قدرت اندك وام‌هاي خريد مسكن در رونق بازار

خبر اقتصادی - فارغ از استقبال گسترده مردم از وام 25 ميليوني خودرو، مصوبه جديد افزايش مبلغ وام خريد 35 ميليون توماني به 60 ميليون تومان از سوي شوراي پول و اعتبار بهانه‌يي شد تا روزنامه تعادل گفت‌وگويي را با فردين يزداني، مدير علمي طرح جامع مسكن ترتيب دهد و علت عدم استقبال متقاضيان خريد مسكن از صندوق پس‌انداز مسكن يكم را در مقابل وام خريد خودرو و تاثير وام‌هاي خريد مسكن در بهبود بازار جويا شود. يزداني معتقد است كه در صورت آغاز طرح پرداخت وام 60 ميليون توماني خريد شاهد استقبال گرم مردم از تسهيلات جديد بانك مسكن نخواهيم بود زيرا وام‌هايي با اين مبلغ تنها قشر كوچكي از متقاضيان خريد مسكن را پوشش مي‌دهند.

وام 25 ميليون توماني خودرو با استقبال گرم متقاضيان خريد خودرو مواجه شد و تا حدودي بازار ركودزده اين بخش را به حركت درآورد در حالي كه صندوق پس انداز مسكن يكم و پرداخت وام 80 ميليوني در ترغيب متقاضيان خريد مسكن موفق نبود، به نظر شما سهم پايين مبلغ وام مسكن در تامين قيمت يك واحد مسكوني در مقايسه با تسهيلات خوب خريد خودرو، در اين موضوع تاثيرگذار نبود؟

وام پرداختي خودرو بدون سپرده‌گذاري به متقاضيان پرداخت مي‌شود اما براي ثبت نام در صندوق پس انداز مسكن يكم و دريافت وام خريد مسكن، متقاضي بايد مبلغي در حدود 13.5 ميليون تومان را سپرده‌گذاري كند كه با توجه به شرايط اقتصادي كشور، قدرت سپرده‌گذاري در ايران پايين است و به تبع آن وام‌هاي بدون سپرده‌گذاري بيشتر مورد توجه مردم قرار مي‌گيرد، نكته ديگري كه انگيزه متقاضيان را براي دريافت وام خودرو افزايش مي‌دهد اين موضوع است كه اين تسهيلات بدون دوره انتظار پرداخت مي‌شود اما در وام خريد مسكن، دوره انتظار يكساله است كه اين موضوع دركاهش رغبت متقاضيان تاثيرگذار است، در اين ميان بايد به اين نكته نيز توجه كرد كه خودرو در مقايسه با مسكن كالاي ارزان‌تري است و خريد آن هزينه و بار مالي كمتري را به خريدار وارد مي‌كند.

پس به نظر شما سهم كم وام خريد مسكن در تامين مبلغ خريد يك واحد مسكوني عامل مهمي در عدم استقبال از صندوق پس انداز مسكن يكم نبود؟

خير، بالابودن زمان انتظار و نياز به سپرده‌گذاري نقش مهم‌تري را در اين موضوع ايفا مي‌كنند.

محدوديت‌ها و شرايط در نظر گرفته شده براي پرداخت وام 80 ميليون توماني مسكن (تاهل، پايين بودن سن بنا و...) چه نقشي در تعداد كم ثبت نام‌كنندگان در صندوق پس انداز مسكن يكم ايفا كرد؟

يكي ازعوامل موثر در كاهش متقاضيان دريافت وام مسكن، محدوديت‌ها و شرايطي بود كه اعمال شد البته چندي پيش معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي تعدادي از اين محدوديت‌ها را از ميان برداشت و انتظار مي‌رود كه با رفع اين موارد، تعداد ثبت نام‌كنندگان افزايش يابد.

در صورتي كه اقدام صورت گرفته در پرداخت وام خودرو و پوشش 80 درصدي قيمت در حوزه مسكن اجرايي شود مي‌توان شاهد خروج از ركود و رونق بازار مسكن باشيم؟ چنين تصميمي با چه موانعي روبروست؟

اگر مسوولان وزارت راه و شهرسازي همچون وزارت صنعت، معدن و تجارت اقدام به افزايش مبلغ پرداختي تسهيلات خريد كنند چون مسكن در ايران يك كالاي گران قيمت و سرمايه‌يي محسوب مي‌شود، بانك مركزي منابع كافي براي اعطاي وامي با پوشش 80 درصد از قيمت واحدهاي مسكوني متوسط را ندارند و در صورتي كه بانك مركزي منابع مالي كافي براي تامين 80 درصد از هزينه مسكن را داشته باشد با اين اقدام، حباب در بازار مسكن ايجاد مي‌شود و نتايج خوبي براي اين حوزه در پي ندارد، البته اين حباب در حوزه خودرو ايجاد نمي‌شود زيرا هم عرضه‌كنندگان (سايپا و ايران خودرو) مشخص هستند و هم اينكه خودرو مانند مسكن كالايي گران قيمت نيست.

