خبر اقتصادی - افشين پروين پور كارشناس اقتصادي، با بررسي وضعيت بازار مسكن، توليد، تجارت و مديريت بازارهاي مختلف در شرايط بعد از تحريم تاكيد كرد كه تقويت نظارت داخلي بر بازارها، بهبود مديريت، مقابله با فساد و مافياي اقتصادي، مهمتر و اثرگذارتر از لغو تحريمها خواهد بود.
نخستين بحثي كه مايل به طرح آن هستم مربوط به لغو تحريمها از ابتداي سال جديد ميلادي است. آنگونه كه مقامات دولتي ميگويند، برداشته شدن تحريمها در حوزه مسكن چه تحولاتي ميتواند ايجاد كند... ؟
شرايط بازار مسكن ايران به گونهيي است كه برداشته شدن تحريمها هيچ گونه تاثيري در آن نخواهد داشت و وجود يا نبود تحريمها به آن مرتبط نميشود.
اما در گذشته در ابعادي ديگر ما شاهد تاثيرات رواني تحريمها در بازار بودهايم، مردم اما اميدواريهاي بسياري دارند كه پس از رفع و برداشته شدن تحريمها گشايشهايي به وجود آيد، آيا همين اميدواريها و تاثيرات رواني از نتيجه حذف تحريمها باعث رشد و رونق دوباره بازار مسكن نميشود؟
خير، حتي بعد از برداشته شدن تحريمها هم خيلي اتفاق خاصي در اقتصاد كشور نخواهد افتاد و به طريق اولي در بخش مسكن نيز نميتوان انتظار رونق داشت. چون اقلام مورد استفاده در اين بازار ربطي به بازارهاي خارجي پيدا نميكند كه تحت تاثير تحريمها يا برداشته شدن تحريمها باشد. تحولات بازار مسكن بيشتر ريشه داخلي دارد و مرتبط با ساختار داخلي اقتصاد، مديريت اقتصاد و ساير تحولات داخلي است و تحت تاثير رفع تحريمها، ارتباط با بازار جهاني و... نيست.
يعني از نظر شما بازار مسكن ايران بطور كامل خود كفا از بازارهاي جهاني است و تمام اقلام آن در داخل توليد ميشود؟ و رفع تحريمها حتي در رونق كسب وكار، درآمد و خريد و فروش اثرگذار نيست و در نتيجه بر بازار مسكن بياثر است؟
بله، بازار مسكن بطور كامل مستقل است البته بازار مسكن هر كشوري همين طور است. در بهترين حالت با برداشته شدن تحريمها، شاهد ورود كشورهاي خارجي براي سرمايهگذاري در يكسري از بازارها هستيم. بطور مثال بازار خودرو، نفت و... با رونق نسبي مواجه ميشوند يا شاهد ورود يكسري از كالاها به ايران خواهيم بود كه قبلا نميشد وارد كرد.
در سطحي كلانتر آيا ركود كارگاههاي توليدي ايران مرتبط به تحريمها نيست؟ و نميتوان انتظار داشت كه كارگاهها، كسب وكار، خريد وفروش، درآمد و تقاضا رشد كنند و اثرخود را بر بازارهاي ديگر مثل مسكن داشته باشند؟
دليل اصلي ركود فعلي كارگاههاي توليدي تحريمها نيست. بلكه عوامل داخلي هستند و قبل و بعد از تحريمها تفاوتي نخواهد كرد و كشورهاي تحريمكننده هم علاقهيي به رونق گرفتن توليد داخلي ما ندارند بلكه خواهان سرمايهگذاري در بازارهايي هستند كه براي محصولات آنان مشتري داشته باشد مثل بازار خودرو، نفت، مخابرات، لوازم خانگي و كالاهاي صنعتي آماده مصرف و...
در واقع سياستهاي غلط ما در سالهاي اخير است كه سبب شده دچار ركود اقتصادي شويم و ا ركود يا رونق اقتصادي قبل و بعد از تحريمها، به سياستهاي غلط اقتصادي داخل كشور، ضعف مديريت، نبود سرمايهگذاري كافي، مشكلات فضاي كسب وكار و... مرتبط است و اگرچه تحريمها تاحدودي هزينهها را افزايش داد اما مشكل اصلي در داخل و مديريت اقتصادي تعريف ميشود و كاهش درآمد نفت و... اين مشكلات ساختاري را نمايان كرده است.
