دلايل تغيير الگوي عرضه و تقاضاي مسكن
جذر و مد متراژ مسكن با ركود و رونق اقتصاد
اگرچه براساس تناسب الگوي عرضه و تقاضا، انتظار مي‌رود كه اولويت سازندگان واحدهاي مسكوني، تامين خواسته متقاضيان خريد مسكن باشد اما با اين وجود، براساس آمارهاي بانك مركزي در 9ماهه اول سال93، واحدهاي نوساز عرضه شده با مساحت كمتر از 80مترمربع، حدود 7درصد از كل واحدهاي نوسازبوده است.
«تعادل» را بررسي مي‌كند
استقبال از خانه‌هاي كوچك وابسته به رشد اقتصادي است
خبر اقتصادی - درحالي كه ميزان خريدوفروش واحدهاي مسكوني با مساحت كمتر از 80مترمربع در بهار سال جاري حدود 60درصد است، در واقع نگاهي به اين آمارها نشانگر آن است كه با وجود جهت‌گيري تقاضاي مصرف‌كنندگان به خريد واحدهاي مسكوني كوچك اما سازندگان همچنان تمايلي به ساخت‌وساز اين واحدها ندارند. دراين ميان، كارشناسان بازار مسكن نبود تقاضاي موثر در بخش واحدهاي مسكوني كوچك را علت عدم تمايل انبوه‌سازان به ساخت‌وساز اين نوع از خانه‌ها مي‌دانند، اما اين بهانه ازسوي سازندگان مسكن غيرمنطقي به نظر مي‌رسد، به گفته آنها ساخت‌وساز در هر منطقه وابسته به نوع تقاضاي خريداران است و انبوه‌سازان بازگشت سرمايه در كوتاه‌ترين زمان ممكن را يكي از اولويت‌هاي كاري خود مي‌دانند.
يك تحليلگر بازار مسكن، دليل عدم تناسب ميان عرضه و تقاضا در بازار مسكن را دو عامل مي‌داند و مي‌گويد: نخستين علت به قوانين شهرداري در مورد عوارض واحدهاي مسكوني بازمي‌گردد، برهمين اساس، عوارض ساخت واحدهاي كوچك به علت تعدد ايجاد شده، نسبت به واحدهاي بزرگ گران‌تر مي‌شود.
محمود جهاني مي‌افزايد: دومين علت مربوط به توان خريد مردم است، اگرچه تقاضاي موثر به سمت خريد واحدهاي كوچك است، اما اين تقاضا به فعليت نمي‌رسد ضمن اينكه توانايي متقاضيان خريد واحدهاي كوچك در دوره ركود كاهش نيز مي‌يابد. وي ادامه مي‌دهد: تقاضا براي خريد واحدهاي مسكوني بزرگ در دوره ركود و رونق، همواره وجود دارد و سازندگان ترجيح مي‌دهند كه در ساخت‌وساز اين گروه از خانه‌ها فعاليت كنند. به گفته اين كارشناس مسكن، انتخاب متراژ واحدهاي مسكوني بيش از همه وابسته به بعد فرهنگي است و عوامل جمعيتي تاثير چنداني دراين زمينه ندارد، درايران گرايش به سمت خريد واحدهاي مسكوني بزرگ است و علت كاهش متراژ خانه‌ها در سال‌هاي اخير نيز اقتصادي است.
جهاني تصريح مي‌كند: اگر شرايط اقتصادي كشور بهبود يابد، تقاضاي مجدد به سمت واحدهاي بزرگ پيش مي‌رود زيرا نگاه به مسكن در ايران؛ نگاهي سرمايه‌يي است و متراژ واحد مسكوني بيانگر تمكن مالي خانواده است.
وي اظهار مي‌كند: درحال حاضر به علت فشارهاي اقتصادي پيش‌بيني مي‌شود كه الگوي مصرف به سمت واحدهاي كوچك پيش رود، ضمن اينكه سياست‌گذاري دولت نيز به همين سمت و سوي است البته تجربه نشان داده كه نقش سياست‌هاي دولتي در اين زمينه چندان موثر نبوده است.
