فرهاد بيضايي
دلايل ركود صنعتي‌سازي مسكن
تجربه بهره‌گيري از شيوه‌هاي صنعتي‌سازي ساختمان در ايران به پيش از انقلاب اسلامي باز مي‌گردد، در آن زمان چند كارخانه توليد و ساخت مصالح و قطعات پيش ساخته آغاز به كار كرد، اما بارزترين گام به سوي صنعتي‌سازي ساختمان در پيش از انقلاب به پروژه ساخت شهرك اكباتان مربوط مي‌شود، پس از انقلاب نيز طرح مسكن مهر شاخص‌ترين پروژه براي بهره‌گيري از روش‌هاي صنعتي‌سازي بود.
خبر اقتصادی - البته در دنيا، مفهومي كه از صنعتي‌سازي معرفي شده مربوط به توليد سريع، ارزان و در مقياس انبوه است، اما در ايران اصول ديگري بر صنعتي‌سازي حاكم است (البته در برخي پروژه‌هاي ساختماني كه از شيوه قالب تونلي در ساخت اسكلت بهره‌گيري شده مي‌توان گفت كه به صنعتي‌سازي نزديك شده‌ايم) به عنوان نمونه در طرح مسكن مهر بيش از آنكه بهره‌گيري از شيوه‌هاي صنعتي‌سازي اجرايي شود، از مصالح پيش ساخته به جاي مصالح سنتي استفاده شد كه اين موضوع را نمي‌توان صنعتي‌سازي ناميد، ناگفته نماند كه در تمام طرح‌هاي اجرا شده به نام صنعتي‌سازي در ايران بهره‌گيري از قطعات پيش ساخته در زمره شيوه‌هاي صنعتي‌سازي قرار مي‌گيرد در حالي كه چارچوب صنعتي‌سازي با استفاده از قطعات پيش ساخته در ساخت و ساز متفاوت است.
اما سوال اين است كه چرا صنعتي‌سازي با وجود پيشينه‌يي طولاني در ايران، جايگاه مناسبي در حوزه ساخت و ساز كشورمان به خود اختصاص نداده است؟ عدم شكل‌گيري شيوه‌هاي صنعتي‌سازي را مي‌توان در دو عامل جست‌وجو كرد: نخستين عامل وجود نگاه سرمايه‌يي به مسكن و دومين موضوع، مساله تورم قيمت زمين است.
وجود نگاه سرمايه‌يي مربوط به دوره‌هاي رونق و ركود مسكن در ايران مي‌شود، در بازار مسكن كشورمان، بازه‌هاي زماني رونق مسكن بسيار كوتاه‌تر از ركود است و تاكنون نيز دولت‌ها برنامه‌يي براي ايجاد دوره‌هاي رونق پايدار در كشور نداشته‌اند و همين كوتاه بودن زمان رونق موجب شده است كه سازنده‌ها رغبتي به حوزه صنعتي‌سازي و كاهش زمان ساخت و ساز نداشته باشند ضمن اينكه در اين ميان، صنعتي‌سازي نيازمند سرمايه‌گذاري اوليه‌يي بيش از سنتي‌سازي است كه بخش مسكن بايد بازار با ثباتي را تجربه كند تا سازنده‌ها تمايلي به سرمايه‌گذاري در اين بخش داشته باشند.
در واقع كوتاه بودن دوره‌هاي رونق بازار مسكن موجب شده است كه سرمايه‌گذاران به سمت ساخت و سازهاي سنتي با زمان ساخت طولاني سوق پيدا كنند و تا زماني كه شيوه‌هاي صنعتي‌سازي جذابيت‌هاي لازم را نداشته باشد، نمي‌توان انتظار بهره‌گيري از اين روش‌ها را داشت.