كشورهاي تحريمكننده علاقهيي به رونق توليد داخلي ما ندارند. كشورهاي خارجي پس از تحريمها در حوزههايي كه منافع خودشان تامين ميشود سرمايهگذاري ميكنند تا محصولات خود را وارد بازار ايران كنند و اين امر شايد باعث رونق اندك اقتصاد ايران شود ولي باز هم اوضاع اقتصادي ايران خيلي تفاوتي نخواهد كرد كه انتظار داشته باشيم برداشته شدن تحريمها تحول و رونق بزرگي ايجاد كند. نبايد همه انتظارات و راهكارهاي خود را از لغو تحريمها انتظار داشته باشيم. اقتصاد ايران بايد با اصلاح ساختار و مديريت در داخل مشكلات خود را حل كند و نبايد همه انتظار بهبود را به اجراي برجام مرتبط بدانيم.
در حوزه سرمايهگذاري خارجي در بخش مسكن ميتوان اين امكان را براي خارجيان علاقهمند به اين بازار قائل شد كه آنان بتوانند سرمايه خود را در اين حوزه به چرخش درآورند و ساخت و سازهايي را شاهد باشيم. آيا سرمايهگذاري خارجي نيز نميتوان تحول ايجاد كند؟
بله، منعي از اين بابت وجود ندارد. البته چون ما در اين حوزه سرمايهگذار و سازندگان قدرتمند بسياري در داخل داريم، احتياجي به اين مورد نداريم كه سرمايهگذار خارجي وارد اين حوزه بشود و بازار مسكن بايد متكي به داخل باشد.
حالا اگر زماني يك سرمايهگذار خارجي پيدا بشود و علاقهمند به فعاليت در حوزه مسكن ايران باشد شرايطي كه اين امكان را به اين شخص بدهد چيست؟ همانطور كه در دولت پيشين در حوزه مسكن مهر شاهد حضور سرمايهگذاران خارجي بوديم.
تا جايي كه اطلاع دارم، شرايط خاصي نميخواهد. بله در دولت سابق نيز ما شاهد فعاليت سرمايهگذاران خارجي مثل تركيه و كره جنوبي در حوزه مسكن مهر بودهايم و تا جايي كه ميدانم نه از منظر قانوني و نه از نظر اداري منعي وجود نداشته و ندارد.
اگر دوباره و در اين دوره شاهد چنين اتفاقي، يعني ورود سرمايهگذار خارجي به بازار ساخت و ساز مسكن باشيم آيا تاثيري در خروج اين بازار از ركود خواهد داشت؟
نه، خروج از ركود اين بازار اصلا ارتباطي به اين بحث ندارد. ركودي كه در بازار مسكن ايران وجود دارد به دليل بالا رفتن قيمت زمين و از سوي سوداگران اين عرصه است و همين امر موجب شده تا قيمت تمام شده مسكن بيش از توان خريد متقاضيان باشد. اين امر هم به دليل مديريت غلط دولت است كه موجب بالا رفتن قيمت مسكن شده است.
دولت پيشين يا دولت فعلي!؟
تقريباً در تمام دولتها بخش مسكن با همين الگوي غلط مديريت شده و قيمت زمين بالا رفته است و سوداگران بسياري زمينها را در اختيار گرفته و باعث رشد شديد قيمت در شهرها شدهاند.
راهكار عملي شما براي حذف اين سوداگري از بازار مسكن چيست؟
در ابتدا بايد يك سامانه اطلاعاتي ديجيتال تشكيل شود و اين چيزي است كه هفتاد سال در كشورهاي پيشرفته تجربه شده است. از اين طريق ميشود فهميد وضعيت موجود در بازار مسكن چگونه است و زمينها در اختيار چه كساني است و آمار و تحليل عرضه و تقاضاي مسكن بهتر صورت خواهد گرفت.
چه تعداد واحد مسكوني داريم. چه تعداد مالك داريم. چه تعداد معامله در اين بخش انجام ميشود. چه تعداد واحد مسكوني متعلق به چه تعداد مالك است وهكذا.
