تحليل رسمي از اثرگذاري وام 160ميليون توماني

خبر اقتصادی - البته اظهارات و موضع‌گيري‌هاي مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي پس از مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار نشان مي‌دهد كه تلاش‌هايي براي كاهش نرخ سود و افزايش دوره بازپرداخت تسهيلات 160ميليون توماني صورت گرفته تا از اين طريق انگيزه خريداران مسكن براي دريافت وام تحريك شود.

مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي بااشاره به هدف‌گذاري‌ وزارتخانه براي كاهش نرخ سود تسهيلات همچنين افزايش زمان بازپرداخت اقساط تسهيلات 160ميليوني، گفت: دستيابي به اين هدف براي افزايش سطح توانمندي و توان‌پذيري خانوارهاست و از اين طريق گروه‌هاي بيشتري مي‌توانند متقاضي دريافت تسهيلات مسكن شوند؛ به اين معنا كه با افزايش زمان بازپرداخت اقساط و كاهش نرخ سود تسهيلات، مبلغ اقساط پرداختي ازسوي خانواده‌ها كاهش مي‌يابد و دامنه دهك‌هاي توانمند در بازپرداخت اقساط، بيشتر مي‌شود. علي چگني در گفت‌وگو با پايگاه وزارت راه‌وشهرسازي گفت: در تلاشيم تا گام به گام در آينده نزديك، هم نرخ سود تسهيلات كاهش يابد و همزمان بازپرداخت اقساط طولاني‌تر شود.

وي درباره احتمال مخالفت بانك مركزي با افزايش زمان بازپرداخت اقساط تسهيلات مسكن بانك مسكن به‌دليل احتمال ضربه خوردن مناسبت‌هاي بين بانك‌ها، تصريح كرد: ممكن است در ابتداي اجراي اين طرح، زمان بازپرداخت اقساط همين ۱۲سال فعلي باقي بماند؛ اما در ادامه اجراي آن تلاش مي‌شود تا دوره زماني اقساط بيشتر شود چراكه در مصوبه شوراي پول و اعتبار گفته شده كه از محل مصارف و منابع بانك‌ها بايد منابع مالي موردنياز اجراي اين طرح، تامين شود؛ اگر بانك‌ها با گشايشي كه در اقتصاد كلان كشور در سال آينده ايجاد مي‌شود بتوانند افزايش سرمايه بدهند، امكان اجراي اين طرح در ساير بانك‌ها همزمان با كاهش نرخ سود تسهيلات و افزايش زمان بازپرداخت اقساط وجود دارد.

وي ادامه داد: اگر بتوانيم اين افزايش را در حد ۲ تا ۳سال عملياتي كنيم، باز هم تا حدود زيادي از مبلغ اقساط كاهش مي‌يابد زيرا بازار مسكن نياز به اين افزايش زمان بازپرداخت اقساط دارد.

  پوشش 40درصدي قيمت مسكن با وام جديد

به گفته مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي نسبت پوشش وام مسكن به قيمت مسكن را ال‌تي‌وي (LTV) مي‌نامند كه در دو سال و نيم گذشته، اين رقم به ۱۱درصد افت كرده بود؛ اما با افزايش اخير سقف وام مسكن (۱۶۰ميليون تومان) اين نسبت به ۳۰ تا ۴۰درصد مي‌رسد، اين درحالي است كه تا پيش از ركود حاكم بر بازار مسكن، ال‌تي‌وي تا ۵۰درصد هم مي‌رسيد.

چگني افزود: يكي از سياست‌هاي وزارت راه‌وشهرسازي در دو سال و نيم گذشته تقويت سيستم تامين مالي بخش مسكن از طريق تسهيلات اعطايي خريد و ساخت مسكن بود.

وي ادامه داد: در گام‌هاي نخست، ايجاد و تقويت صندوق پس‌انداز مسكن يكم و تقويت حساب سپرده ممتاز بانك مسكن (كه به تسهيلات مسكن با اوراق شناخته مي‌شود) انجام شد و در گام‌هاي بعدي جلسات ويژه‌يي با مديران بانك مركزي براي افزايش همكاري‌ها برگزار شد كه تصويب وام 160ميليون توماني در شوراي پول و اعتبار يكي از نتايج آن بود.

مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي بااشاره به نتايج آناليز و تحليل بازار مسكن ازسوي كارشناسان اين دفتر، يادآور شد: در حال حاضر ميزان اثرگذاري وام‌هاي موجود در بخش مسكن، تنها مي‌تواند بخشي از هزينه‌هاي خريد واحدهاي «زيرمتوسط» و كوچك را پوشش دهد كه با اين سقف جديد در تسهيلات مسكن، امكان پوشش هزينه خريد واحدهاي متوسط (چه به لحاظ متراژ و چه به لحاظ قيمت) نيز فراهم مي‌شود كه اگر سال آينده روند كاهشي تورم همچنان برقرار باشد، قطعا نرخ سود تسهيلات مسكن نيز كمتر از نرخ فعلي مي‌شود.

