بهبود شرايط بازار مسكن در خرداد95

خبر اقتصادی - نه‌تنها شرايط با دو، سه سال گذشته تفاوتي نكرده است، بلكه مشاوران املاك و كارشناسان مسكن معتقدند بازار در ركود عميق‌تري فرو رفته است و درصورت ادامه شرايط فعلي، فاجعه‌يي اقتصادي بازار مسكن را تهديد مي‌كند.

تداوم ركود مسكن و اعطاي تسهيلات جديد براي خريد و عدم تحقق پيش‌بيني‌ها درمورد رونق نسبي بازار مسكن بهانه‌يي شد تا روزنامه اقتصادي «تعادل» گفت‌وگويي را با حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران مسكن تهران ترتيب دهد تا علاوه بر پرسش درباره ارزيابي وي از شرايط بازار مسكن خريد و فروش و رهن و اجاره در 9ماهه گذشته، پيش‌بيني عقبايي را از وضعيت بازار مسكن در سه ماه آينده جويا شود.

ضمن اينكه رييس اتحاديه مشاوران املاك در نشست خبري خود در شهريورماه سال جاري اعلام كرده بود كه وضعيت بازار مسكن در نيمه دوم سال94 بهبود مي‌يابد و حجم معاملات تغيير محسوسي خواهد داشت اگرچه آمارهاي منتشر شده از سوي بانك مركزي و مركز آمار گواه آن است كه حجم معاملات افزايش چنداني نسبت به فصل بهار و تابستان نداشته و بازار مسكن همچنان در ركود به سرمي برد.

 

با گذشت 9ماه از سال94، ارزيابي شما از بازار خريد و فروش مسكن در سال جاري چيست ؟ باتوجه به كاهش حجم معاملات و ثبات قيمت‌ها (براساس آمار بانك مركزي و مركز آمار) در امسال، آيا بازار در ركود عميق‌تري فرو رفته است؟

مراجعه به آمارهاي منتشر شده بخش مسكن در سال جاري نشانگر عميق‌تر شدن ركود نيست زيرا بازار مسكن طي 6ماهه اول سال شاهد افزايش حجم معاملات بود اما در 5/3ماه گذشته از 6ماهه دوم سال94، شاهد نوسان در معاملات مسكن بوديم و با وجود باقي ماندن 2.5ماه از سال نمي‌توان به خوبي درباره بازار مسكن قضاوت كرد و بايد تا پايان سال منتظر بمانيم، اگرچه بازار خريد و فروش در سال جاري همچون دوسال گذشته در ركود بوده است.

شما اشاره كرديد كه در 3.5ماه گذشته شاهد نوسان در حجم معاملات بازار مسكن بوديم و ركود همچنان ادامه يافته است، براين اساس پيش‌بيني شما در فصل تابستان مبني بر بهبود شرايط بازار مسكن در پاييز و زمستان سال جاري محقق نشد؟

شرايط بازار خريد و فروش مسكن در پاييز و اوايل زمستان سال جاري تفاوت چنداني با فصل تابستان و بهار نداشته است و شاهد افزايش محسوس حجم معاملات در اين مدت نبوده‌ايم.

از نظر قيمت مسكن همان ثبات قبلي را شاهد هستيم و قيمت تا پايان سال تغيير نمي‌كند، البته وضعيت حجم معاملات مسكن متفاوت است و به نظر مي‌رسد كه شرايط در پايان سال تغيير كند زيرا به شب عيد و آغاز سال آتي نزديك مي‌شويم و بازار مصرفي بر بخش مسكن حاكم مي‌شود. با وجود تداوم ركود بخش مسكن در سال جاري پيش‌بيني مي‌شود كه در بهار سال95 و اواسط خردادماه شرايط بازار مسكن بهبود يابد، ‌درواقع كارشناسان در انتظار فصل بهار سال آتي هستند تا پس از سه سال از ركود خارج شويم ركودي كه طي 40سال گذشته بي‌سابقه بوده است و ادامه شرايط، فاجعه‌يي در حوزه اقتصادي را به همراه دارد.

