جذابيت‌هاي رواني سرمايه‌گذاري مسكن

خبر اقتصادی - اين جذابيت و محبوبيت شگفت‌انگيز است چراكه طي دوران پس از جنگ جهاني دوم قيمت‌هاي مسكن اساسا در شرايط واقعي بدون نوسان بود درحالي كه در همين مدت، بازارهاي سهام ايالات متحده در شرايط واقعي بيش از چهار برابر شدند.

 قيمت‌هاي مسكن و روان‌شناسي

البته تغيير در ارزش بازار دارايي تنها بخشي از سود كل سبد سرمايه‌گذاري است. بازار مسكن خدمات مسكن را فراهم مي‌آورد و معمولا سود نقدي را تقسيم مي‌كند. با وجود اين، ارزش بازار به ويژه به دليل احتمال زيان در شرايط رواني مهم است. مشهور است كه زيان‌ها در ذهن مردم بزرگ‌تر از سودها جلوه مي‌كنند اما نتايج مطالعه ما بي‌ميلي ويژه‌يي نسبت به از دست دادن پول را نشان مي‌دهد كه نوعي گريز از زيان‌هاي اسمي است.

در بازار مسكن ايالات متحده امريكا بازده اسمي سرمايه از بازده واقعي سرمايه جذاب‌تر است. از 1946 تا 2012 قيمت‌هاي اسمي مسكن يك افزايش 12برابري را تجربه كرده‌اند. براساس يك تحليل سالانه، سرمايه‌گذاري‌هاي مسكن اغلب (در 58 سال از 66 سال) به كسب پول منجر شده است درحالي كه همزمان بيشتر از هميشه (36سال در برابر 30سال) زيان‌هاي واقعي را ايجاد كرده است.

 مشاهده سرمايه‌گذاري

در مقاله‌يي نشان داديم كه كسب سود در برابر از دست دادن پول مشاهده معاملات مسكن را تجسم مي‌بخشد. پژوهش ما مبتني بر شواهدي از بازارهاي مسكن ايالات متحده امريكاست كه نشان مي‌دهد صاحبخانه‌ها هنگام مواجهه با زيان‌هاي اسمي ميلي به فروش ملك خود ندارند. نظرسنجي ما با يك نمونه ناهمگنِ بزرگ و با استفاده از ارزيابي‌هاي به هم پيوسته، اطلاعاتي جزئي درباره تصميم‌سازان اضافه مي‌كند و به روشني نقش زيان‌هاي اسمي را مشخص مي‌كند.

نقطه عزيمت مقاله پژوهشي ما اين واقعيت است كه با وقوع تورم، زيان‌هاي واقعي و اسمي نبايد همزمان شوند.

تصور كنيد قيمت نقدي يك واحد مسكوني 200هزار دلار باشد اما چندين سال بعد 170هزار دلار فروخته شود. بدون تورم، زيان‌هاي اسمي و واقعي، صرف نظر از دوره نگهداري در 15درصد بر هم منطبق مي‌شوند. هر چند با تورم حتي كمتر و ثابت، زيان اسمي به‌سرعت از ميان خواهد رفت. اگر تورم 2درصد باشد، يك زيان واقعي 15درصدي طي 9سال به بهره اسمي تبديل خواهد شد.

 شواهد اندازه‌گيري

براي اندازه‌گيري اثر سودهاي اسمي در برابر زيان‌هاي اسمي، ما به پاسخگويان معاملات فرضي مربوط به خريد و فروش يك خانه را ارائه و از آنها خواستيم سودمندي اين معاملات را بسنجند. در واقع هيچ يك از اين معاملات سودمند نيستند: همه آنها داراي زيان‌هاي واقعي كوچك يا بزرگ هستند. در ضمن هر معامله واقعي دو بار به پاسخگويان ارائه مي‌شود؛ يك بار با تورم پايين به طوري كه از دست رفتن پول را در بر گيرد و يك‌ بار با تورم بالا به طوري كه كسب پول را شامل شود.

سپس ما تفاوت‌هاي ميان سنجش يك زيان واقعي ارائه شده به پاسخگويان– وقتي به عنوان عايدي اسمي و زيان اسمي ارائه شدند– و ميانگين آنها را در نظر مي‌گيريم.

اين مساله، شاخصي براي سنجش ميزان گريز از زيان اسمي– عددي كه نشان‌دهنده قوت و شدت بي‌ميلي يك پاسخگو به از دست دادن پول است- براي هر يك از پاسخگويان به دست مي‌دهد.

شكل يك، توزيع شاخص گريز از زيان اسمي را نشان مي‌دهد. پاسخگويي كه فقط نگران زيان‌ها يا سودهاي واقعي باشد، نمره شاخص براي او صفر مي‌شود. 17درصد از پاسخگويان ما چنين بودند. هرچند ساير پاسخگويان با 73درصد به‌ شدت به سمت ارزش‌هاي مثبت متمايل هستند– و بي‌ميلي به از دست دادن پول را نشان مي‌دهند- اما 10درصد از پاسخگويان به سمت ارزش‌هاي منفي متمايل هستند.

