داوود سوري، عضو هيات علمي دانشگاه صنعتي شريف تاكيد كرد:
مديريت تزريق درآمدهاي نفتي در اقتصاد مسكن
بخش مسكن در دوران رونق اقتصادي هر كشور حدود 20درصد از توليد ناخالص داخلي و بيش از40درصد تشكيل سرمايه ناخالص را به خود اختصاص مي‌دهد، ضمن اينكه اقتصاد مسكن بر نرخ تورم نيز موثر بوده و در دوره شوك غير شديد، 5 الي 5/7درصد از علت تورم را به خود اختصاص مي‌دهد، در اين ميان علاوه بر تاثيري كه اقتصاد مسكن بر شاخص‌هاي كلان اقتصادي دارد، عوامل اقتصادي از جمله درآمد ملي، توليد، مصرف و... نيز بر بازار مسكن موثر هستند.
خبر اقتصادی - درواقع، با وجود آنكه بازار مسكن، بازاري داخلي و دروني است و به گفته كارشناسان اقتصاد مسكن، عوامل درونزاي مسكن بيشترين تاثير را بر اين بازار دارند اما عوامل كلان اقتصادي نيز در بازار مسكن سهم و نقش دارند. يكي از اين عوامل اقتصادي درآمد دولت و به صورت ويژه درآمدهاي نفتي است. سطح درآمدهاي دولتي ايران همانند ساير كشورهاي نفت‌خيز با نوسان بازار مسكن ارتباط مثبت و دايمي دارد، به عبارت ديگر تجربه نشان داده است كه جهش قيمت نفت در اقتصاد ايران به شوك درآمد دولت و رشد منابع ارزي كشور منجر مي‌شود و جذب آن در اقتصاد داخلي، افزايش تقاضا براي كالاهاي قابل مبادله و غيرقابل مبادله را به همراه دارد. البته عرضه كالاهاي قابل مبادله از طريق تمركز بر واردات، قابل تنظيم و كنترل است اما در بازار مسكن چون امكان مبادله وجود ندارد و حتي افزايش عرضه مسكن در كوتاه‌مدت نيز غيرممكن است، در نتيجه قيمت مسكن نسبت به قيمت ساير كالاها، تحت‌تاثير شكاف ايجاد شده بين عرضه و تقاضا، افزايش مي‌يابد. به عبارت ديگر تاثير جهش‌هاي نفتي بر اقتصاد ايران دو پيامد دارد؛ اولي افزايش سرمايه‌گذاري و در نتيجه افزايش توليد در بخش كالاهاي غيرقابل مبادله‌يي است كه براساس آن عوامل توليد از بخش صنعت و بخش مسكن به بخش انرژي انتقال مي‌يابند و نتيجه اين حركت كاهش توليد بخش قابل مبادله (صنعت) و بخش غيرقابل مبادله (مسكن) است. دومين پيامد به افزايش سوداگري و واسطه‌گري در بخش كالاهاي غيرقابل مبادله از جمله زمين و مسكن مربوط مي‌شود، رونق انرژي موجب افزايش درآمدهاي ارزي و ملي مي‌شود كه نتيجه آن افزايش تقاضا براي هر دو كالاي قابل مبادله و غيرقابل مبادله است. اين فشار تقاضا قيمت هر دو نوع كالا را افزايش مي‌دهد، دولت‌ها در جهت كنترل افزايش قيمت‌ها اجازه افزايش واردات را خواهند داد كه اين امر نيز منجر به كاهش بخشي از ذخاير ارزي كشور و تعديل قيمت كالاهاي قابل مبادله مي‌شود. در نتيجه قيمت كالاهاي غيرقابل مبادله نسبت به قيمت كالاهاي قابل مبادله افزايش بيشتري مي‌يابد؛ زيرا بخشي از مازاد تقاضاي كالاهاي قابل مبادله از طريق واردات تامين مي‌شود ولي تمام مازاد تقاضاي كالاهاي غيرقابل مبادله توسط عرضه داخلي تامين مي‌شود كه نتيجه آن افزايش قيمت اين نوع كالاهاست. اهميت تاثير جهش‌هاي نفتي (مثبت يا منفي) بر بازار مسكن و به ويژه قيمت مسكن بهانه‌يي شد تا روزنامه اقتصادي تعادل گفت‌وگويي را با دكتر داوود سوري، استاد دانشگاه صنعتي شريف ترتيب دهد و اثر جهش‌هاي نفتي را بر بازار مسكن جويا شود. به گفته سوري، افزايش درآمدهاي نفتي اثري مستقيم برقيمت مسكن دارد اما نمي‌توان رقم و سهم خاصي را براي اين عامل تاثيرگذار در نظر گرفت زيرا عوامل برونزاي ديگري نيز در معادله تعيين قيمت مسكن موثر هستند.