البته داخل پرانتز اين را هم عرض كنم كه تعدادي از نهادهاي شبه دولتي، برخي بانكها و بانكهاي خصوصي، سوداگري در بخش زمين و مسكن ايجاد كردهاند. سرمايه خود را وارد بخش زمين و ملك كردهاند و در بازار انحصار ايجاد كردهاند.
سوداگران و انحصار گرايان، واحدهاي مسكوني و زمين تحت اختيار خود را خالي نگه ميدارند و قيمت فروش املاك تحت اختيار خود را به گونهيي تعيين ميكنند كه متقاضي عادي اين زمينها و املاك قادر به پرداخت آن نيست. اين مسائل چه ارتباطي به بحث تحريمها دارد؟ دولت در ابتداي امر ميبايد اين سامانه را تشكيل دهد و مشخص كند كه چه تعداد ملك و زمين در دست يك سري افراد (حقيقي و حقوقي) است.
دوم اينكه از ابزار مالياتي براي كنترل سوداگري در بخش مسكن استفاده كند. در هيچ جاي دنيا به يك شخص اجازه داشتن چندين واحد مسكوني و زمين داده نميشود و اين مساله را از طريق همين سامانههاي اطلاعاتي كنترل ميكنند.
حتي نهادهاي دولتي، شبه دولتي، نظامي، بانكها و شركتهاي مختلف كه مالك زمين و ساختمان هستند نيز بايد بررسي شوند كه آيا متناسب با نياز آنها ملك و زمين و ساختمان دارند يا فراتر از نياز خود وارد بازار مسكن و زمين شدهاند.
ماليات بر زمين و مسكن خالي تا چه حد ميتواند به تقويت نظارت كمك كند؟
از طريق ابزار مالياتي براي دارندگان بيش از دو يا سه واحد ميتوان كاري كرد كه صرفه اقتصادي براي آن دسته از سوداگران علي الخصوص دارندگان واحدهاي مسكوني خالي، از بين برود.
متاسفانه دولتهاي بر سر كار آمده تاكنون هيچ عكس العملي نسبت به اين وضعيت مسكن نشان ندادهاند و همين دليلي است كه باعث ده الي بيست برابرشدن قيمت مسكن نسبت به شاخصهاي دسترسي به آن شده است و اين موارد هيچ ارتباطي به تحريمها ندارد.
آيا در هيچ كدام از كميتههاي اقتصادي دولتهاي پيشين و فعلي يا كميتههاي اقتصادي مجلس تدابيري براي اين مشكلات ديده نشده است؟
متاسفانه هيچ يك از دولتها و مجلس نسبت به اين موضوع و مقابله با مافياي زمين و مسكن تدبير خاصي نداشتهاند. در مجموع معتقدم اقتصاد ايران بيمار است نه فقط در بخش مسكن بلكه در حوزههاي مختلف، سياستگذاريهاي بسيار غلطي در مقوله اقتصادي كشور اتخاذ شده است و جالب اين است كه براي حل اين مشكلات، به دنبال لغو تحريمها و رشد درآمد نفت هستند. در حالي كه بسياري از مشكلات از طريق اصلاح ساختار و مديريت درست ميشود.
ما بايد از تجربيات ديگر كشورها استفاده كنيم. مواردي كه اشاره كردم جزو تجربيات چندين دهه از كشورهاي ديگر است كه موفقيت آميز هم بوده و ما بايد از اين تجربيات استفاده كنيم. در دنيا چندين سال است كه دولتها موفق به جلوگيري از سوداگري در بخش مسكن شدهاند ولي ما هنوز بر سياستهاي غلط اقتصادي خود پافشاري ميكنيم.
بحث سامانه ديجيتالي كه به عنوان يك راهكار عرض كردم در دنيا به صورت دستي و غير ديجيتال داراي سابقه هزار و پانصد ساله است و از اين طريق حساب و كتاب املاك و ملاكين را داشتهاند. متاسفانه در كشور ما افرادي كه منتفع از اين سوداگري هستند اجازه راهاندازي چنين سامانههايي را نميدهند و متاسفانه اين افراد داراي ارتباط يا لابيهاي قدرتمندي در حاكميت هستند و اجازه پيشروي اين مباحث را در دولت يا مجلس نميدهند. !