با وجود آنكه شرايط پرداخت وام 60 ميليون توماني خريد از سوي بانك مركزي مشخص نشده است اما در صورتي كه شرايط اين وام نزديك به وام 35 ميليون توماني باشد به نظر شما نحوه برخورد متقاضيان خريد مسكن با اين وام چگونه خواهد بود؟

انگيزه كم متقاضيان خريد مسكن از دريافت وام 80 ميليون توماني نشان داد كه خريداران به دنبال تسهيلاتي با مبلغ بالا و پوشش دهي بيشتر به همراه نرخ سود پايين هستند و نمي‌توان انتظار داشت كه تعداد ثبت نام‌كنندگان دريافت وام 60 ميليون توماني به تعداد متقاضيان دريافت وام خريد خودرو نزديك شود ضمن اينكه وام‌هاي خريد مسكن تنها محدود به قشر متوسط مي‌شود كه علاوه بر توانايي پرداخت قسط‌هاي سنگين و بلندمدت قادر به سپرده‌گذاري نيز هستند.

پس به نظر شما نداشتن زمان سپرده‌گذاري در وام 60 ميليون توماني كمكي در افزايش ثبت نام‌كنندگان متقاضيان اين وام مسكن نخواهد داشت؟

به نظر نمي‌رسد كه استقبال از وام 60 ميليون توماني تفاوت معناداري با صندوق پس انداز مسكن يكم داشته باشد زيرا با وجود آنكه زمان انتظاري براي اين وام متصور نيست و متقاضي مجبور به سپري كردن زمان انتظار يكساله ندارد اما براي دريافت اين وام نيز بايد اوراق بهادار با هزينه‌يي در حدود 10 ميليون تومان خريداري شود كه همين موضوع در كاهش رغبت خريداران بي‌تاثير نيست.

البته بايد به اين موضوع نيز اشاره كرد كه در وام 80 ميليون توماني دوره انتظار يكساله است و متقاضي در اين مدت مي‌تواند ميزان سپرده‌گذاري خود را افزايش دهد و برنامه منسجم‌تري را براي آينده طراحي كند در حالي كه متقاضيان دريافت وام 60 ميليون توماني به علت نداشتن دوره انتظار، در كوتاه‌ترين زمان ممكن مي‌توانند مبلغ را دريافت كنند و همين موضوع امكان برنامه‌ريزي را كاهش مي‌دهد.

پرداخت وام 60 ميليون توماني، تاسيس صندوق پس انداز مسكن يكم تا چه حد مي‌تواند در رونق بازار مسكن موثر باشد؟

آمار منتشرشده از سوي وزارت راه و شهرسازي گوياي آن است كه استقبال چنداني از صندوق پس انداز مسكن يكم انجام نشده است و شرايط براي وام 60 ميليون توماني نيز تكرار مي‌شود ضمن اينكه اين طرح‌ها تنها مربوط به قشر متوسط جامعه است پس دولت و به ويژه وزارت راه و شهرسازي هم راستا با اعطاي تسهيلات خريد مسكن، بايد طرح ساخت مسكن اجتماعي را نيز آغاز كنند تا با اجرايي شدن اين برنامه‌ها، محدوده متقاضيان مسكن افزايش يابد، البته ساخت مسكن اجتماعي نيازمند اهرم‌هايي است كه بايد همراه با منابع و يارانه دولتي باشد كه همين موضوع اجراي طرح را با اما و اگرهايي مواجه مي‌كرده است.

به نظر شما اعطاي وام‌هاي خريد در بهبود بازار مسكن موثرتراست يا پرداخت وام ساخت به سازنده نقش مهم‌تري را بازي مي‌كند؟ (به گفته برخي از فعالان حوزه مسكن، پرداخت وام ساخت مسكن تورم كمتري را در بازار ايجاد مي‌كند ولي اعطاي وام خريد با تبعاتي منفي چون افزايش قيمت همراه است.)

نظريه‌هاي اقتصادي-اجتماعي، اعطاي وام به خريدار و تقويت بنيه اقتصادي متقاضيان خريد را پيشنهاد مي‌كنند و در همه نقاط دنيا، بيشترين ميزان وام مسكن به خريداران تعلق مي‌گيرد و دولت‌ها تلاش مي‌كنند تا از بخش عرضه به خوبي حمايت كنند، ضمن اينكه پرداخت وام به بخش تقاضا، موجب كنترل منابع مالي، كمك به اقتصاد خانوار و... مي‌شود و پرداخت وام به سازندگان مشكلات متعددي را به همراه دارد زيرا انبوه‌سازان انعطاف‌پذيري كمتري را نسبت به شرايط پرداخت وام‌ها نشان مي‌دهند ودر مقابل مصرف‌كنندگان انتظارات كمتري نسبت به انبوه‌سازان دارند.