اقتصاد مسكن نيازمند حضور سرمايه‌گذار خارجي

خبر اقتصادی - در همين راستا نگاهي به برنامه‌هاي كلان بخش مسكن كشور از جمله طرح جامع نشان مي‌دهد كه سالانه بايد حدود يك ميليون تا يك‌ميليون و 200هزار واحد مسكوني ساخته شود، ضمن اينكه در اين ميان حدود 18ميليون نفر نيز در آستانه تشكيل خانواده هستند و اين موضوع جنبه‌يي فزآينده به بحث ساخت‌وساز مسكن در ايران مي‌دهد، اما مراجعه به آمارهاي كلان اقتصادي و محاسبه سرمايه مورد نياز براي ساخت اين تعداد واحدهاي مسكوني نشان مي‌دهد كه منابع مالي داخلي به تنهايي قادر به تامين چنين سرمايه‌يي نيست زيرا براي ساخت هر متر مربع واحد مسكوني 1.5ميليون تومان هزينه نياز است كه با توجه به ساخت يك ميليون واحد رقم ساخت حدود 300هزار ميليارد تومان در سال مي‌شود ضمن اينكه براي يك ميليون واحد مسكوني بايد 220ميليون مترمربع فضاي مشاع خدماتي، تجاري، اداري، آموزشي و همچنين زيرساخت از جمله آب، برق، گاز و تلفن نيز در نظر گرفته شود. فرمول‌هاي موجود در اقتصاد مسكن نشان مي‌دهد كه براي هر ريال هزينه ساخت يك متر مربع واحد مسكوني بايد به همان ميزان مبالغي نيز براي زيرساخت و ساخت اماكن فرهنگي، آموزشي، بهداشتي و... هزينه شود كه در مجموع براي ساخت و ساز سالانه يك ميليون واحد مسكوني بايد 500 تا 600هزار ميليارد تومان در نظرگرفته شود كه چنين نقدينگي‌اي در كشور براي بخش مسكن وجود نداشته و ندارد به همين دليل نيز تاكنون ساخت و ساز سالانه در كشور فراتر از رقم 800هزار واحد مسكوني نبوده و همين موضوع گسترش شبه كپرنشيني، ‌سكونتگاه‌هاي غيررسمي و... را نيز موجب شده است پس پيشنهاد مي‌شود كه براي تامين منابع مالي ساخت‌وساز واحدهاي مسكوني مورد نياز كشور از سرمايه‌گذاري خارجي استفاده شود اما موضوع اين است كه محدوديت‌هاي بسياري در داخل كشور براي جذب سرمايه‌گذاري خارجي وجود دارد.

 با وجود آنكه حدود 90درصد از ساخت‌وسازهاي صورت گرفته به بخش خصوصي تعلق دارد اما اين بخش به عنوان بازوي اصلي دولت در ساخت و ساز مسكن كشور نمي‌تواند به صورت مستقيم با طرف خارجي همكاري كند و بايد از كانال دولت با شركت‌هاي خارجي وارد مذاكره شود كه متاسفانه تجربه سال‌هاي گذشته در اين زمينه نشان مي‌دهد كه همواره حضور دولت در كنار بخش خصوصي براي جذب سرمايه‌گذاري خارجي با شكست مواجه شده است، در اين ميان بحث عدم حمايت قوانين از جذب سرمايه‌گذار خارجي نيز مطرح مي‌شود در واقع در ايران ورود سرمايه‌گذار خارجي از طريق قوانين مختلف محدود مي‌شود، بانك مركزي نيز همكاري مناسبي با طرف خارجي ندارد و مانع‌تراشي‌هاي بسياري نيز از سوي سازمان‌ها و نهادهاي مختلف صورت مي‌گيرد‌ كه مجموع اين عوامل جذب سرمايه‌گذار خارجي را با مشكل مواجه مي‌كند در حالي كه در ساير كشورها هم دولت با ارائه خدمات و تسهيلات از حضور سرمايه‌گذار خارجي در بخش مسكن و ساختمان استقبال مي‌كند و هم قوانين ورود سرمايه‌گذار خارجي را تسهيل مي‌كند. گفتني است كه ادامه اين روند و بي‌توجهي به بهره‌گيري از سرمايه‌گذاري خارجي براي ساخت‌وساز در بخش مسكن موجب مي‌شود كه درآمدهاي نفتي همچون سال‌هاي گذشته به بخش مسكن كشور سرازير شود و با افزايش قيمت نفت نخستين حوزه‌يي كه اين درآمدها را ببلعد بخش مسكن و صنعت ساختمان باشد.