البته اين افراد فقط در اين مورد داراي لابي نيستند بلكه در خيلي از موارد ديگر مثل واردات بيرويه اجناس بيكيفيت از خارج هم بدين گونه عمل ميكنند. كشورهاي ديگر به طور مثال امريكا كه داراي ليبرالترين اقتصادهاي دنياست بسيار روي مقوله واردات كالاها به بازارش حساس است و از طريق كنترل آن از توليدكنندگان داخلي خود حمايت ميكند ولي متاسفانه با وجود اين سوداگران ما همچنان شاهد واردات بيرويه اقلام بيكيفيت هستيم و همچنين بسياري از كالاهايي كه امكان توليد داخلي آن وجود دارد وارد كشور ميشود.
اگر غير از اين بود تمام سرمايه داران بزرگ امريكا سرمايه خود را به بخش املاك منتقل ميكردند. متاسفانه ما در بخش مسكن فقط با سوداگري و خواباندن سرمايه روبرو نيستيم بلكه با پديدههايي مثل زمين خواري، كوه خواري و نابودي جنگلها به بهانههاي مختلف و با لابيهاي قدرتمندي روبرو هستيم و شاهد بيتفاوتي نهادها و ارگانهاي مختلف در اين زمينهها هستيم.
در بحث توليدات داخلي چگونه بايد عمل كرد؟
در بحث توليدات داخلي كه متاسفانه هيچ حمايتي نميشود و واردات بيرويه بهشدت به كارگاههاي توليدي ضربه وارد كرده است. ما در حوزه اقتصاد بيشترين ضربه را از سياستهاي غلط در پي گرفته شده توسط خودمان خوردهايم و مشكلات اقتصادي ما ارتباط چنداني با تحريمها ندارد. مشكلات اقتصادي ما بسيار واضح است و همه آنها را ميدانند اما منافع عدهيي به طور مثال برخي بانكهاي خصوصي در اين ميان نميگذارند كه اين مشكلات حل شوند.
يعني وجود باند مافياي قدرتمند؟!
بله، دقيقاً. اين باندها يا خودشان در بخشهايي از حاكميت وجود دارند يا ارتباطي قوي با حاكميت دارند و اجازه اصلاح امور را نميدهند.
وقتي ما وجود فساد را تاييد ميكنيم پس راهكار اساسي نميتوان براي اين مسائل ارائه داد و به آساني از پس اين مشكلات برآمد. ولي در حال حاضر ما دنبال راهكار عملي هستيم. ؟ راهكار كوتاهمدت و امكان پذير در اين زمينه چيست؟
نخستين مورد رسانهها هستند كه وظيفه اطلاعرساني دارند، كه بايد واقعيتها را شفاف به مردم بگويند. مع الاسف رسانههاي ما هيچ كدام وضعيت واقعي اقتصاد كشور را منعكس نميكنند. تعدادي از رسانهها نيز توسط جريانهاي قدرت و ثروت اداره ميشوند و مستقل عمل نميكنند. اگر مردم آگاه شوند از وضعيت حقيقي اقتصادي، ديگر كساني را كه مرتبط با افراد سودجو و مفسدان اقتصادي هستندو يا به دنبال حفظ وضع موجود و انحصارها هستند را براي مجلس يا دولت انتخاب نميكنند.
اشكال كار اقتصاد ايران شايد ده درصد به بحث تحريمها مرتبط باشد و اين اشتباه رسانههاست كه به مردم آدرس غلط ميدهند و دليل اصلي مشكلات را تحريمها معرفي ميكنند. آنها اغلب در جهت خط مشيهايي كه داده ميشود حركت ميكنند. ما رسانه دلسوز واقعي تقريبا نداريم.