برخي از كارشناسان اقتصادي معتقدند كه شوك‌هاي نفتي اثر مستقيمي بر قيمت مسكن ندارد و فقط سرعت نوسان قيمت را در اين بازار تشديد يا تخفيف مي‌دهد، به نظر شما شوك‌هاي نفتي چه اثري بر قيمت مسكن دارند؟
تاثير شوك‌هاي نفتي بر اقتصاد مسكن و به ويژه قيمت واحدهاي مسكوني به چگونگي مديريت و تزريق درآمدهاي نفتي به بدنه اقتصادي كشور وابسته است، اما تجربه سال‌هاي گذشته ايجاد اين شوك‌هاي نفتي در ايران نشان مي‌دهد كه همراه با افزايش قيمت نفت، حجم درآمدهاي دولتي ارتقا مي‌يابد و اين منابع مالي جديد به اقتصاد كشور وارد و حجم نقدينگي را افزايش مي‌دهند.
با ارتقاي حجم نقدينگي، دستمزد كارگران و كارمندان افزايش يافته و قدرت و توان اقتصادي مردم براي خريد مسكن نيز بهبود مي‌يابد، ادامه اين شرايط موجب مي‌شود كه تقاضا براي خريد واحد مسكوني بالارفته و به تبع آن قيمت مسكن افزايش مي‌يابد.
به عبارت ديگر، شوك‌هاي قيمتي نفت، موجب افزايش نقدينگي در جيب مردم شده و همين موضوع تقاضاي خريد مسكن را از بالقوه به بالفعل تبديل مي‌كند. پس مي‌توان گفت جهش‌هاي نفتي بر قيمت مسكن موثر بوده و اثر مستقيم دارند.
بازار مسكن، داخلي است و سهم عوامل درونزا همواره از عوامل برونزاي در اين بازار بيشتر است، به نظر شما درآمدهاي نفتي به عنوان عاملي برونزا در برابر عوامل درونزاي بازار مسكن در نوسانات قيمت مسكن چه نقشي را ايفا مي‌كنند؟
مسكن و ساختمان به عنوان كالايي ناهمگن بيشتر تحت تاثير عوامل داخلي بازار هستند و ساير فاكتورها مانند شوك‌هاي نفتي، نرخ رشد اقتصادي و... نمي‌توانند سهم چنداني در تعيين قيمت مسكن و افزايش يا كاهش آن ايفا كنند در واقع بازار مسكن يك بازار درونزا است و سهم و نقش ساير عوامل اقتصادي در آن چندان مهم و اثرگذار نيست. البته ناگفته نماند كه شرايط بازارهاي ديگر بر قيمت مسكن اثرگذار است و با افزايش درآمدها اين نكته مهم است كه دارايي‌ها مردم به سمت چه بازارهايي حركت مي‌كند زيرا با بهبود شرايط معيشتي مردم قدرت اقتصادي و تقاضا براي خريد كالا افزايش مي‌يابد، اگر ساير بازارها پتانسيل و چشم‌انداز مناسبي براي سرمايه‌گذاري داشته باشند، افزايش درآمدهاي مردم به سمت اين بازارها حركت مي‌كند. درواقع نمي‌توان رقم دقيقي براي سهم جهش‌هاي نفتي بر قيمت مسكن ارائه كرد زير ا عوامل برونزاي ديگري نيز در معادله تعيين قيمت مسكن موثر هستند.