اين تحليلگر بازار مسكن با اشاره به نگاه متفاوت ساير كشورها به بخش مسكن مي‌گويد: در فرهنگ كشورهاي ديگر، مسكن پاسخگوي نيازهاي ارتباطي خانواده نيست و در برخي از موارد نگاه به مسكن، نگاهي خوابگاهي است. پس نمي‌توان انتظار داشت كه در اين كشورها خانه‌هاي بزرگ در بورس خريدوفروش باشند، البته دولت‌ها نيز در فرهنگ‌سازي اين موضوع نقش داشته‌اند، به عنوان نمونه تلاش دولت‌ها دركشورهاي آسياي شرقي ازجمله ژاپن، كره و... براي نهادينه شدن واحدهاي مسكوني كوچك موفقيت‌آميز بوده است. جهاني مي‌افزايد: درحال حاضر متوسط متراژ واحدهاي مسكوني در برخي از شهرهاي اين كشورها به زير 20متر نيز مي‌رسد، دراين ميان سياست كوچك‌سازي واحدهاي مسكوني دركشورهاي اروپايي، بعد از جنگ جهاني دوم به خوبي عملياتي شد و با وجود گذشت سال‌ها همچنان اين تمايل درميان مردم اروپا مشاهده مي‌شود.
شرط تداوم كوچك‌سازي خانه‌ها
درحالي كه محمود جهاني، تحليلگر بازار مسكن معتقد است كه سازندگان از ساخت‌وساز واحدهاي مسكوني بزرگ استقبال مي‌كنند و رغبت چنداني به ساخت واحدهاي كوچك متراژ ندارند اما رييس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران، با رد اين نظر به «تعادل» مي‌گويد: انبوه‌سازان در ساخت واحدهاي مسكوني در هرمنطقه چندين عامل را درنظر مي‌گيرند، توان خريد مردم، طبقه اقتصادي ساكنان و همچنين پتانسيل بافت منطقه ازجمله اين موارد هستند.
ايرج رهبر اظهار مي‌كند: سازندگان واحدهاي مسكوني، در گام اول تمامي جوانب اين سه نكته را مورد بررسي قرار مي‌دهند و بعد اقدام به ساخت‌وساز مي‌كنند زيرا درصورت عدم رعايت هريك از اين عوامل، بازگشت سرمايه انبوه‌ساز با مشكل مواجه مي‌شود، پس انبوه‌سازان در هر منطقه به دنبال ساخت متراژهايي مي‌روند كه توجيه اقتصادي بيشتري داشته باشد و انتقاد وارده به سازندگان مسكن مبني بر استقبال از ساخت واحدهاي بزرگ، تاييد نمي‌شود. وي ادامه مي‌دهد: در مناطق شمالي تهران از واحدهاي مسكوني بزرگ استقبال مي‌شود و ساكنان اين مناطق تمايلي براي خريد واحدهايي با متراژ پايين ندارند. درحالي كه اين موضوع در مورد مناطق جنوبي تهران متفاوت است و واحدهاي بزرگ خريدار چنداني ندارند.
به گفته رهبر، به‌طور متوسط اغلب تقاضاها به سمت خريد واحدهاي مسكوني با متراژ متوسط و كوچك است و بيشتر متقاضيان، خواهان خريد واحدهايي با متراژ 70 تا 100متر هستند. ضمن اينكه در آيين‌نامه اجرايي دريافت تسهيلات مسكن، محدوده متراژ براي تهران 75متر و در شهرستان‌ها 100متر است و سازندگان تلاش مي‌كنند كه تمامي اين شرايط را درنظر بگيرند. اين عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است با شرايط حاكم بر اقتصاد كشور پيش‌بيني مي‌شود كه تقاضا به سمت واحدهاي مسكوني كوچك حركت كند كه دليل آن نيز افزايش قيمت واحدهاي مسكوني و همچنين كاهش توان خريد مردم است و انتظار مي‌رود كه درسال‌هاي آينده تقاضا براي خريد واحدهاي زير 50متر افزايش يابد.
وي ادامه مي‌دهد: با وجود اين پيش‌بيني‌ها درمورد كوچك‌سازي واحدهاي مسكوني در سال‌هاي آتي اگر رشد اقتصادي كشور بهبود يابد و توان خريد مردم در سال‌هاي آينده افزايش يابد، مساله كوچك‌سازي منتفي مي‌شود، به عبارت ديگر استقبال از خانه‌هاي كوچك وابسته به رشد اقتصادي كشور است.
منبع: زهره علامی - تعادل
