بازار رهن و اجاره در فصل پاييز
صعود اجاره‌بها تا زمان خروج مسكن از ركود
تجربه سال‌هاي گذشته بازار رهن و اجاره نشان مي‌دهد كه با اتمام فصل نقل و انتقالات از اوايل پاييز، اجاره‌بها نيز كاهش مي‌يابد اما آمار منتشر شده بانك مركزي از نرخ كرايه بها در مهر ماه سال جاري از تغيير در اين معادله حكايت دارد. طبق آمار، كرايه بها در مهرماه نسبت به شهريور 11 درصد و در مقايسه با مهر سال 93، 12.4 درصد افزايش داشته است، برهمين اساس در سال جاري نه تنها با پايان فصل تابستان ديگر شاهد سير نزولي كرايه بها نبوديم بلكه نرخ اجاره افزايش نيز يافته است، البته شرايط پيش آمده براي بازار رهن و اجاره از منظر برخي كارشناسان حوزه مسكن كاملا طبيعي است به گفته آنها با توجه به ركود در خريد و فروش مسكن، بازار رهن و اجاره تحت‌الشعاع قرار گرفته و اجاره‌بها تا رونق بازار مسكن روندي صعودي خواهد داشت در مقابل بعضي ديگر معتقدند كه شرايط كنوني مقطعي بوده و سير نزولي كرايه‌بها پس از مدتي دوباره آغاز مي‌شود و اين آمار منافاتي با پيش‌بيني‌هاي گذشته فعالان حوزه مسكن ندارد.
خبر اقتصادی - محمود جهاني، كارشناس حوزه مسكن در تحليل عدم هماهنگي نرخ اجاره در مهرماه سال جاري نسبت به سال‌هاي گذشته به «تعادل» مي‌گويد: براساس مطالعات صورت گرفته، بازار رهن و اجاره از بازار خريد و فروش تبعيت نمي‌كند و كاهش قيمت هر مترآپارتمان تاثيري در افت نرخ اجاره‌بها ندارد و گهگاه اين رابطه معكوس است.
جهاني مي‌افزايد: با ركود در بخش خريد و فروش مسكن و كاهش تقاضاي موثر براي توليد مسكن، تقاضا به سمت رهن و اجاره سوق مي‌يابد و با توجه به اينكه بازار مسكن در دو،سه سال گذشته روند ركودي داشته است تقاضاي انباشته شده به سمت اجاره حركت مي‌كند.
وي اظهار مي‌كند: اجاره‌بها تقريبا متناسب با نرخ تورم تغيير مي‌كند و روند ثابتي دارد درحالي كه قيمت هرمتر زمين به صورت ادواري تغيير مي‌كند.
اين كارشناس اقتصاد مسكن معتقد است كه با وجود آنكه با پايان يافتن فصل تابستان و آغاز فصل پاييز بايد تعداد حجم معاملات اجاره كاهش يابد اما ركود بازار مسكن اين معادله را برهم زده و علاوه بر افزايش تقاضاي موثر براي اجاره، موجب افزايش كرايه بها نيز شده است، اين سير در ماه‌هاي آينده نيز ادامه مي‌يابد و شرايط سال‌هاي گذشته و كاهش اجاره‌بها با آغاز فصل پاييز تا زمان رونق بازار مسكن ديگر تكرار نمي‌شود.
اثرگذاري افزايش كرايه بر واحدهاي كوچك
يكي از مشاوران املاك تهران كه در منطقه رسالت فعاليت مي‌كند، موضوع افزايش نرخ كرايه‌بها را در مهر سال جاري تاييد مي‌كند و به «تعادل» مي‌گويد: اجاره‌بها در اين ماه نسبت به مشابه سال گذشته حدود 8 درصد افزايش داشته است اما با اين وجود برخي صاحبان املاك به نرخي پايين‌تر از اين درصد نيز رضايت مي‌دهند. عليرضا فرشيان مي‌افزايد: برخي از صاحبان املاك كه تا فصل پاييز واحد مسكوني‌شان به اجاره نرفته است براي جذب مشتري نرخ كرايه را كاهش مي‌دهند اما چنين تصميمي در ميان تمام صاحب‌خانه‌ها مشاهده نمي‌شود.
وي با اشاره به كاهش جابه‌جايي مستاجران در فصل پاييز و زمستان مي‌افزايد: تجربه سال‌ها حضور در حوزه مسكن گوياي آن است كه نرخ اجاره با پايان فصل نقل و انتقالات و آغاز مهرماه تقريبا ثابت مانده و گهگاه نيز كاهش مي‌يابد زيرا اغلب مستاجران تا پيش از آغاز پاييز جابه‌جا مي‌شوند و بازار رهن و اجاره در خوابي زمستاني فرو مي‌رود.
به گفته اين فعال حوزه مسكن واحدهايي كه بزرگ متراژ هستند و با قيمت بالاتري اجاره داده مي‌شوند چندان تغييري در كرايه آنها ايجاد نمي‌شود اما واحدهاي كوچك متراژ بيشتر در معرض تغييرات نرخ اجاره قرار دارند و در اغلب موارد اجاره‌بهاي آنها كاهش بيشتري را تجربه مي‌كند.
روند طبيعي افزايش كرايه تا نيمه مهر
اگرچه محمود جهاني، كارشناس حوزه مسكن و همچنين عليرضا فرشيان فعال حوزه مسكن، معتقدند كه افزايش نرخ اجاره‌بها در مهرماه سال جاري متفاوت با سال‌هاي گذشته است و شرايط در ماه‌هاي آتي نيز ادامه مي‌يابد، اما بيت‌الله ستاريان، استاد اقتصاد مسكن با اشاره به پايان فصل جابه‌جايي مستاجران مي‌گويد: هرساله، نقل‌وانتقالات مسكن تا 15مهرماه ادامه مي‌يابد به همين دليل نرخ اجاره تا نيمه‌هاي مهرماه همچنان بالاست.
ستاريان مي‌افزايد: كرايه‌بها در ماه‌هاي آتي افت نمي‌كند و تغييرچنداني تا پايان سال نخواهد داشت، البته ادامه اين شرايط بسته به نگاه و سياست دولت درحوزه مسكن دارد.
وي ادامه مي‌دهد: درصورت رونق بازار مسكن، هم قيمت مسكن روندي صعودي را طي مي‌كند و هم اجاره‌بها افزايش مي‌يابد كه چنين دورنمايي از بازار مسكن تا پايان سال متصور نيست زيرا تصميمات دولت براي خروج از ركود چندان قدرتمند نيستند.
به گفته اين كارشناس ارشد مسكن دولت بايد تجديد نظري جدي در برنامه‌هاي آتي خود در اين حوزه داشته باشد تا با ايجاد رونق، بازار خريد و فروش و رهن و اجاره نيز تكاني بخورد.
زهره علامی
