مجتبي بيگدلي
سهم عوارض شهرداري در قيمت مسكن
آمار منتشر شده از سوي بانك مركزي و مركز آمار ايران نشان مي‌دهد، خريد واحدهاي كلنگي و به‌تبع آن صدور پروانه‌هاي ساختماني در دو، سه سال اخير سيري نزولي داشته است.
خبر اقتصادی - كاهش ساخت‌وساز مسكن كه يكي از تبعات ركود حاكم بر بازار است بر نسبت سهم سازنده و مالك نيز اثر گذار بوده و تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد، فرمول ساخت‌وساز كه در سال‌هاي گذشته و پيش از غلبه ركود بر بازار مسكن 70 به 30 (مالك و سازنده) بوده به نسبت 60 به 40 و در برخي موارد به 50، 50 نيز تغيير كرده است.
اما اين تغيير سهم سازنده و مالك درشرايطي رخ داده است كه متقاضي خريد مسكن كاهش يافته و معاملات خريدوفروش به‌شدت افت كرده است. همين موضوع موجب شده كه سازندگان تمايل خود را براي مشاركت در ساخت‌وساز كاهش دهند ضمن اينكه در دو، سه سال اخير موانع مربوط به دريافت عوارض شهرداري، ماليات و... نيز افزايش يافته است و آينده مبهم بازگشت سرمايه سازنده و موانع پيش رو انگيزه را براي توليد مسكن كاهش داده است.
اين در حالي است كه شهرداري و دولت براي خروج از ركود بازار مسكن، شرايط و قوانين را براي سازندگان تسهيل كنند و ميزان عوارض و ماليات‌هاي پرداختي را نيز كاهش دهند، اما شاهد هستيم كه همچنان به تعداد 700 شهر ايران، 700 قانون براي تعيين عوارض شهرداري، ماليات و... وجود دارد؛ در حالي كه در كشورهاي اروپايي فرمول واحدي براي تعيين عوارض ساخت‌وساز براي تمام شهرهاي هر كشور حاكم است يا در امريكا با وجود آنكه قواعد تعيين عوارض و ماليات براي هر ايالت متفاوت است، اما اين آيين‌نامه‌ها از يك وحدت رويه پيروي مي‌كنند و قواعد آنها به يكديگر نزديك است. در اين حال، در ايران هر شهري آيين‌نامه ويژه‌يي براي تعيين عوارض شهرداري، هزينه صدور پروانه ساختماني و... دارد و همين موضوع موجب سرگرداني كارآفرين و سرمايه‌گذار بازار مسكن مي‌شود.
علاوه بر تفاوت محسوس در آيين‌نامه تعيين عوارض، ماليات و... ساخت‌وساز نسبت سهم سازنده و مالك نيز در شهرهاي كشور متفاوت است در برخي شهرها سهم مالك و سازنده 60 به 40 است و در تعيين اين سهم واحد پاركينگ به صورت جداگانه حساب مي‌شود، اما در شهري ديگر اين سهم به 50، 50 مي‌رسد در واقع نمي‌توان فرمول يا معادله‌يي واحد را براي تعيين سهم سازنده و مالك تعيين كرد زيرا اين سهم براساس قيمت زمين و واحد كلنگي از يك سو و هزينه ساخت‌وساز ازسوي ديگر تعيين مي‌شود.
آمارها نشان مي‌دهد، هزينه ساخت‌وساز در ايران نسبت به ساير كشورها بالاست و همين موضوع موجب برقراري نزديكي سهم سازنده و مالك مي‌شود درحالي كه درساير كشورها اين‌گونه نيست، به عنوان نمونه متوسط مصرف ميلگرد در ساخت هر متربع ساختمان در ساير كشورها حدود 12كيلوگرم است درحالي كه در ايران اين ميزان به 50كيلوگرم در هر مترمربع مي‌رسد حتي متوسط مصرف ميلگرد در كشور چين به عنوان يكي از زلزله‌خيزترين كشورهاي جهان از ايران كمتر است؛ علاوه براين ميزان بهره‌گيري از سيمان، آجر و... نيز در كشور ما بيش از ساير كشورهاست. فارغ از اينكه ايران در مصرف مواد و مصالح ساختماني، در ابتداي ليست مصرف‌كنندگان جهاني قراردارد، در بحث رعايت اصول ساخت و ساز نيز با مشكلات عديده‌يي مواجه است به عنوان نمونه در ايران 90درصد پاركينگ‌ها در زير ساختمان قرار دارد و تنها 10درصد از پاركينگ‌ها در محوطه ساختماني است در حالي كه در ساير كشورها اين نسبت معكوس است اين موضوع در مورد ساختمان‌هاي عمومي و دولتي نيز مشاهده مي‌شود و پاركينگ در طبقه تحتاني ساختمان تعبيه مي‌شود كه اين موضوع مي‌تواند تبعات سنگين جاني را به همراه داشته باشد زيرا وجود هر ماشين گازسوز به مثابه يك بمب آماده انفجاراست و حل اين مشكل نيازمند تغيير درقوانين و آيين‌نامه‌هاي سازمان نظام مهندسي و ويرايش و اصلاح اين قوانين است.
علاوه بر هزينه مصالح، در دو، سه سال اخير قيمت عوارض ساختماني نيز نسبت به گذشته افزايش محسوسي داشته است مثلا در شهر قم اين عوارض افزايش400درصدي داشته است يعني اگر درگذشته هزينه عوارض ساخت‌وساز 200واحد مسكوني 2 ميليارد بوده است درحال حاضر اين هزينه عوارض و تراكم همين تعداد واحد به 9ميليارد تومان رسيده است.
بررسي‌هاي صورت گرفته در مورد هزينه و عوارض شهرداري براي ساخت‌وساز نشان مي‌دهد، اين عوارض در منطقه انقلاب تهران، از هزينه عوارض ساخت مناطق گران‌قيمت شهر پاريس از جمله شانزه‌ليزه بيشتر است. دراين ميان نبايد از حق بيمه پرداخت شده به سازمان تامين اجتماعي نيز غافل ماند، درحالي كه در گذشته اين حق بيمه براي هرمتر 200 تومان بود در حال حاضر به 20 هزار تومان براي هر متر رسيده است و اين در حالي است كه اين سازمان هيچ خدماتي رابه سازندگان ارائه نمي‌دهد.
پس پيشنهاد مي‌شود كه در شرايط ركود كنوني كه در 100سال گذشته بي‌سابقه بوده است براي خروج از ركود و افزايش توليد، شهرداري و دولت ميزان عوارض و ماليات ساخت‌وساز را كاهش دهند زيرا دراين زمينه تجربه‌هاي موفقي مانند دبي وجود دارد كه حاكميت اين كشور براي رونق ساخت‌وساز دراين شهر علاوه بر ارائه زمين رايگان به سرمايه‌گذاران، عوارض و ماليات ساخت‌وساز را نيز صفر كرد.
* رييس كانون سراسري انبوه‌سازان كشور