با توجه به اينكه افزايش عرضه و توليد مسكن در كوتاه‌مدت امكان پذير نيست و تكميل سرمايه‌گذاري دراين بخش نيز زمان براست به نظرشما تاثير جهش‌هاي نفتي بر قيمت مسكن آني است يا زمان بر است؟ و آيا ممكن است نتايج اين شوك‌هاي نفتي تا چندسال بعد نيز ادامه داشته باشد؟
اگرچه فرآيند توليد و ساخت و ساز مسكن تحت تاثير تقاضا، افزايش و كاهش مي‌يابد، اما با ايجاد شوك‌هاي نفتي (مثبت و منفي) نمي‌توان انتظار افزايش سريع توليد و به تبع آن افزايش عرضه را داشت، چون فرآيند ساخت و ساز و سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن زمانبر است و با ايجاد شوك‌هاي نفتي و افزايش تقاضا نمي‌توان ميزان عرضه را نيز ارتقا داد البته با گذشت يك سال از شوك‌هاي نفتي مي‌توان تاثير آن را بر قيمت‌هاي مسكن مشاهده كرد؛ در واقع عرضه و تقاضا در اين مدل به صورت تار عنكبوتي (در مدل تارعنكبوتي عرضه تابعي از قيمت دوره قبل است، ولي مصرف تابعي از دوره جاري است) عمل مي‌كند.
با توجه به گفته‌هاي شما، رابطه مستقيمي بين شوك مثبت قيمت نفت و افزايش قيمت مسكن وجود دارد آيا اين رابطه در مورد كاهش قيمت نفت و كاهش يا ثبات قيمت مسكن نيز وجود دارد؟ يعني مي‌توان انتظار داشت كه با كاهش قيمت نفت نيز، قيمت واحدهاي مسكوني كاهش يافته يا بر يك مسير ثابت حركت كنند؟
با كاهش شديد قيمت و شوك‌هاي منفي نفت نمي‌توان به دنبال رفتارهاي اقتصادي قرينه در بازار مسكن همچون افزايش قيمت نفت بود، درواقع با كاهش درآمدهاي نفتي و به تبع آن روند نزولي درآمدهاي دولت، تقاضا براي خريد مسكن كاهش مي‌يابد اما اين موضوع چندان بر قيمت مسكن موثر نبوده و تنها موجب مي‌شود كه سرعت افزايش قيمت مسكن بيشتر از نرخ تورم نباشد. برهمين اساس توان و قدرت شوك مثبت نفتي نسبت به شوك‌هاي منفي بيشتر و اثرگذاري آن محسوس‌تر است.
اثر شوك‌هاي نفتي بر قيمت مسكن ثابت شده است به نظر شما دولت چه اقداماتي را براي كاهش اين اثر مي‌تواند داشته باشد زيرا اين افزايش قيمت مسكن، حضور سوداگران و واسطه‌هاي بازار مسكن را نيز پررنگ مي‌كند؟
افزايش يا كاهش درآمدهاي نفتي در ميزان درآمدهاي دولتي موثر هستند پس بايد تلاش شود تا اثرگذاري اين درآمدها بر بازار مسكن كنترل شود و با ايجاد و پررنگ كردن ساير بازارهاي رقيب از حركت منابع مالي به سمت بازار مسكن و افزايش قيمت‌ها جلوگيري شود در واقع بايد دولت سعي كند تا چشم‌انداز حضور در ساير بازارها را براي سرمايه‌گذاران روشن و شفاف كند تا ازاين طريق با ايجاد شوك‌هاي قيمتي حوزه نفت شاهد جهش‌هاي آنچناني در بازار مسكن نباشيم.
زهره علامی
