رونق بازار مسكن وابسته به افزايش گردش سرمايه

خبر اقتصادی - انتظار مي‌رود، اين اقدام نه تنها در خانه‌دار شدن زوج‌هاي جوان، كه در خروج بازار مسكن از بحران نيز موثر خواهد بود. اما به نظر مي‌رسد با توجه به محدوديت‌هاي زيادي كه براي دريافت وام وضع شده است، جامعه هدف توانايي استفاده از آن را نداشته باشد. حال سوال اينجاست كه با توجه به اين واقعيت، آيا اعطاي تسهيلات مي‌تواند اثر قابل توجهي بر بازار مسكن داشته باشد؟ «تعادل» اين مساله را در گفت‌وگو با كارشناسان اقتصاد مسكن بررسي مي‌كند.

بازار مسكن با ركودي بي‌سابقه روبه‌روست. نزديك به سه سال است كه خريد و فروش واحد‌هاي مسكوني به حداقل رسيده و تعداد زيادي از ساختمان‌هاي در حال ساخت، نيمه‌كاره رها شده‌اند. البته مشكل تنها گريبان‌گير فروشندگان و سازندگان مسكن نيست، خريداران نيز از اين ركود صدمات زيادي ديده‌اند. مسكن در ايران تبديل به كالاي سرمايه‌يي شده است كه مي‌تواند گزينه خوبي براي نگهداري از سرمايه باشد. بنابراين سرمايه‌داران و سرمايه‌گذاران، به‌خصوص در شرايط نوسانات اقتصادي شديد به اين بازار وارد مي‌شوند تا از سرمايه خود محافظت كنند. اين مساله در كنار ركود كه كاهش عرضه را به همراه دارد، باعث افزايش تقاضاي موثر مسكن شده و افزايش قيمت مسكن را به دنبال دارد. نتيجه مشخص است؛ سازنده جديدي وارد بازار نمي‌شود و بخشي از كساني كه در بازار هستند، خارج مي‌شوند، دارندگان مسكن نگهداري آن را به فروشش با قيمت نازل‌تر ترجيح مي‌دهند؛ چراكه مسكن در حكم سرمايه آنهاست و بخش بزرگي از خريداران با توجه به قيمت بسيار بالاي واحدهاي مسكوني از خريد مسكن باز مي‌مانند. اقتصاددانان اين وضعيت را «شكست بازار» مي‌نامند و حتي متعصب‌ترين‌شان به اصول اقتصاد نئوكلاسيك، ورود دولت به اقتصاد در اين شرايط را مجاز اعلام مي‌كنند. تنها دولت مي‌تواند بازار را از شكست نجات دهد، دولت ايران نيز اين مساله را دريافته است و قصد دارد حضور خود را در بازار مسكن پررنگ‌تر كند.

شوراي پول و اعتبار به تازگي با افزايش سقف اعطاي وام مسكن صندوق يكم به زوج‌هاي جوان مسكن‌اولي؛ 160ميليون تومان در تهران، 120ميليون تومان در مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي 120هزار نفر و 80ميليون تومان در باقي شهرها از محل صندوق پس‌انداز مسكن يكم موافقت كرده است. همچنين امكان اعطاي تسهيلات مسكن از محل اوراق گواهي حق تقدم مسكن به زوج‌هاي ساكن در تهران، شهرهاي بالاي 120هزار نفر و مراكز استان و ساير شهرها به ترتيب به ميزان 100، 80 و 60ميليون تومان فراهم آمده است. اين تصميم همسو با سياست‌هاي دولت براي خارج كردن بازار مسكن از ركود است و انتظار مي‌رود كه تقاضاي بخش مسكن را تحريك كند.

البته دريافت اين تسهيلات شرايط خاص خود را دارد؛ به هر يك از زوجين نيمي از تسهيلات پيش‌بيني شده تعلق مي‌گيرد و ميزان آن نمي‌تواند از 80درصد قيمت مسكن بيشتر باشد. اين از گفته‌هاي ابوالقاسم رحيمي اناركي، عضو هيات‌مديره بانك مسكن استخراج شده است. بنا بر گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، رحيمي اناركي مي‌گويد: «تسهيلات تابع شرايط صندوق پس‌انداز مسكن يكم است و هر يك از زوجين براي دريافت تسهيلات 80ميليوني بايد 40ميليون تومان در حساب پس‌انداز به مدت يك سال بلوكه كنند تا مجموعا بتوانند از 160ميليون تومان وام خريد مسكن استفاده كنند.» وي همچنين ميزان سود اين تسهيلات را كمتر از 14درصد و اقساط آن را بين يك ميليون و 800هزار تا 2ميليون تومان پيش‌بيني كرد.

حال يك سوال پيش مي‌آيد؛ آيا زوج‌هاي جوان مسكن اولي مي‌توانند طي اقساط 144ماهه، اقساط 4ميليون توماني اين تسهيلات را پرداخت كنند؟

 قدم در راه بزرگان

اقتصاد ايران روزهاي سختي را مي‌گذراند؛ تقريبا تمام جمعيت كشور تحت تاثير ركود قرار گرفته‌اند و توانايي اقتصادي‌شان كاهش يافته است. خريد مسكن، دست‌كم براي تهراني‌ها كه اكثريت‌شان را طبقه متوسط تشكيل مي‌دهد، كاري دشوار است و اعطاي تسهيلات از طرف دولت به آنها براي خانه‌دار شدن ضروري است. اما سوالي پيش مي‌آيد؛ آيا زوج‌هاي جوان توانايي بازپرداختي 330ميليوني براي تسهيلات 160ميليوني را دارند؟ و آيا مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار به خانه‌دار شدن زوج‌هاي جوان كمك خواهد كرد؟

منصور غيبي، كارشناس حوزه مسكن در پاسخ به این سوال می گوید: اگرچه جامعه هدف اين تسهيلات، يعني زوج‌هاي جوان مسكن‌اولي توانايي استفاده از اين تسهيلات را ندارند، اما اين اقدام دولت مثبت است و گامي است كه در جهت نزديك شدن به روش‌هاي جهاني كنترل بازار مسكن برداشته مي‌شود.

