فرهاد بيضايي
جلب مشاركت محدود خارجي‌ها
اگرچه سرمايه‌گذاري خارجي در بخش مسكن نسبت به ساير بخش‌هاي اقتصادي داراي بيشترين نرخ بازدهي سرمايه، كمترين زمان بازگشت سرمايه و سوددهي متناسب با تورم است اما تاكنون سرمايه‌گذاري خارجي قابل توجهي در حوزه مسكن و صنعت ساختمان كشور صورت نگرفته است.
خبر اقتصادی - تجربه حضور سرمايه‌گذاران خارجي در بخش مسكن و ساختمان ايران به پيش از انقلاب اسلامي بازمي‌گردد البته تجربياتي نيز پس از انقلاب و در دهه 70 در بخش سرمايه‌گذاري خارجي براي ساخت و ساز مسكن حاصل شد كه نگاهي به نتايج اين همكاري‌ها نشانگر آن است كه تمامي سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي در حوزه مسكن ايران چه پيش از انقلاب و چه پس از انقلاب موفق نبوده است.
در واقع عمده حضور طرف خارجي در حوزه ساختمان به بخش پيمانكاري مربوط مي‌شود و اين مشاركت به شيوه‌يي نبوده كه مالكيت را به همراه داشته باشد.
پيش از انقلاب شاهد حضور شركت‌هاي امريكايي در نقش پيمانكار بوديم اما پس از انقلاب و تا اواخر دهه 70 و اوايل دهه 80 مشاركتي در حوزه مسكن و ساختمان با طرف خارجي انجام نشد.
در اين سال‌ها دوباره بحث حضور سرمايه‌گذار خارجي در پروژه‌هاي مسكن و ساختمان مطرح شد اما به دليل وجود محدوديت‌ها و ممنوعيت‌هاي قانوني، اين نوع مشاركت با موفقيت چنداني همراه نبود. در دوره اصلاحات بحث سرمايه‌گذاري شركت‌هاي تركيه‌يي، كويتي، كره‌يي و... به ميان آمد و شركت عمران شهر پرند نيز زمينه حضور و فعاليت شركت‌هاي كويتي، مالزيايي و كره‌يي را فراهم كرد كه دوباره بحث سرمايه‌گذاري اين شركت‌ها به‌دليل وجود برخي مكانيسم‌هاي اداري و محدوديت‌هاي قانوني به نتيجه نرسيد.
مهم‌ترين محدوديتي كه حضور شركت‌هاي خارجي را در بحث ساخت و ساز مسكن با مشكل مواجه مي‌كرد بحث قوانين مربوط به مالكيت و تملك بود كه تداوم اين قانون تا به امروز نيز از مشاركت و سرمايه‌گذاري شركت‌هاي خارجي در بخش مسكن جلوگيري كرده است.
البته مشاركت طرف خارجي در بخش مسكن محدود به دوران اصلاحات نبود بلكه در ساخت و ساز مسكن مهر همچون قبل از انقلاب شركت‌هاي خارجي به عنوان پيمانكار حضور داشتند و در ساخت و ساز انبوه مسكن مشاركت كردند كه چون اين همكاري در بحث سرمايه‌گذاري نبود و طرف خارجي در بخش پيمانكاري و انبوه‌سازي فعاليت داشت با موفقيت نسبي همراه بود.
البته موفق‌ترين تجربه حضور شركت‌هاي خارجي در حوزه مسكن ايران به بخش سرمايه‌گذاري و پيمانكاري بازنمي‌گردد بلكه مربوط به انتقال تكنولوژي و فناوري‌هاي روز صنعت ساختمان است كه اين موضوع در دوره پيش از انقلاب منجر به احداث دو كارخانه مصالح پيش ساخته در ايران شد و به پيشرفت و توسعه حوزه مسكن و ساختمان كمك شاياني كرد.
گفتني است در ساير كشورها نيز بحث سرمايه‌گذاري شركت‌هاي خارجي و طرف خارجي براي ساخت و ساز مسكن چندان مورد توجه نيست و ساير كشورها نيز در اين زمينه چندان فعال نبوده‌اند. حضور سرمايه‌گذار خارجي در دوبي، آناليا، آنتاليا و... نيز مربوط به حضور سرمايه‌گذار خارجي در يك محدوده خاص جغرافيايي مي‌شود.
در تركيه سرمايه‌گذاران خارجي بايد در حومه غربي درياي مديترانه ساخت و ساز كنند و در امارات نيز تنها شهر دوبي به جذب سرمايه‌گذاري خارجي در ساخت و ساز روي آورده كه در اين شهر نيز بيشتر رويكرد سرمايه‌يي در بخش ساختمان مطرح بوده است.
در دوبي و شهرهاي حومه غربي درياي مديترانه نيز بحث مالكيت مادام‌العمر مطرح نيست بلكه در صورت سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز، مالكيت به‌صورت اجاره بلندمدت به شركت خارجي تفويض مي‌شود در واقع با توجه به افزايش مالكيت افراد حقيقي و حقوقي ساير كشورها در كشور هدف و ايجاد مباحث امنيتي، اقتصادي و اجتماعي سرمايه‌گذاري خارجي دراين كشورها به يكسري از مناطق جغرافيايي محدود است كه در اين مناطق تقاضاي گردشگري، تاسيس دفاتر تجاري و... بيش از ساير مناطق است.
بر همين اساس و با توجه به محدوديت‌هاي قانوني براي سرمايه‌گذاري شركت‌هاي خارجي در حوزه مسكن، نداشتن تجربه مناسب سرمايه‌گذاري خارجي در بخش مسكن ايران و نبود زيرساخت مناسب براي تقاضاي گردشگري يا ساخت و سازهاي لوكس اجراي مدلي كه در ابتداي دهه 80 از سوي علي عبدالعلي‌زاده، وزير مسكن دوره اصلاحات ارائه شد و براساس آن امكان مالكيت براي جذب سرمايه‌گذاري خارجي وجود داشت راه به جايي نمي‌برد زيرا اجراي اين مدل و الگو، تبعات اجتماعي، اقتصادي وسياسي براي حاكميت به همراه دارد و هم‌اكنون نيز به‌دليل وجود ركود حاكم بر حوزه مسكن و صنعت ساختمان، شرايط مناسب براي جذب سرمايه‌گذاري خارجي وجود ندارد زيرا سرمايه‌گذار انگيزه‌يي قوي براي تامين پروژه‌هاي ساختماني و بازگشت سرمايه را ندارد بر همين اساس پيشنهاد مي‌شود كه مشاركت طرف خارجي در حوزه صنعت ساختمان كشور به بخش پيمانكاري و انبوه‌سازي محدود شود ضمن اينكه از دانش فني و تكنولوژي‌هاي مدرن شركت‌هاي خارجي نيز براي اصلاح و ترميم صنعت ساختمان كشور نيز استفاده شود.
* كارشناس ارشد اقتصاد مسكن
