روايت مشاوران املاك در شهر تهران
فرمول مشاركت در ساخت و سازهاي پايتخت
اگرچه نگاهي به آمار مراجع رسمي ازجمله مركز آمار و بانك مركزي نشانگر آن است كه قيمت زمين در دو سه سال اخير و با ايجاد ركود ثابت بوده و تنها قيمت مصالح، دستمزد كارگر، عوارض شهرداري و... افزايش يافته است و بر همين اساس پيش‌بيني مي‌شود كه نسبت سهم سازنده و مالك براي مشاركت در ساخت بايد به سمت سازنده تغيير كند زيرا هزينه بيشتري از گذشته بر وي تحميل مي‌شود اما تحقيقات ميداني روزنامه تعادل و گفت‌وگو با مشاوران املاك مناطق شرق، غرب، شمال و جنوب تهران نشان مي‌دهد كه اين سهم مانند سال‌هاي پيش از ركود است و همچنان اين صاحب ملك است كه بيشترين سهم را از سازه نوساز به خود اختصاص مي‌دهد.
خبر اقتصادی - گزارش ميداني درباره سهم سازنده و مالك در ساختمان نوساز نشان مي‌دهد كه در اغلب مناطق تهران(شمال، شرق و غرب) اين نسبت 40 به 60 است ولي در مناطق جنوبي تهران كه زمين قيمت كمتري دارد، اين سهم بين سازنده و مالك مساوي است ضمن اينكه در ساير مناطق تهران هزينه بلاعوضي نيز از سوي سازنده به مالك پرداخت مي‌شود اما در مناطق جنوبي سازنده تعهدي در اين زمينه ندارد و تنها پرداخت هزينه اسكان است كه وجه مشترك ميان سازندگان تمامي مناطق تهران مي‌شود.
در همين ارتباط، يكي از مشاوران املاك تهران كه در منطقه دلاوران فعاليت مي‌كند در مورد نسبت سهم سازنده و مالك مي‌گويد: حدود 7 تا 8 سال است كه اين سهم به صورت 60 به 40 و به نفع مالك است ضمن اينكه اين سهم با ميزان هزينه بلاعوض پرداخت شده از سوي سازنده به مالك تغيير نيز مي‌كند.
مجيد احمدي مي‌افزايد: با افزايش ميزان هزينه بلاعوض از ميزان متوسط منطقه، سهم سازنده و مالك به سمت سازنده تغيير مي‌كند و سهم او افزايش مي‌يابد و به 50، 50 مي‌رسد.
وي ادامه مي‌دهد: اين هزينه بلاعوض جدا از هزينه‌يي است كه سازنده براي اسكان مالك به وي پرداخت مي‌كند و پس از تكميل فرآيند ساخت و ساز از وي دريافت مي‌كند.
به گفته احمدي در دو سه سال اخير ميزان ساخت‌وساز در منطقه دلاوران كاهش يافته و علت آن نيز عدم بازگشت سرمايه سازنده پس از ايجاد ركود در بازار مسكن است كه موجب شده سازندگان تمايل چنداني براي ساخت و ساز نداشته باشند.
افزايش قيمت زمين در پونك
يكي ديگر از مشاوران املاك فعال در منطقه پونك تهران نيز در مورد سهم سازنده و مالك به «تعادل» مي‌گويد: در اين منطقه سهم سازنده و مالك 40 به 60 است ضمن اينكه سازنده براي هر متر زمين نيز مبلغي حدود يك ميليون تايك‌ميليون‌و 200هزار تومان علاوه بر هزينه سكونت به مالك پرداخت مي‌كند.
ناظري مي‌افزايد: البته در بعضي از خيابان‌هاي پونك اين هزينه بلاعوض متري يك‌ميليون و 500 هزار تومان است كه اين موضوع به موقعيت ملك بستگي دارد.
وي بيان مي‌كند: البته تعيين سهم تا حدودي به رايزني ميان سازنده و مالك نيز بستگي دارد و با افزايش هزينه بلاعوض، اين سهم 50، 50 نيز مي‌شود. به گفته اين فعال بازار مسكن پس از رونق ساخت وساز در اواخر دهه 80 يافتن خانه كلنگي و زمين خالي در منطقه پونك سخت شده و عرضه زمين در اين منطقه بسيار كاهش يافته و همين موضوع ارزش زمين و خانه كلنگي را نسبت به سال‌هاي گذشته در اين منطقه افزايش داده است.
ناظري ادامه مي‌دهد: درحالي كه هر متر آپارتمان در پونك حدود 6 تا 7ميليون تومان است اما هر متر واحد كلنگي حدود 12ميليون تومان به فروش مي‌رسد در واقع قيمت زمين دو برابر آپارتمان است. وي مي‌گويد: در سال‌هاي گذشته اين سهم 50 به 50 بود و حتي مالك، هزينه‌يي نيز به سازنده براي ساخت و ساز پرداخت مي‌كرد. اين مشاور املاك مسكن بيان مي‌كند: كاهش ساخت وساز در يكي دو سال گذشته نيز به علت ركود حاكم بر اين بخش و كاهش قدرت و توان مالي مردم براي خريد مسكن است و ربطي به افزايش هزينه‌هاي ساخت و ساز ندارد.
عدم پرداخت هزينه بلاعوض درجنوب
يكي ديگر از مشاوران املاك تهران كه در منطقه فلاح (جنوب شهر تهران) فعاليت مي‌كند ضمن اشاره به سهم 50 به 50 سازنده و مالك در ساخت و ساز به «تعادل» مي‌گويد: در اين منطقه هزينه بلاعوضي به مالك پرداخت نمي‌شود و تنها هزينه اسكان در اين منطقه رواج دارد كه اين هزينه نيز پس از يك سال بايد به سازنده بازپرداخت شود. قرباني اظهار مي‌كند: سهم مالك و سازنده در منطقه فلاح مساوي است اما اگر زمين در منطقه و موقعيت بهتري قرارداشته باشد اين فرمول به 60 به 40 تغيير مي‌كند. وي ادامه مي‌دهد: از سال‌هاي گذشته فرمول 50 به 50 حاكم بوده و ركود بخش مسكن در اين زمينه اثرگذار نبوده است.
هزينه 4.5 ميليوني ساخت‌و ساز در شمال
علاوه بر مشاوران املاك مناطق شرق، غرب و جنوب تهران كه به نسبت‌هاي متفاوت در مورد سهم سازنده و مالك اشاره كردند يكي از فعالان بازار مسكن خيابان محموديه در منطقه يك تهران مي‌گويد: در اغلب خيابان‌هاي منطقه يك تهران نسبت سهم مالك و سازنده در ارزش سازه ساخته شده 60 به 40 است ضمن اينكه هزينه‌يي نيز به عنوان بلاعوض به مالك پرداخت مي‌شود. عسگري مي‌افزايد: البته در اين منطقه سهم سازنده و مالك به صورت دقيق تعيين مي‌شود در واقع ميزان ارزش ملك كلنگي مالك با آورده نقدي و ميزان هزينه مصالح ساختماني سازنده سنجيده مي‌شود و پس از آن سهم دقيق مالك و سازنده مشخص مي‌شود.
وي ادامه مي‌دهد: مابه‌التفاوت سهم مالك و سازنده به صورت بلاعوض به مالك پرداخت مي‌شود و بعد از آن مالك و سازنده با رايزني سهم خود را تعيين مي‌كنند.
به گفته اين مشاور املاك، در مناطق شمالي تهران و به طور ويژه در منطقه يك براي ساخت يك سازه مناسب و اصولي هرمتر زمين 4 تا 4.5ميليون تومان هزينه مي‌شود درحالي كه قيمت هر متر زمين در اين منطقه از 20ميليون تومان فراتر مي‌رود.
اين فعال بازار مسكن ادامه مي‌دهد: البته ناگفته نماند كه سازنده نيز علاوه بر پرداخت هزينه مصالح بايد عوارض شهرداري، ماليات و... را نيز متقبل شود و همواره يك تا دو طبقه نيز علاوه بر طبقات ذكر شده در جواز ساخته مي‌شود كه سازنده بايد هزينه هنگفتي براي دريافت تراكم پرداخت كند.
عسگري بيان مي‌كند: اگرچه درصد سهم سازنده و مالك در ساير طبقات 40 به 60 است اما در طبقاتي كه شامل خريد تراكم است اين نسبت معكوس مي‌شود و 60درصد سهم ساختمان نوساز به سازنده مي‌رسد.
زهره علامی - تعادل