چطور ميتوانيم در بخش مسكن توازن ميان ساخت و سازها و تقاضا را برقرار كنيم؟
در حال حاضر در حوزه مسكن تقاضا بيشتر از عرضه است. تا افق 1404 بايد سالي يك ميليون و سيصد هزار واحد مسكوني ساخته شود كه ابداً اين اتفاق نميافتد و اين دولت است كه بايد كمك كند تا افزايش عرضه اتفاق بيافتد. الان نزديك به هفتاد درصد معاملات در حوزه خريد و فروش در اختيار سوداگران است. اينها كساني هستند كه در بخش مسكن به قصد كسب سود خريد و فروش ميكنند و نه سكونت كه فعاليت آنها باعث گران شدن هرچه بيشتر زمين و مسكن ميشود. از طرف ديگر افرادي كه داراي تقاضاي مصرفي هستند و متقاضي سكونت در واحد خريداري شدهاند قدرت خريد كافي ندارند و مستاجر هستند و با توجه به قيمتهاي بسيار گزاف مسكن (ناشي از فعاليت سوداگران) ديگر توانايي حضور در اين بازار را ندارند و در واقع اكثر معاملاتي كه درحال انجام است از سوي افرادي صورت ميگيرد كه سرمايه خود را به زمين و املاك منتقل ميكنند و متقاضي كسب سود از اين معاملات هستند و نه افراد مصرفكننده
اين وظيفه دولت است كه اينگونه رفتارهاي غلط را مهار كند. دولت بايد افراد دارنده تعداد بالاي املاك را شناسايي كند و بعد با ابزارهاي مالياتي كاري كند كه كسي نتواند با سوداگري در بخش زمين و مسكن كسب سود كند. در واقع دولت هم بايد در بخش مهار سوداگران كمك كند و هم در بخش افزايش عرضه مسكن آن هم از طريق در اختيار گذاشتن زمين يا وامهاي با بهره كم يا مصالح ارزان قيمت براي توليدكنندگان كه بتوانند با عرضه واحدهاي بيشتر قيمت فعلي را بشكنند. اين راهكارها بسيار ساده و عملي هستند و پيچيدگي خاصي ندارند.
نظر شما درباره مسكن مهر چيست؟ آيا شيوه قبلي ارائه مسكن مهر را توصيه ميكنيد يا راهكار جديدي را با توجه به پيدا شدن نقاط ضعف يا قدرت آن در اين چند ساله داريد؟
بنده ايده كلي اين موضوع را ايده درستي ميدانم ولي خوب به حيطه عمل در نيآمد. در واقع اين ايده بدين شكل بود كه زمين را دولت بدهد به افرادي كه صاحب مسكن نيستند و از اين بابت هزينهيي هم دريافت نكند، چون طبق اصل سي و يك قانون اساسي دولت موظف است كه افراد بيمسكن را داراي مسكن كند. دولت پيشين آمد و از زمينهاي در دست خود استفاده كرد و بابت آن هم پولي اخذ نكرد و حدود هفتاد درصد هزينه ساخت را هم به صورت وام ارزان قيمت در اختيار متقاضيان قرار داد.
ولي شوربختانه در بعضي جاها اين طرح بد اجرا شد. البته تئوري اين طرح آنچنان هم به منصه ظهور نرسيد و در حيطه عمل به گونه ديگري درآمد. در بعضي جاها هم مكان يابي مسكن مهر به مشكلاتي بر خورد و شهرداريها كمترين همكاري را با اين طرح انجام دادند. در صورتي كه شهرداريها ميتوانستند به خوبي با اين طرح همكاري كنند و با در اختيار گذاشتن زمين در داخل شهرها مسكن مناسبي به لحاظ مكاني نصيب مردم ميشد و اگر اين اتفاق ميافتاد از طريق همين طرح مشكل مسكن حل ميشد. و از بابت همين عدم همكاري شهرداريها هم دولت مجبور شد براي تامين زمين به خارج از شهر برود و در آنجا اين طرح را پياده كند. در بعضي از استانها هم افراد مسوول كم كاري كردند و نظارت درستي روي اجراي اين طرح نداشتند و باعث بيكيفيي ساخت اين واحدها شدهاند.