  وام 160ميليوني تورم‌زا نيست

چگني همچنين درباره آثار تورمي افزايش تسهيلات خريد مسكن گفت: افزايش تقاضا مي‌تواند موجب تورم كلي و به‌طور خاص در بخش مسكن (هر چند اندك) شود ضمن اينكه افزايش سقف تسهيلات نيز به افزايش تقاضا منجر مي‌شود كه تاحدودي تورم‌زاست. اما شرايط فعلي بازار و روند تاريخي افزايش قيمت‌ها ثابت مي‌كند كه با چند بار افزايش سقف وام مسكن در يكي، دو سال اخير شاهد تورم در بخش مسكن نبوده‌ايم و تحليل‌هاي اقتصادي كارشناسان دفتر اقتصاد مسكن نيز مويد اين موضوع است كه افزايش سقف تسهيلات مسكن تا پايان سال۹۵ تورمي در اين بخش ايجاد نخواهد كرد.

وي بااشاره به ادامه عرضه فراوان مسكن در سال آينده و تداوم تدريجي افزايش تقاضا، افزود: اين شرايط به دستيابي به يك روند تعادلي در پايان سال۹۵ و همگن شدن عرضه و تقاضاي مسكن مي‌انجامد.

اين مقام ارشد معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازي ادامه داد: اعطاي اين تسهيلات (صندوق پس‌انداز مسكن يكم) به‌صورت هدفمند كه فقط به زوجين شاغل خانه‌اولي تخصيص مي‌يابد، هم از افزايش جهشي قيمت مسكن و هم از هدايت اين نوع تسهيلات به سمت بازار دلالي و سفته‌بازي جلوگيري مي‌كند. مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي بيان كرد: متقاضياني كه از خرداد ماه سال جاري در صندوق پس‌انداز مسكن يكم حساب افتتاح كرده‌اند خرداد ماه۹۵ مي‌توانند نخستين دريافت‌كنندگان وام ۸۰ميليون توماني باشند درحالي كه اگر بخواهند از وام ۱۶۰ميليون توماني استفاده كنند، همسرشان هم بايد يك حساب مجزا افتتاح كرده و به مدت يك سال تا ۴۰ميليون تومان گردش مالي در آن حساب داشته باشد و اين موضوع يك سال در دريافت وام تاخير ايجاد مي‌كند.  چگني پيشنهاد داد كه بايد بانك مسكن براي اين راه‌حلي درنظر بگيرد و اعلام كند همسران مشمولان دريافت وام ۸۰ميليون توماني مي‌توانند پول بيشتري در يك دوره كوتاه‌مدت (مثلا ۳ماه) در صندوق يكم به گردش درآورند تا بتوانند از مزاياي وام ۱۶۰ميليون توماني بهره‌مند شوند.

  استقبال دهك‌هاي بالاي درآمدي

در همين حال، يك كارشناس ارشد مسكن درباره مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار به «تعادل» گفت: جامعه هدف تسهيلات 160ميليون توماني، دهك‌هاي 4 تا 8 درآمدي جامعه هستند اما سوال اين است كه آيا اين خانوارها كه در زمره اقشار متوسط جامعه هستند، توان اقتصادي بازپرداخت 2ميليون و 300هزار تومان در ماه را دارند.

محمدرضا فرهادي‌پور افزود: متوسط هزينه ماهانه يك خانوار متوسط در تهران، 3ميليون تومان است كه درصورت دريافت وام، اين خانوار بايد 80درصد از درآمد ماهانه خود را براي پرداخت اقساط خريد مسكن درنظر بگيرد و پيش‌بيني مي‌شود با شرايط درنظر گرفته شده تنها دهك‌8 درآمدي از اين تسهيلات استقبال كنند.

وي ادامه داد: در حال حاضر قيمت متوسط هر متر مربع واحد مسكوني در تهران حدود 3.5 تا 4‌ميليون تومان است كه براي خريد يك خانه 60‌متري با هر متر 4‌ميليون تومان بايد 240‌ميليون تومان پرداخت شود كه اين تسهيلات توان پرداخت حدود 60‌درصد از قيمت خانه را دارد. درواقع اين ميزان تسهيلات قدرت پوشش‌دهي نيمي از هزينه يك واحد مسكوني متوسط را در تهران دارد و 160‌ميليون تومان رقم قابل‌توجهي است اما براي ايجاد انگيزه بايد شرايط بازپرداخت تغيير كند و تسهيل شود.

اين كارشناس مسكن اظهار كرد: براي ايجاد جذابيت در اين وام بايد شرايط بازپرداخت تسهيل شده و اقساط پلكاني شود به اين معنا كه اقساط سال اول حدود يك‌ميليون تومان، در سال دوم يك‌ميليون و 200‌هزار تومان و... تا فشار كمتري به متقاضي وارد شود. فرهادي‌پور با انتقاد از زمان كوتاه بازپرداخت تسهيلات مسكن تصريح كرد: اين زمان بايد به بيش از 12‌سال ارتقا يابد زيرا ميزان بالا و زمان كوتاه بازپرداخت همچنين شرايط سخت درنظر گرفته شده براي زوجين انگيزه متقاضيان خريد مسكن را از ميان مي‌برد زيرا متقاضيان دريافت تسهيلات مي‌توانند اين رقم را از موسسات مالي و اعتباري و با شرايط آسان‌تري دريافت كنند.

وي پيشنهاد كرد كه بانك مركزي براي خدمت به بخش مسكن همچنين خروج از نقش فعلي واسطه‌گري مالي، حدود 70 تا 75درصد از هزينه خريد مسكن را با درنظر گرفتن زمان بازپرداخت بالا به متقاضيان خريد مسكن پرداخت كند.