عامل ديگر تورم قيمت زمين است كه در عدم استقبال از صنعتي‌سازي موثراست؛ درايران سودآوري بخش مسكن ناشي از ارزش افزوده بخش زمين در فرآيند ساخت و ساز است و همين موضوع موجب شده كه سازنده‌ها انگيزه‌يي براي عرضه سريع مسكن نداشته و تمايل داشته باشند كه توليدات خود را در دوره‌هاي رونق به فروش برسانند زيرا در دوره‌هاي رونق، قيمت مسكن افزايش مي‌يابد و در دوره ركود، قيمت كاهش مي‌يابد. اين شرايط در حالي است كه در ساير كشورها يك ساختمان بلند مرتبه در بازه زماني 6 ماه تا يك‌سال ساخته شده و عرضه مي‌شود زيرا بازار مسكن اين كشورها شرايط با ثباتي را تجربه مي‌كند و سودآوري سازنده با عرضه ساختمان در كوتاه‌ترين زمان گره خورده است اما در ايران اغلب سازنده‌ها ترجيح مي‌دهند، ساختمان خود را در دوره رونق عرضه كنند زيرا سود پروژه در تورم بخش زمين و مسكن نهفته است و با بهره‌گيري از روش صنعتي‌سازي، يك پروژه 18 ماهه در 9 ماه به اتمام مي‌رسد و در شرايط كنوني كه اقتصاد مسكن در ركود است سودآوري سازنده حدود 8 تا 10درصد است، در صورتي كه اگر ساختمان در دوره رونق عرضه شود سودآوري ساختمان تا حدود 150درصد نيز مي‌رسد.
با توجه به اين دو عامل تاثيرگذار و نوع نگاه حاكم بر اقتصاد كشور صنعتي‌سازي جايگاه مناسبي در بازار مسكن ندارد و اجراي پروژه‌هايي مانند اكباتان و مسكن مهر نيز با حمايت و پشتيباني دولت شكل گرفته‌اند و اگر سرمايه‌گذاري دولتي نبود چنين پروژه‌هايي شكل نمي‌گرفت، پس پيشنهاد مي‌شود براي اينكه صنعتي‌سازي در كشور جايگاه حقيقي خود را پيدا كند اراده‌يي ملي شكل گيرد و بهره‌گيري از اين روش به تحقيقات يك گروه پژوهشي در وزارت راه و شهرسازي (كميته صنعتي‌سازي) محدود نشود بلكه علاوه بر انجام تحقيقات جامع دراين زمينه، برنامه‌ريزي كلان دولتي نيز در صنعتي‌سازي صورت گيرد ضمن اينكه به موازات اين فعاليت‌ها بايد ساختار و چارچوب توليد مسكن در كشور متحول شود و نگاه سرمايه‌يي به سمت نگاه مصرفي تغيير كند زيرا طرفداران نگاه سرمايه‌يي دلالان و متقاضيان واحدهاي لوكس هستند و حاميان نگاه مصرفي طيف بيشتري را به خود اختصاص مي‌دهند.
البته در اين ميان شرايط اقتصادي (مقياس انبوه در توليد و تضمين بازار فروش) شيوه‌هاي صنعتي‌سازي نيز مانعي براي گسترش اين روش هستند كه مقياس توليد انبوه به علت تورم قيمت زمين در ايران دست يافتني نيست و تضمين بازار فروش نيز براثر وجود دوره‌هاي رونق و ركود با مشكلاتي مواجه است.
گفتني است، اگر چه ايران نتوانسته در زمينه صنعتي‌سازي گام‌هاي بزرگي بردارد اما ساير كشورها از جمله چين در زمينه ساخت و سازهاي صنعتي پيشرفت‌هاي بزرگي داشته و به خوبي توانسته‌اند با بهره‌گيري از تكنولوژي‌هاي صنعتي‌سازي در صنعت ساختمان رشد كنند، اين كشور توانسته با استفاده از روش‌هاي صنعتي‌سازي زمان ساخت و ساز را به 6 ماه كاهش دهد اگرچه در ايران متوسط زمان ساخت و ساز حدود 18 ماه است.
* كارشناس ارشد مسكن