آيا شما طرح مسكن مهر را در مجموع طرح موفقي ميدانيد؟
بله. چنانچه همكاري همه نهادها خوب بود اين طرح ميتوانست با موفقيت كامل همراه شود. با اين وصف در اين دولت جديد بطور كامل اين طرح قفل شده است. نزديك به هشتصد هزار واحد نيمه تمام از دولت قبلي به اين دولت رسيده است كه همچنان هم نيمه تمام باقي مانده است و دولت تلاشي براي تسريع روند ساخت اين پروژههاي نيمه تمام نميكند. دولت قبل تمام تلاشش را كرد با توجه به اينكه اين طرح براي بار اول در ايران به اجرا در آمده بود.
آيا به نظر شما عملكرد اشتباه دولت سابق باعث قفل شدن اين طرح در دولت فعلي شده است؟
خير، دولت فعلي با اختلاف ديدگاه سياسي اين پروژهها را نيمه تمام گذاشته است. ! اگر اين دولت اعتقاد داشت كه اين طرح داراي اشكالاتي است، اين اشكالات را رفع و پروژه را تمام ميكرد. اما چون اين طرح به نام دولت احمدينژاد است دولت آقاي روحاني علاقهيي به تمام كردن آن ندارد. !
در واقع منظور صريح شما اين است كه آقاي روحاني و دولتش به دليل زاويه سياسي با دولت پيشين اين طرح را پيگيري نميكند؟
بله دقيقا.
در حوزه اقتصاد و تجارت كشور؛ چه تحولاتي را در اين دو حوزه پس از تحريمها ميتوان شاهدش بود؟ و دولت چگونه بايد اين تحولات را مديريت كند؟ ما اگر در حوزه مسكن شاهد تحولاتي نباشيم اما در بقيه حوزهها نميتوانيم منكر تاثيرات پس از تحريمها بشويم در واقع ميخواهيم بدانيم كه اين تحولات از چه نوعي است و ما چطوري ميتوانيم اين تحولات را به نحو احسن مديريت كنيم تا به نفع ملت و كشور باشد؟
چيزي كه از تجربيات بقيه كشورها ميبينيم اين است كه كشورهاي قدرتمند دنبال ياد دادن روش توليد يا به كار افتادن بنگاههاي توليدي كشورهايي مثل ما نيستند بلكه علاقهمند به فروش محصول نهايي خود به ما هستند. همانطور هم كه ميبينيد هياتهاي تجاري كشورهاي ديگر غالبا دنبال بازاري در ايران براي فروش محصولات توليدي خود هستند و در ازاي اين محصولات پول نفت ملت را دارند ميبرند. عمده محصولات وارد شده محصولات لوكس و مصرفي هستند نه محصولات ضروري مثل داروهاي مورد نياز بيماران يا محصولات ضروري ديگر. ما بايد جلوي اين روش غلط را بگيريم و نگذاريم اين اتفاقات تكرار شود و اگر ميخواهيم ارتباط اقتصادي با كشوري بگيريم بايد دنبال فناوريهاي توليد يا تكنولوژيهاي روز دنيا باشيم تا بتوانيم اين اتفاق را مديريت كنيم ولي چيزي كه ميبينيم اين است كه ايران تبديل به يك بازار مصرفي متنوع براي بقيه كشورها شده است. !
آيا اين وظيفه كميتههاي اقتصادي مجلس نيست تا با تصويب لايحه يا مصوبهيي مقرراتي را براي واردات و تعاملات اقتصادي ايران تعيين كنند تا جلوي ضرر ملي كه از اين طريق وارد ميشود را بگيرند ؟
نه تنها اين وظيفه مجلس بلكه وظيفه دولت و همه مسوولان حاكميت هست.
چرا تا به حال مجلس اين كار را انجام نداده است يا اگر داده چرا موفق نبوده؟
چرا انجام نداده يا چرا انجام نميدهند را نميدانم. بهتر است شما اين پرسش را از خود آن افراد مسوول يپرسيد ولي به نظر من ارادهيي وجود ندارد كه اين اتفاق بيفتد.
9 دوره از مجلس و كميسيونهاي اقتصادي آن پس از انقلاب ميگذرد و مشكلات همچنان باقي است و اين نشان ميدهد كه اين مسائل جزو دغدغههاي افرادي كه در اين دورههاي مسووليت داشتند، نيست.
رضا. ط. جلودارزاده – فرانك مظاهري