گام‌هاي لرزان مسكن در مرز رونق و ركود

خبر اقتصادی - استدلال مسوولان دولتي بازار مسكن در پيش‌بيني خروج بازار مسكن از ركود و ايجاد رونق به عواملي چون اجراي توافق هسته‌يي و لغو تحريم‌ها، افزايش حجم معاملات در ماه‌هاي پاياني سال 94 (به غير از اسفند) و... باز مي‌گردد. در مقابل برخي كارشناسان اقتصاد مسكن سرنوشت اين بازار را به سرنوشت شرايط كلي اقتصاد كلان گره مي‌زنند و مي‌گويند تا شرايط كلي اقتصاد كشور بهبود نيابد، شاهد رونق بازار مسكن نيز نخواهيم بود.

يكي از مسوولان وزارت راه و شهرسازي كه بارها نويد بازار گرم مسكن را داده معاون وزير راه و شهرسازي است، حامد مظاهريان در همين ارتباط به دوره ثبات قيمت مسكن در سال گذشته اشاره مي‌كند و مي‌گويد: رصد معاملات املاك درسال 94 نشان مي‌دهد كه رشد قيمت مسكن منفي يك درصد و نرخ تورم ۱۲درصد بوده كه اين آمار بيانگر اين است كه قيمت واقعي مسكن كاهش نسبي پيدا كرده و بازار آماده خروج از ركود است.

‌ رييس اتحاديه مشاوران املاك نيز بر آغاز فاز اول خروج از ركود مسكن در ۶ ماه ابتدايي امسال تاكيد مي‌كند و مي‌گويد: در نيمه اول سال جاري، حجم معاملات به حدي مي‌رسد كه بتوان آن را بازگشت رونق به بازار مسكن عنوان كرد.

حسام عقبايي در گفت‌وگو با فارس مي‌افزايد: درنيمه اول سال 95 در حالي مسكن از ركود خارج مي‌شود كه اين وضعيت به دليل رشد حجم معاملات نسبت به سال گذشته خواهد بود هرچند بايد تاكيد كرد كه رشد معاملات به معني رشد قيمت نيست ضمن اينكه با افزايش حجم معاملات در 6ماهه دوم امسال شاهد رشد توليد مسكن نيز خواهيم بود.

اگرچه معاون وزير راه و شهرسازي و رييس اتحاديه مشاوران املاك، ‌افزايش حجم معاملات و كاهش نسبي قيمت مسكن را عوامل تاثيرگذاري براي بهبود بازار اعلام مي‌كنند اما در مقابل عده‌يي از كارشناسان و مسوولان بخش خصوصي مسكن معتقدند كه با وجود لغو تحريم‌ها، اهرم‌هاي لازم براي خروج از وضعيت نابسامان اقتصادي در حوزه‌هاي مختلف از جمله مسكن وجود ندارد و با بهبود شرايط در اقتصاد كلان نيز، عمر اين رونق كوتاه بوده و شرايط ركودي دوباره حكمفرما مي‌شود.

استدلال اين كارشناسان بر اين اساس استوار است كه ركود بخش مسكن به دليل مازاد عرضه يا كمبود تقاضا رخ مي‌دهد و تنها عواملي سبب تغيير در روند اين بازار و رونق بخش مسكن مي‌شوند كه بر ميزان تقاضا موثر باشند.

آن‌گونه كه كارشناسان اقتصاد مسكن مي‌گويند، عواملي كه مي‌تواند نقش و سهم مهمي در افزايش تقاضا داشته باشند، عبارتند از رشد صادرات نفت خام، افزايش درآمد سرانه، مازاد عرضه در بازار و... كه با بررسي و ارزيابي اين عوامل مشخص مي‌شود كه در سال جاري شاهد تغييري در افزايش ميزان تقاضاي خريد مسكن نخواهيم بود.

نخستين عامل، ميزان صادرات نفت خام است كه افزايش ميزان آن مي‌تواند در بهبود بودجه سالانه و افزايش قدرت خريد مردم موثر باشد كه با لغو تحريم‌ها مي‌توان انتظار افزايش ميزان صادرات را داشت ضمن اينكه مطالعه روند رشد قيمت در بازار مسكن و رشد درآمدهاي نفتي نيز نشان مي‌دهد كه همبستگي بالايي ميان اين دو متغير وجود دارد و رشد درآمدهاي نفتي در كشور از عوامل موثر بر رونق بازار مسكن است.