پس براي بهبود شرايط كنوني و استفاده مناسب از پتانسيل جذب سرمايه‌گذار خارجي پيشنهاد مي‌شود علاوه بر تصحيح و اصلاح قوانين مربوطه، انجام مناسبات و تعاملات بخش مسكن به بخش خصوصي واگذار شود و بخش خصوصي با سرمايه‌گذار خارجي وارد معامله شود تا بدين طريق و با افزايش سرمايه‌گذاري و بهبود و رونق بخش مسكن، صنايع وابسته به اين بخش نيز شرايط بهتري را تجربه كنند.

البته ناگفته نماند كه محدوديت‌هاي بخش مسكن تنها به سرمايه‌گذاران و طرف خارجي مربوط نمي‌شود بلكه بخش خصوصي و سرمايه‌گذاران داخلي نيز براي ساخت و ساز با موانع متعددي روبه‌رو هستند به عنوان نمونه بخش خصوصي مجوز ساخت شهرك‌سازي ندارند و ساخت‌وساز شهرك‌ها و شهرهاي جديد در دست دولت و وزارت راه و شهرسازي قراردارد كه همين موضوع موجب شده كه دولت با ساخت شهرك‌هاي اقماري، مشكلات بسياري را براي فضاي اقتصادي، سياسي و اجتماعي كشور ايجاد كند در حالي كه اگر ساخت شهرك‌ها به بخش خصوصي واگذار مي‌شد و اين بخش از حضور سرمايه‌گذار خارجي استفاده مي‌كرد ساخت و ساز اين شهرك‌ها به دليل انجام مطالعات بيشتر با موفقيت همراه بود.

اما هم‌اكنون شهرك‌هاي اقماري ساخته شده توسط دولت، شهرهاي بي‌هويتي هستند كه در ساخت آنها از الگوي شكست خورده ساير كشورها الهام گرفته شده است، شهرك‌ها يا شهرهاي جديد از جمله پرديس، بهاران، پرند و... تنها نقش خوابگاه را براي ساكنان خود ايفا مي‌كنند و هويتي مستقل از كلان‌شهرها ندارند شايد تنها شهرك يا شهري كه بتوان از آن به عنوان شهري زنده نام برد، فولادشهر اصفهان است، فولادشهر، هويت اقتصادي دارد يعني اين شهر درابتدا صنعتي و اقتصادي بوده و بعد فضاي مسكوني اطراف آن ساخته شده و همين موضوع باعث شده است كه اين شهر زنده بوده و هويتي مستقل از شهر اصفهان داشته باشد.

ساخت شهرك‌هاي اقماري، تجربه‌يي است كه 15 كشور دنيا آن از سال‌ها قبل آن را اجرايي كرده‌اند، انگلستان نخستين كشوري بود كه اقدام به ساخت شهرك‌هاي اقماري كرد و پس از آن هند، برزيل، تركيه، امريكا و... اين شهرك‌ها را ساختند اما تجربه ساخت اين شهرك‌ها در همه اين كشورها با شكست مواجه شد اما بااين وجود اين تجربه شكست خورده در ايران و توسط دولت اجرايي شد، طرح ساخت شهرك‌هاي اقماري در سال 1895 توسط هاوارد انگليسي مطرح شد و ساخت آن در تمام كشورهاي اجرا‌كننده عوارض و تبعات يكساني را به همراه داشت، اين شهرك‌هاي اقماري درحالي تبديل به شهرك‌هاي خوابگاهي شدند كه براساس برنامه قرار بود كه اين شهرها، سرريز جمعيت كلان‌شهرها را سكونت دهند اما خود سرباري براي اين شهرها شدند و مردم اين شهرك‌ها خدمات خود را نيز از كلان‌شهرها گرفتند ضمن اينكه ساخت اين شهرك‌ها عاملي براي افزايش مهاجرت شد، در واقع مردم از شهرهاي كوچك به اين شهرك‌ها مهاجرت كرده و پس از مدتي به كلان‌شهرها رفته و در آنجا سكونت مي‌كردند. اگر ساخت‌وساز شهرك‌ها و شهرهاي جديد به بخش خصوصي و سرمايه‌گذار خارجي واگذار شود چنين مشكلات و تبعاتي ايجاد نمي‌شود زيرا بخش خصوصي براي بازگشت سرمايه خود، با انجام مطالعات دقيق از منابع موجود بهترين استفاده را مي‌كند اما متاسفانه ساخت‌وساز شهرها و شهرك‌ها از سوي دولت، بي‌توجهي به حضور بخش خصوصي، پافشاري دولت براي بهره‌گيري از تجربه شكست‌خورده ساير كشورها و... موجب شده است كه شهرها و شهرك‌هاي جديد هويتي مستقل از كلان‌شهرها نداشته و سربار كلان‌شهرها باشند.

 

* استاد دانشگاه تهران