در صورتي كه اين 10درصد را انحراف در نظر بگيريم، تقريبا 60درصد از پاسخگويان ما در شرايطي كه بيشتر پول به دست مي‌آورند تا از دست بدهند، زيان‌هاي واقعي يكسان را ترجيح مي‌دهند.

يك مزيت منحصر به فرد نظرسنجي ما قابليت دسترسي به داده‌هاي اجتماعي– اقتصادي از دفتر ملي آمار همچنين نتايج آزمايش‌هاي شناختي و شخصيتي است. مجموعه اين داده‌ها به ما امكان مي‌دهد تا نشان دهيم كه كدام نوع از افراد در معرض گريز از زيان اسمي هستند.

ما دريافتيم كه در نمونه ما پاسخگويان با تحصيلات بيشتر و درآمدهاي بالاتر تمايل دارند كه كمتر به زيان‌ها يا سودهاي پولي اجازه دهند روي ارزيابي آنها اثر بگذارد. همزمان هيچ تفاوت معناداري ميان كساني كه صاحب دارايي هستند و كساني كه نيستند، نشان نمي‌دهد كه اين سوگيري با آزمايش از معادله حذف نمي‌شود.

ارزيابي‌هاي شناختي به ويژه با گريز از زيان اسمي مرتبط مي‌شود. پاسخگويان با توانايي شناختي بالاتر بسيار كمتر تحت تاثير تفاوت‌هاي اسمي قرار مي‌گيرند. مهم‌ترين جنبه توانايي شناختي، في‌نفسه هوشمندي نيست بلكه بازتاب شناختي- تمايل به فرآيندهاي شناختي گروهي‌ و آهسته تا فرآيندهاي سريع‌تر و شهودي- است. يافته‌هاي ما درباره آموزش و بازتاب شناختي نشان مي‌دهد كه شايد چشم‌اندازي براي كاهش گريز از زيان اسمي از طريق ارتقاي آموزش امور مالي وجود داشته باشد.

براي جداسازي بي‌ميلي به از دست دادن پول از انديشه اسمي، دومين نظرسنجي را با معاملات داراي زيان‌هاي واقعي و سودهاي واقعي انجام داديم. نخستين آزمايش را دو بار انجام داديم. اما تدبير دومي به آن اضافه كرديم. تدبيري كه در آن همه زيان‌هاي واقعي به سودهاي واقعي برابر تغيير داده شدند.

شكل 2 ميانگين ارزيابي معاملات مسكن در آزمايش دوم را نشان مي‌دهد. دو ستون چسبيده به هم در سمت چپ، ارزيابي‌هاي گريز از زيان‌هاي واقعي و دو ستون چسبيده به هم در سمت راست ارزيابي گريز از سودهاي واقعي را نشان مي‌دهند. ستون‌هاي روشن معاملات با تورم پايين و ستون‌هاي تيره معاملات با تورم بالا را نمايندگي مي‌كنند. با مقايسه دو ستون سمت چپ با دو ستون سمت راست روشن مي‌شود كه سودهاي واقعي مطلوب‌تر از زيان‌هاي واقعي نگريسته مي‌شوند. همزمان مقايسه دو ستون اولي نشان مي‌دهد كه ارزيابي زيان‌ها از طريق كسب يا از دست دادن پول شكل مي‌گيرند. زيان‌هاي واقعي يكسان هنگامي كه افراد در وضعيت كسب پول هستند تا از دست دادن آن مطلوب‌تر ديده مي‌شوند.

بر خلاف زيان‌هاي واقعي، وقتي سودهاي واقعي به طور مستمر ادامه مي‌يابد، نرخ تورم بالاتر اساسا هيچ اثري روي ارزيابي‌ها ندارند. اين تضاد نشان مي‌دهد كه پاسخگويان به‌راحتي در شرايط اسمي فكر نمي‌كنند اما نسبتا به از دست دادن پول بي‌ميل هستند.

 نتيجه‌گيري

بسياري از افراد به مسكن- بر خلاف سود سرمايه واقعي اندك در طولاني‌مدت - به ديده فرصتي جذاب و با ظرفيت خوب براي سرمايه‌گذاري مي‌نگرند. ما زيان اسمي را به مثابه مكانيسمي روان‌شناختي نشان مي‌دهيم. مكانيسمي كه مي‌تواند به تبيين جذابيت و محبوبيت شگفت‌انگيز مسكن به عنوان سرمايه‌گذاري كمك مي‌كند. ما در بررسي‌هاي خود هيچ مدركي دال بر اينكه مالكيت دارايي اين سوگيري را كاهش مي‌دهد، نيافتيم اما در عين حال شواهد متقني يافتيم كه تحصيلات بيشتر و تفكر شناختي وسيع‌تر چنين كاري را انجام مي‌دهد. اين نتايج نشان مي‌دهد كه تحصيلات مالي بهتر احتمالا اين سوگيري را نسبت به سرمايه‌گذاري بيش از اندازه در مسكن كاهش مي‌دهد.