شما در مصاحبه‌يي اعلام كرديد كه قيمت‌ها در برخي  شهرستان‌ها به كف رسيده است اما در برخي از نقاط كشور هنوز امكان كاهش قيمت وجود دارد، به نظر شما اگر شرايط ركودي ادامه پيدا كند آيا مي‌توانيم شاهد كاهش بيشتر قيمت‌ها در ماه‌هاي آتي باشيم؟

برخي از فروشندگان مسكن به دليل داشتن تعهداتي درحوزه مالي مجبور به كاهش قيمت‌هاي پيشنهادي خود براي فروش واحد مسكوني‌شان هستند، البته تعداد اين فروشندگان چندان قابل ملاحظه نيست اما تجربه نشان مي‌دهد واحدهاي مسكوني بزرگ و لوكس در شهرهاي بزرگ، امكان كاهش قيمت بيشتري دارند اما اين امكان در مورد واحدهاي كوچك‌تر و شهرهاي كوچك به كف رسيده است و اين واحدها پتانسيل كمتري براي افت قيمت دارند.

از ابتداي دي‌ماه سال جاري، وام 70ميليون توماني خريد مسكن پرداخت مي‌شود، به نظر شما پرداخت اين وام چقدر مي‌تواند در بهبود شرايط بازار مسكن موثر باشد؟ آيا مي‌تواند تاثيري در قيمت‌ها داشته باشد؟

تسهيلات جديد ارائه شده در بخش مسكن، نمي‌تواند تاثير مستقيم چنداني بر بازار خريد و فروش مسكن داشته باشد اگرچه نمي‌توان گفت كه پرداخت اين وام بي‌تاثير است، درواقع اعطاي اين تسهيلات بهتر از عدم پرداخت آنهاست اگرچه وام 60ميليون توماني براي خريد واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط در مناطق ارزان قيمت شهر تهران؛ همچنين مناسب واحدهاي مسكوني متوسط و تقريبا بزرگ شهرهاي كوچك است اما پرداخت آن تا حدودي مي‌تواند كمك‌كننده باشد.

نگاهي به آمارهاي منتشر شده بانك مركزي و مركز آمار ايران نشان مي‌دهد كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران، 4ميليون تومان است كه براساس يك حساب سرانگشتي، قيمت يك واحد مسكوني متوسط 70 متري 280‌ميليون‌ تومان مي‌شود كه وام 60ميليون توماني حدود 20درصد از هزينه يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهد؛ درحالي‌كه در سال‌هاي 83 و‌84 كه وام 15ميليون توماني خريد مسكن پرداخت مي‌شد اين وام حدود 40درصد از هزينه خريد يك واحد مسكوني متوسط را دربرمي‌گرفت و وام 60ميليوني مسكن نشان مي‌دهد كه پوشش‌دهي وام‌هاي مسكن كاهش يافته است.

بسياري از كارشناسان اقتصاد مسكن پيش‌بيني مي‌كنند كه به علت شرايط و نحوه بازپرداخت اين تسهيلات، امكان استقبال مردمي كم است، نظر شما درباره نحوه و شرايط بازپرداخت و پرداخت تسهيلات 60‌ميليون‌ توماني مسكن چيست؟

اين تسهيلات با موانعي مواجه است كه دريافت آن را براي متقاضيان خريد مسكن مشكل مي‌كند، درهيچ كجاي دنيا براي دريافت وام خريد 60‌ميليون‌ توماني مجبور به پرداخت 6/1 هزينه وام نيستيد كه با احتساب نرخ سود اين وام (18.5درصد) حدود 27 تا 28درصد سود مي‌شود؛ پس پيشنهاد مي‌شود شرايط دريافت اين وام متعادل شود، زيرا در حال حاضر هم ميزان اقساط وام بالاست و هم مدت بازپرداخت كم است كه بايد  افزايش يابد.

علاه بر بازار خريد و فروش، بازار رهن و اجاره نسبت به سال‌هاي گذشته در 9ماه گذشته چطور بوده است؟

بازار رهن و اجاره در ايران اگرچه بايد تابع شاخص‌هاي اصلي مسكن يعني قيمت خريد و فروش باشد اما اينگونه نيست و تحت تاثير تورم و سود بانكي قراردارد، برهمين اساس پيش‌بيني مي‌شود كه تا اواخر سال94 شاهد كاهش نرخ اجاره باشيم، ضمن اينكه با شروع فصل پاييز و كاهش نقل و انتقالات و پايان فصل رهن و اجاره به‌طور طبيعي اين اتفاق روي مي‌دهد، زيرا تعادل عرضه و تقاضا از ميان رفته و به سمت تقاضاي كمتر پيش مي‌رود و انتظار مي‌رود در زمستان شاهد كاهش نرخ اجاره‌بها باشيم.