فرصت استثنايي بافت فرسوده

عکاس خبر : سهیل رحمانی خانقاهی

خبر اقتصادی - عدم مديريت مناسب علاوه بر خطرهاي جاني در حوادث طبيعي، در حوزه اجتماعي نيز مي‌تواند زمينه‌ساز گسترش بسياري از ناهنجاري‌هاي اجتماعي شود اما در صورت مديريت صحيح و كارآمد پتانسيل بافت‌هاي فرسوده نيز مي‌تواند به عنوان بستري مناسب براي توليد و عرضه مسكن شناخته شود و آثار مهمي در شاخص‌هاي اقتصادي كشور در شرايط ركودي داشته باشد اما همان‌گونه كه ذكر شد تحقق اين هدف در گرو نحوه مديريت مناسب در حوزه بافت فرسوده و تعريف مناسب درباره بازيگران و كنشگران احياي بافت‌هاي فرسوده است.

مهم‌ترين ذي‌نفعان بافت‌هاي فرسوده از 3 گروه ذيل تشكيل مي‌شود:

1ـ دولت و بخش عمومي

2ـ مالكان و ساكنان

3ـ بخش خصوصي

كه بايد منافع هريك و جايگاه مناسب آن در احياي بافت فرسوده سنجيده شود.

دولت: مهم‌ترين جايگاهي كه بخش عمومي و دولتي مي‌تواند در فرآيند اجرايي كشور داشته باشد، ايفاي نقش قاعده‌گذاري يا رگولاتوري است. در اين نقش دولت مي‌تواند به عنوان يك بازيگر عمده و كارآمد در حوزه اقتصاد نقش‌آفريني كند. مهم‌ترين وظايف دولت در عرصه رگولاتوري، هدايتگري و تنظيم‌كننده بودن است. متاسفانه در فرآيند اجرايي كشور مديريت رگولاتوري چندان تعريف شده نيست و برخي بخش‌هاي عمومي و دولتي تمايل به دخالت حداكثري در بسياري از بخش‌هاي اقتصادي دارند. يكي از اين بخش‌ها مديريت بافت‌هاي فرسوده است كه دخالت ناكارآمد شهرداري و دولت به عنوان بخش‌هاي عمومي سبب شده است تا احياي بافت فرسوده به منابع عمومي وابسته و روند اجرايي احياي بافت بسيار كند باشد در صورتي كه اگر بخش خصوصي و بخش عمومي در جايگاه واقعي خود قرارگيرند مي‌توان بافت‌هاي فرسوده را با روش‌هاي اقتصادي و بدون نياز به منابع مالي عمومي احيا كرد.

مالكان و ساكنان: بهره‌مندي از منافع اقتصادي و ارزش افزوده ناشي از احياي بافت‌هاي فرسوده، بزرگ‌ترين انگيزه مشاركت مالكان در احياي بافت و نداشتن تخصص لازم و همچنين عدم تمكن مالي بزرگ‌ترين موانع مشاركت مستقيم مالكان در فرآيند احياي بافت‌هاي فرسوده است. بنابراين در شرايط فوق نمي‌توان انتظار داشت كه مالكان استقبال مناسبي از روش تملك اجباري (نمونه نواب) به علت عدم بهره‌مندي از مزاياي اقتصادي احياي بافت و از روش‌هاي داوطلبانه به علت عدم تخصص لازم، داشته باشند. بهترين مكانيسم در اين حوزه مشاركت غيرمستقيم مردم در احياي بافت‌هاي فرسوده است.

بخش خصوصي: سهيم شدن بخش خصوصي در ارزش افزوده ناشي از احياي بافت فرسوده و سهيم شدن اين بخش به عنوان يك كارگردان قوي مي‌تواند منجر به ساماندهي ذي‌نفعان شود. تجربيات كشورهاي موفق در احياي بافت‌هاي فرسوده نيز نشان مي‌دهد كه بايد از شركت‌هايي در احياي بافت فرسوده استفاده كرد كه همانند يك كارگردان امكان مديريت عوامل مختلف توليد و نقش‌آفرينان متفاوت در احياي بافت فرسوده را داشته باشند. اين شركت‌ها در حقيقت شركت‌هاي توسعه‌دهنده (Developer) هستند كه واسطه مديريتي و نه مالكيتي احياي بافت‌هاي فرسوده هستند. اين شركت‌ها با ايجاد طرح‌هاي جامع و به‌كارگيري تمامي ذي‌نفعان احياي بافت فرسوده زمينه احياي كامل و همه‌جانبه بافت‌هاي فرسوده با تامين خدمات و سرانه‌هاي شهري در مدت كوتاه را فراهم مي‌كنند. استفاده از شركت‌هاي توسعه‌گر در احياي بافت‌هاي فرسوده در گذشته در طرح‌هاي كليد به كليد شهرداري رقم خورده است. در اين شيوه بافت‌هاي فرسوده به صورت محله‌يي و نه پلاكي با مشاركت فعال ساكنان و فراهم آوردن زمينه اسكان مجدد آنها در همان بافت، احيا شده‌اند. در شيوه كليد به كليد با استفاده از شركت‌هاي توسعه‌گر، زمينه واقعي مشاركت تمامي ساكنان فراهم خواهد شد و سرعت احياي بافت‌هاي فرسوده به مراتب افزايش خواهد يافت.

در اين روش يعني استفاده از شركت‌هاي توسعه‌گر در مدل كليد به كليد از آنجايي كه بخش خصوصي از منافع اقتصادي احياي بافت منتفع شده و تنها يك پيمانكار عمومي نيست، انگيزه لازم براي سرمايه‌گذاري را خواهد داشت و احياي بافت فرسوده را بي‌نياز از منابع مالي بخش عمومي مي‌كند، به شرط آنكه احياي كامل يك محله فرسوده به صورت جامع (مسكوني، تجاري، خدماتي و...) به بخش خصوصي واگذار شود. از سوي ديگر و از آنجا كه مالكان در اين طرح بيش از زميني را كه اقدام به مشاركت كرده‌اند، مالك واحد مسكوني نوساز باارزش افزوده بيشتر خواهند شد، انگيزه لازم براي مشاركت را خواهند داشت و مقاومت مردمي نيز در پي نخواهد داشت. تمام اين مسائل تنها در صورتي قابل اجرا است كه دولت به وظيفه رگولاتوري خود عمل و نقش دخالت مستقيم در بافت‌هاي فرسوده را كاهش دهد.

* كارشناس مسكن