براساس برنامه دولت، پس از لغو تحريم‌ها، مقدار صادرات نفت خام به حدود دو ميليون بشكه در روز مي‌رسد اما سوال اين است كه درصورت تحقق اين هدف آيا افزايش قابل توجهي در درآمدهاي نفتي ايران رخ مي‌دهد؟ هم‌اكنون قيمت نفت اوپك حدود 35 دلار است كه با فرض تدوام اين روند، درآمدهاي حاصل از صادرات نفت ايران را حتي با فرض افزايش سريع در مقدار صادرات نيز تحت تاثير قرار مي‌دهد.

درهمين رابطه، ميانگين پيش‌بيني‌هاي انجام شده توسط موسسات جهاني براي قيمت نفت در سال 2016 حدود 41 دلار است كه در مقايسه با رقم سال 2015 پايين‌تر است بر همين اساس، حتي اگر حجم صادرات نفت ايران در سال 1395 به دو ميليون بشكه در روز نيز نزديك شود درآمد نفتي ايران بسيار پايين‌تر از مقدار آن در سال 1393 خواهد بود پس افزايش درآمدهاي نفتي نمي‌تواند اهرمي براي افزايش تقاضا در بازار مسكن باشد.

 به گزارش اقتصاد نيوز، ديگر عاملي كه مي‌تواند در بهبود ميزان تقاضا براي خريد مسكن موثر باشد رشد اقتصادي يا افزايش درآمد سرانه كشور است كه به تبع آن با بهبود توان مالي مردم مي‌توان شاهد افزايش حجم معاملات خريد مسكن بود. آمار منتشر شده ازسوي مركز آمار و بانك مركزي نشانگر آن است كه توليد ناخالص داخلي حقيقي سرانه از سال 1391 روند نزولي خود را آغاز كرده  و تا سال 1392 نيز ادامه داشته است. دراين ميان در سال 1393، افزايش اندكي در درآمد سرانه رخ داد اما در مجموع طي اين سال‌ها توليد ناخالص داخلي حقيقي سرانه كاهش شديدي معادل 9.1درصد را تجربه كرده و تنها طي سه سال حدود 10درصد از قدرت خريد مردم كم شده است كه اين موضوع در بازار مسكن با كاهش تقاضا نمود مي‌يابد علاوه بر موارد ذكرشده براساس پيش‌بيني كارشناسان اقتصادي، قدرت خريد مردم در سال 1395 به علت كاهش شديد درآمدهاي نفتي در سال 1394 در مقايسه با سال 1393، افت شديد سود شركت‌هاي حاضر در بورس اوراق بهادار تهران و منفي بودن رشد شاخص توليدات صنعتي در بهار 1394 كاهش مي‌يابد و در اين شرايط با وجود پيش‌بيني سازمان مديريت و برنامه‌ريزي مبني بر تحقق رشد اقتصادي 6درصدي در سال 1395، همچنان درآمد سرانه سال 1395، پايين‌تر از مقدار آن در سال 1390 خواهد بود و قدرت خريد مردم در سال‌هاي 1396 و 1397 به مقادير سال 1390 باز مي‌گردد و اين موضوع يكي ديگر از مشكلات و موانع موجود در مقابل رونق بازار مسكن است.

ديگر عامل موثر در بهبود بازار مسكن، شكل‌گيري تقاضاي جديد در بازار است كه معمولا به دليل تشكيل خانوارهاي جديد صورت مي‌گيرد. در سال‌هاي اخير به دليل روند نزولي تعداد ازدواج‌ها، نرخ رشد خانوارها روند كاهشي داشته است و اين موضوع در كنار ساخت‌وساز انبوه سال‌هاي 1391، 1392 و 1393، سبب پيدايش مازاد عرضه در بازار مسكن شده است.

براساس آمار منتشرشده، پيش از سال 1390، بازار مسكن تقريبا در تعادل بوده است اما پس از سال 1390، با شروع روند نزولي در روند تشكيل خانوارهاي جديد (كه بيشتر در نتيجه كاهش تعداد ازدواج‌ها بوده است) و شروع خيل جديدي از ساخت و سازها (به دليل رونق بازار مسكن در سال‌هاي 1390 و 1391 و اوايل 1392) عدم تعادل در بازار به وجود آمده است.

در اين ميان وزارت راه و شهرسازي تلاش دارد تا با حمايت از طرف تقاضا و تبديل تقاضاهاي غيرموثر به موثر، قدرت خريد مردم را افزايش دهد و متقاضيان جديدي را به بازار معرفي كند به گفته مظاهريان ۲۵ميليون تومان تسهيلات پرداخت شده در ابتداي دولت يازدهم به سقف ۱۶۰ميليون تومان افزايش يافته است اما به نظر مي‌رسد كه دوره بازپرداخت طولاني اين تسهيلات و ميزان بالاي اقساط موجب شود كه استقبال چنداني از اين تسهيلات صورت نگيرد و شاهد افزايش محسوسي در تعداد متقاضيان خريد مسكن نباشيم.