به گفته غيبي، در كشورهاي پيشرفته، 70 تا 80درصد ارزش ملك توسط دولت و از طريق تسهيلات اعتباري براي خريدار آن فراهم مي‌شود. اعطاي تسهيلات تا سقف 160ميليون تومان، اقدامي است كه سياست‌هاي حوزه مسكن در ايران را به سياست‌هاي به‌روز بين‌المللي نزديك مي‌كند. البته در نظر غيبي، بايد اين واقعيت را در نظر گرفت كه دولت در حال حاضر توانايي پرداخت تسهيلات بيشتر از اين مقدار را ندارد. «دولت از اين تسهيلات سودي نمي‌برد. دليل اينكه ميزان آن افزايش نمي‌يابد يا سود آن كم نمي‌شود اين است كه منابع مالي محدود است.»

به هرحال، نمي‌توان كتمان كرد كه بخش بزرگي از جامعه، توانايي استفاده از اين تسهيلات را ندارند. غيبي اين واقعيت را مي‌پذيرد و مي‌گويد در اين شرايط، مخاطبان اين وام قشري خاص هستند. قشري كه به غير از اين مبلغ، به منابع مالي ديگر دسترسي داشته باشند و وام تنها حكم تحريك‌كننده براي توانايي اقتصادي‌شان را داشته باشد. او معتقد است براي خانه‌دار كردن زوج‌هاي جوان، بايد از طرح‌هاي مسكن اجتماعي، مانند مسكن مهر، اجاره به شرط تمليك، انبوه‌سازي و تامين مالي از طريق ليزينگ استفاده كرد.

 به رونق اميدواريم

خبر افزايش 2برابري سقف تسهيلات مسكن، يك روز بعد از انتشار، تاثير خود را بر اقتصاد عيان كرده است. به گزارش «تعادل»، اين خبر باعث شده اوراق تسهيلات در بورس تهران روندي كاهشي را تجربه كند يا به عبارت ديگر، تاثيري كاهنده بر بورس اوراق بهادار تهران داشته است. اما اين سياست چه تاثيري بر بخش مسكن خواهد داشت؟ غيبي معتقد است كه بسته‌هاي حمايتي در قالب وام، به تنهايي نمي‌تواند بر اقتصاد اثرگذار باشد و باعث خروج بخش مسكن از ركود شود. اما مي‌گويد در صورتي كه اين تسهيلات يا هر سياست ديگري بتواند اقتصاد ايران را از ركود خارج كرده و بر حجم سرمايه در گردش بيفزايد، بخش مسكن نيز متعاقبا از ركود خارج خواهد شد؛ چراكه تجربه نشان داده «در فرهنگ ايراني، نخستين بازار هدف براي سرمايه‌گذاري، بخش مسكن است.»

البته فعالان در بازار مسكن، كمي خوشبين‌تر هستند. به گزارش روابط عمومي اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران حسام عقبايي رييس اين اتحاديه، افزايش انواع وام مسكن در مصوبه شوراي پول و اعتبار را بسيار خوب ارزيابي مي‌كند؛ چراكه وام‌هاي 60ميليوني كمتر از 12درصد ارزش بهاي يك آپارتمان را تامين مي‌كرد. وي مي‌گويد: «اميدواريم كه با اين مصوبه، در ۶ماهه ابتداي سال ۹۵ شاهد رشد خوبي در بخش مسكن باشيم و اين بازار به‌تدريج از ركود خارج شود، البته تا پيش از اين هم پيش‌بيني مي‌شد كه در نيمه دوم سال ۹۵ رونق داشته باشيم اما با اين مصوبه به ۶ماهه ابتداي سال آينده اميدواريم.»

البته عقبايي، به محدوديت‌هاي ايجاد شده در اين طرح انتقاد دارد و مي‌گويد: «اگرچه افزايش سقف تسهيلاتي كه در اين طرح پيش‌بيني شده مناسب است اما محدود كردن آن به زوج‌هاي جوان شموليت دهك‌هاي درآمدي به ويژه درآمدهاي پايين را كاهش مي‌دهد و اگرچه نمي‌توان درصدي معين براي متقاضياني كه در اين طرح مشمول مي‌شوند را تعيين كرد، اما بايد گفت درصد زيادي از متقاضيان واقعي مسكن را پوشش نمي‌دهد.» دولت قصد دارد با اعطاي تسهيلات، هم بازار مسكن را از ركود خارج كند و هم زوج‌هاي جوان را در راه خانه‌دار شدن ياري نمايد. اما محدوديت‌هاي اعمال شده، جداي از آنكه جامعه هدف را از بهره‌مندي از اين تسهيلات ناتوان مي‌كند، مي‌تواند به ايجاد بازار سياه نيز منجر شود. در پيش گرفتن سياست‌هاي تامين رفاه اجتماعي، از اعطاي تسهيلات بلندمدت با سود بالا اثرگذار‌تر است و در بلندمدت، اثرات مثبت زيادي بر اقتصاد كشور خواهد داشت.