فردين يزداني
شرط جلب مشاركت خارجي در مسكن
با يك طبقه‌بندي ساده مي‌توان كالاهاي عرضه شده در حوزه‌هاي مختلف اقتصادي را به دو بخش قابل مبادله و غيرقابل مبادله تقسيم كرد، بخش غيرقابل مبادله مقيد به مكان و بخش قابل مبادله مقيد به مكان نيست، با اتكا به اين تعريف مي‌توان گفت كه مسكن و مستغلات در زمره كالاهاي غيرقابل مبادله قرارمي گيرند كه مقيد به مكان هستند.
خبر اقتصادی - اين كالاهاي غير قابل مبادله از جمله مسكن و مستغلات براي افزايش عرضه و توليد نيازمند تامين منابع مالي هستند كه سرمايه‌گذاري خارجي يكي از گزينه‌هاي پيش‌رو در اين زمينه است اما نگاهي به آمارهاي منتشر شده از سوي مراكز رسمي كشور نشان مي‌دهد كه حوزه مسكن و ساختمان، كمبود منبعي براي ساخت‌وساز و توليد ندارد و حتي با مازاد سرمايه داخلي نيز مواجه است.
علاوه بر مازاد سرمايه داخلي براي ساخت‌وساز در حوزه مسكن، ارزش افزوده بالاي زمين در ايران موجب مي‌شود كه ورود سرمايه‌گذار خارجي به بخش مسكن چندان به‌صرفه نباشد، در واقع اگر نسبت ارزش زمين را به ارزش سرمايه ساخت‌وساز مورد بررسي قراردهيم به اين نتيجه مي‌رسيم كه در ايران قيمت بالاي زمين موجب شده است كه سهم كمتري از سود حاصل شده به سازنده ساختمان تعلق بگيرد. جذب سرمايه خارجي براي ساخت و ساز در كشور با مشكلات ديگري نيز جز مازاد سرمايه و ارزش بالاي زمين نيز مواجه است، به عنوان نمونه در شرايط ركود كنوني مسكن اگر سرمايه‌گذاران خارجي منابع مالي خود را به اين بخش تزريق كنند، ممكن است اين فعاليت تجاري همراه با سودآوري نباشد ضمن اينكه در اين ميان ريسك تغيير قيمت نرخ ارز نيز مطرح است كه موجب مي‌شود سرمايه‌گذاري خارجي در حوزه مسكن و ساختمان كشور الزاما سودآور نباشد و همراه با موارد ديگر ذكر شده انگيزه سرمايه‌گذار خارجي را جلب نكند.
البته با وجود آنكه نيازي به سرمايه‌گذاري خارجي براي ساخت‌وساز مسكن وجود ندارد اما جذب مشاركت طرف خارجي براي بهره‌گيري از فناوري‌هاي نوين در پروژه‌هاي ساختماني الزامي است، مي‌توان از حضور شركت‌هاي خارجي براي اجراي پروژه‌هاي پايلوت، نمونه‌سازي و... بهره برد و با استفاده از تكنولوژي‌هاي روز در صنعت ساختمان كشور، تغييراتي اساسي در كيفيت مصالح، طراحي و... صنعت ساختمان ايجاد كرد.
ناگفته نماند كه تجربه‌هاي سرمايه‌گذار خارجي شكل گرفته در دوبي، آنتاليا، آناليا و... مربوط به محدوده‌هاي توريستي كشورهاي همسايه و شهرهايي است كه بازار تجاري مناسبي براي سرمايه‌گذاري دارند و بايد به اين نكته نيز اشاره كرد كه معيارهاي حاكم بر اقتصاد سياسي ايران با اين كشورها سازگار نيست ضمن اينكه تجربيات در اين زمينه نيز گواه اين مطلب است، به عنوان نمونه كيش به عنوان شهري توريستي نتوانسته در اين زمينه موفق عمل كند و بسياري از واحدهاي تجاري و لوكس مسكوني در اين شهر بدون استفاده باقي مانده است در واقع حتي سرمايه سازنده داخلي در اين شهر توريستي نيز بازگشت مالي مناسبي نداشته است كه همين موضوع چشم‌انداز را براي حضور سرمايه‌گذار خارجي تيره مي‌كند.
پس با توجه به تجربه‌هاي صورت گرفته در ايران و تفاوت سيستم اقتصادي- سياسي كشورهاي موفق در جذب سرمايه‌گذاري خارجي با كشورمان بايد از مشاركت طرف خارجي در نمونه‌سازي، مديريت ساخت‌وساز، ارزان‌سازي و بهره‌گيري از تكنولوژي‌هاي روز و مدرن مورد استفاده كرد زيرا نيازي به سرمايه‌گذاري خارجي براي ساخت‌وساز در كشور مشاهده نمي‌شود.
* مدير علمي طرح جامع مسكن
