رونق مسكن نزديك نيست

خبر اقتصادی - ارزيابي شاخص‌ها و عوامل موثر بر قيمت زمين و مسكن نشان‌ دهنده آن است كه شرايط درحال حاضر براي خروج بازار مسكن از ركود فراهم نيست. براي بررسي اين شرايط بايد مهم‌ترين شاخص‌هاي اين بخش ازجمله پروانه‌هاي ساختماني، سرمايه‌گذاري بخش خصوصي، شاخص‌هاي كلان اقتصادي و... مورد بررسي قرار گيرند. در اين يادداشت، مهم‌ترين عوامل و نشانه‌هاي موثر بر بازار مسكن را مورد بررسي قرار مي‌دهيم تا مشخص شود كه تا چه ميزان به رونق اين بخش نزديك هستيم.

نخستين فاكتور تعيين‌كننده مربوط به كاهش درآمدهاي نفتي است، يكي از تاثيرگذارترين عوامل موثر بر ايجاد تحرك در بازار مسكن، سطح درآمدهاي نفتي دولت است. افزايش سطح درآمدهاي نفتي و به تبع آن افزايش سطح درآمدهاي ارزي دولت منجر به افزايش سطح تقاضاي سرمايه‌يي و حتي مصرفي در بازار مسكن خواهد شد كه با پيش‌بيني دولت در سال آينده درآمدهاي نفتي كاهش مي‌يابد. با كاهش درآمدهاي نفتي در سال آينده تا حدودي آثار بيماري هلندي بر بازار مسكن كمرنگ مي‌شود.

دومين فاكتور، بودجه انقباضي دولت است. ادامه ساختار انقباضي دولت در بودجه سال 95 باعث مي‌شود كه تاثير مثبتي بر بهبود تحرك اقتصادي كشور نداشته باشد، هر چند كه افزايش هزينه‌هاي جاري منجر به افزايش سطح درآمد كاركنان دولت مي‌شود اما اين مساله به تنهايي براي ايجاد تحرك در بازارهاي اقتصادي كافي نيست.

سرمايه‌گذاري بخش خصوصي، سومين فاكتور تعيين‌كننده در رونق بازار مسكن است. طبق آمار بانك مركزي سطح سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در صنعت ساختمان نيز وارد ركود شده است.، هر چند كه در سال 93 ميزان سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در صنعت ساختمان با 7.5درصد رشد به 810563 ميليارد ريال رسيد اما در سه ماهه اول سال 94 در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 6.4 درصد كاهش را نشان مي‌دهد و در شرايط فعلي نشانه‌يي از رونق در آن ديده نمي‌شود.

مورد بعدي بررسي صدور پروانه‌هاي ساختماني است كه يكي از مهم‌ترين شاخص‌هاي نشان‌دهنده رونق در بخش مسكن پروانه‌هاي ساختماني است.

هرچند كه از سال 1389 تا سال 1392 آمار پروانه‌هاي ساختماني با كاهش 10درصدي مواجه بوده است اما تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در نقاط شهري در 1393 نسبت به سال قبل از آن به كمتر از نصف تقليل يافته و از 770هزار واحد مسكوني در سال 92 به حدود 366هزار واحد در سال 93 كاهش يافته كه اين نشان‌دهنده تعميق ركود در بخش ساختمان و مسكن است. طبق اطلاعات مركز آمار اين روند كاهشي در تابستان سال 94 نيز ادامه يافته و تعداد پروانه‌هاي ساختماني كشور نسبت به فصل قبل 9.8درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل 7.5درصد كاهش داشته است.

ارزش‌افزوده بخش ساختمان نيز به عنوان پنجمين فاكتور موثر در بازار مسكن همچنان روند نزولي داشته و رشد منفي اين بخش مهم‌ترين نشانه براي فعالان اقتصادي براي حضور در بازار مسكن است.

در حقيقت اين ‌بار بازار مسكن است كه در رقابت با ديگر بخش‌هاي اقتصادي توان جذب سرمايه را نداشته است. هر چند كه ارزش‌افزوده بخش ساختمان حد فاصل سال‌هاي 84 تا 91 روند افزايشي داشته و به قيمت‌هاي ثابت سال 83 از 110323 ميليارد ريال در سال 1384 با 30درصد افزايش نسبي به 143471ميليارد ريال در سال 1391 رسيده ولي در سال 1393 با 3درصد كاهش نسبت به سال 1391 به 138537ميليارد ريال رسيده است. فرآيند كاهشي ارزش‌افزوده بخش ساختمان در سال 94 همچنان ادامه يافته و در چنين شرايطي انگيزه لازم براي سرمايه‌گذاري بخش خصوصي وجود ندارد و نمي‌توان انتظار داشت كه در چنين شرايطي بازار مسكن به راحتي از ركود خارج شود.

با بررسي نشانه‌هاي و شاخص‌هاي اقتصادي مي‌توان با قاطعيت اعلام كرد كه همچنان شرايط بازار مسكن در ركود قرار دارد و در سال آينده نيز شرايط مناسب و ابزارهاي لازم براي خروج بخش مسكن از ركود وجود ندارد.

تنها سياست دولت در اين بخش، افزايش سطح وام دهي بانك مسكن بوده كه اين ابزار به تنهايي براي خروج بازار مسكن از ركود كافي نيست و حتي ممكن است تبعات تورمي نيز براي كشور داشته باشد. شايد در سال آينده بتوان با ابزارهاي مقطعي مانع تعميق بيش از پيش ركود مسكن شد اما توقع خروج از ركود و ايجاد رونق در بازار مسكن توقعي دور از ذهن است. بازار مسكن در كشور بيش از آنكه مبتني بر جو رواني اظهارات مسوولان باشد براساس اتفاقات واقعي عرصه اقتصادي كشور رقم مي‌خورد و اتفاقات حوزه اقتصادي نشانه‌هاي رونق را نشان نمي‌دهد.

 

* رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت