راه دراز بازگشت رونق به بازار خانه‌هاي كلنگي

خبر اقتصادی - از سوي ديگر، آورده نقدي سازنده را نسبت به سال‌هاي گذشته تا حدودي تغيير داد. درواقع ركود مسكن، سهم سازنده را در ساخت و ساز (پارامترهاي هزينه مصالح، عوارض ساختماني، دستمزد كارگر و...) نسبت به قيمت زمين به عنوان سهم مالك افزايش داد، اما اين موضوع مورد استقبال سازندگان و توليدكنندگان مسكن قرار نگرفت؛ زيرا با غلبه ركود بر بازار مسكن، خريد و فروش ساختمان نيز كاهش يافت و ميزان خواب سرمايه سازندگان مسكن افزايش يافت.

كاهش صدور پروانه‌هاي ساختماني و افت ميزان معاملات خانه‌هاي كلنگي در دو، سه سال گذشته به خوبي گواه آن است كه ساخت و ساز و مشاركت سازنده و مالك همچون سال‌هاي 89 و90 پررونق نيست و سازندگان ديگر تمايل چنداني براي خريد خانه‌هاي كلنگي ندارند. بررسي شرايط حاكم بر ساخت و ساز مسكن، ارزيابي فرمول تعيين سهم سازنده و مالك، حضور مشاوران املاك در ساخت و ساز و... بهانه‌يي شد تا روزنامه اقتصادي «تعادل» گفت‌وگويي را با حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران ترتيب دهد تا شرايط حاكم بر بازار خانه‌هاي كلنگي، همچنين شرايط مشاركت در ساخت و ساز را جويا شود. عقبايي معتقد است كه با وجود ركود مسكن و ثبات در قيمت زمين، همچنان اين فاكتور مهم‌تر از ساير موارد ازجمله هزينه عوارض، مصالح و... است و همچنان مالك بيشترين سهم را از ساختمان نوساز دارد.

با توجه به ركود مسكن و ثبات در قيمت زمين، فرمول تعيين سهم سازنده و مالك در دو، سه سال گذشته چه تغييري كرده است ؟ زيرا بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه پيش از سال 92 و ايجاد ركود در بازار مسكن اين سهم 70 به 30 به نفع مالك بود اما در سال‌هاي اخير اين سهم به 50، 50 يا 60 به 40 تغيير كرده است.

فرمول و قاعده خاصي براي تعيين سهم سازنده و مالك مبني بر وجود رقم و سهمي خاص براي مالك،  همچينن سازنده وجود ندارد، درواقع نمي‌توان گفت كه اين سهم در سال‌هاي گذشته ‌70 به 30 بوده و در يكي، دو سال گذشته و بر اثر ركود بازار مسكن اين سهم تغيير كرده است.

نسبت سهم سازنده و مالك براساس متراژ زمين يا خانه كلنگي، موقعيت و شرايط ملك و منطقه‌يي كه زمين در آن قراردارد، موقعيت تجاري و اداري ملك و... تعيين مي‌شود؛ به عنوان نمونه براي ملكي 1000متري در يك كوچه با عرض 6متر تنها امكان ساخت ساختماني 4 تا 5طبقه وجود دارد ضمن اينكه موقعيتي تجاري و اداري نيز ندارد و مالك ممكن است به سهم 50، ‌50 نيز راضي شود، اما يك خانه كلنگي 500متري در يك خيابان پررفت و آمد كه علاوه بر موقعيت مسكوني، شرايط تجاري و اداري نيز دارد مي‌تواند سهم سازنده و مالك را از ساختمان نوساز افزايش دهد؛ در اين حالت سهم سازنده و مالك به 30، ‌70 تغيير مي‌كند.

البته تعيين دقيق سهم سازنده و مالك براساس توافق طرفين است، در برخي از مناطق تهران هزينه‌يي به عنوان هزينه بلاعوض از سوي سازنده به مالك تعيين مي‌شود كه مالك مي‌تواند با افزايش اين هزينه، سهم خود را در ساختمان نوساز كاهش دهد.

پس در حال حاضر نسبت خاصي بين سهم سازنده و مالك در ساختمان نوساز وجود ندارد؟

هم‌اكنون سهمي كه در بيشتر مناطق تهران بين سازنده و مالك رعايت مي‌شود، سهم 60 به 40 به‌نفع مالك است كه اين علاوه بر هزينه بلاعوض و هزينه اسكان است كه سازنده به مالك پرداخت مي‌كند، اما اين سهم همواره برقرار نيست.

پس همچنان و با وجود ثبات و حتي كاهش قيمت زمين در دو، سه سال گذشته سهم مالك در اغلب موارد بيش از سازنده است ؟

همچنان موثرترين فاكتور براي تعيين سهم سازنده و مالك، قيمت زمين است. درواقع فاكتور زمين حدود 70 تا 90درصد ارزش ملك را به خود اختصاص مي‌دهد و به عنوان اصلي‌ترين شاخص در اين زمينه محسوب مي‌شود و ساير موارد ازجمله خريد تراكم، هزينه‌ عوارض و ماليات شهرداري، صدور پروانه‌هاي ساختماني، دستمزد كارگر و... 20 تا 30درصد هزينه ساختمان نوساز را در برمي‌گيرند، برهمين اساس كاملا طبيعي است كه سهم مالك مساوي يا در اغلب موارد بيشتر از سهم سازنده باشد.

گفته مي‌شود يكي از دلايل كاهش رغبت سازندگان براي ساخت و ساز، افزايش هزينه ساخت و درمقابل افزايش خواب سرمايه آنها به علت ركود حاكم بر بازار است.

بله، با آغاز ركود بخش مسكن، قيمت واحدهاي كلنگي و زمين ثابت ماند و به تبع آن هزينه عوارض شهرداري، ماليات و... در هر سال روندي صعودي داشت و همين موضوع باعث شد سازندگان رغبت و انگيزه چنداني براي ساخت و ساز نداشته باشند البته سهم سازنده و مالك براساس آورده طرفين محاسبه مي‌شود اما ركود مسكن و كاهش ميزان خريد مردم، موجب شده است سازندگان ترجيح دهند كه سرمايه خود را در بخش‌هاي ديگر سرمايه‌گذاري كرده و سود بيشتري كسب كنند؛ درحال حاضر سپرده‌گذاري در بانك سود بيشتري براي سازندگان دارد.

براساس آمارهاي منتشرشده مركز آمار، خريد واحدهاي كلنگي و زمين در دو، سه سال گذشته شرايط خوبي را سپري نكرده است و كاهش ساخت و ساز و صدور پروانه‌هاي ساختماني نيز به خوبي اين موضوع را نشان مي‌دهد؛ آمار سامانه املاك و مستغلات در مورد ميزان خريد و فروش‌هاي صورت گرفته اين موضوع را تاييد مي‌كند.

خواب بازار مسكن در دو، سه سال گذشته بيش از همه در ركود واحدهاي كلنگي و زمين تاثيرگذار بود،  اين بخش را در ركود عميق‌تري نسبت به واحدهاي آپارتماني فرو برد و گردش پولي در اين بخش را به‌شدت كاهش داد؛ به نظر مي‌رسد كه با رونق بازار مسكن از خرداد سال آينده، بازار خانه‌هاي كلنگي ديرتر از واحدهاي آپارتماني رونق يابد و فرآيند طولاني‌تري را براي بهبود سپري كند.

يكي از انتقادات انبوه‌سازان حضور مشاوران املاك در ساخت و ساز مسكن است، ‌نظر شما در اين باره چيست؟ آيا حضور مشاوران املاك در ساخت و ساز خللي در فعاليت انبوه‌سازان ايجاد مي‌كند؟ و آيا اتحاديه نظارتي بر اين موضوع دارد؟

اگرچه انبوه‌سازان به عنوان متوليان اصلي ساخت و ساز مسكن شناخته مي‌شوند اما مشاوران املاك نيز در اين بخش حضور دارند و با وجود آنكه برخي انتقادها به فعاليت آنها وجود دارد اما ساخت و ساز از سوي مشاوران املاك كاملا قانوني است و اتحاديه نيز نظارت مناسبي بر فعاليت‌هاي آنها دارد.