميليون تومان)، سرمايه محبوس شده دراين بخش حدود 200 هزار ميليارد تومان مي‌شود كه اين مبلغ با بودجه مصوب كشور درسال 88 برابري مي‌كند، با استفاده از اين فضاهاي خالي بسياري از متقاضيان مسكن خانه‌دار مي‌شوند علاوه براين، دولت مي‌تواند زمين‌هاي مربوط به نهادها و سازمان‌هاي دولتي، شبه‌دولتي و فرادولتي را نيز براي ساخت و ساز مسكن دراختيار انبوه‌سازان قرار دهد زيرا درحال حاضر زمين بيشترين هزينه را در ارزش ملك دارد.
