سكون ادامه‌دار مسكن در سال94

منشأ ركود در سال‌هاي 91 تا 93

اين پژوهش حاكي است: با توجه به روند ارزش افزوده بخش ساختمان، مي‌توان گفت كه اين بخش از سال 1391 وارد ركود شده و تا سال 1393 اين ركود تداوم داشته است. روند تشكيل سرمايه ساختمان و ارزش توليد و فروش نهاده‌هاي ساختماني نيز به عنوان شاخص‌هاي مكمل، ركود بخش ساختمان را در اين دوره تاييد مي‌كنند. مشاهدات آماري بيانگر اين واقعيت است كه ورود بخش ساختمان به ركود در سال 1391 متاثر از كاهش ارزش افزوده ساختمان بخش دولتي بوده كه خود از كاهش قابل توجه اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌اي (عمراني) در اين سال ناشي شده است. در سال 1392 دليل اصلي ركود بخش ساختمان را مي‌توان به كاهش ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصي نسبت داد. به نظر مي‌رسد كه در سال 1393 ساختمان بخش خصوصي نقشي پررنگ‌تر در تداوم ركود بخش ساختمان داشته است.

ساختمان بخش خصوصي، هم از ديدگاه عرضه و هم از ديدگاه تقاضا در سال 1393 در ركود بوده است. نشانه‌هاي ركود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصي را مي‌توان رشد منفي تعداد ساختمان‌هاي شروع شده و پروانه‌هاي ساختماني صادر شده و علت اصلي آن را مي‌توان كاهش حاشيه سود ساخت و ساز در اين سال عنوان كرد. طرف تقاضاي ساختمان بخش خصوصي نيز به دليل كاهش تقاضاي مصرفي و كاهش تقاضاي سوداگري در ركود بوده است. كاهش تقاضاي مصرفي، به دليل كاهش توان مالي خانوارها براي خريد مسكن و كاهش تقاضاي سوداگري به دليل كاهش بازدهي مسكن در مقايسه با دارايي‌هاي رقيب، خصوصا نرخ سود بانكي، اتفاق افتاده است.

 چشم‌انداز ارزش افزوده

بخش ساختمان دولتي

براساس لايحه بودجه سال 1394، اعتبارات تملك دارايي سرمايه‌اي (عمراني) نسبت به سال قبل حدود 20‌درصد افزايش يافته است. بنابراين، حتي اگر اعتبارات مذكور به‌طور كامل تخصيص يابد، رشد حقيقي آن نسبت به سال 1393 قابل توجه نخواهد بود و نمي‌تواند رشد ارزش افزوده بخش ساختمان را در سال 1394 به‌طور معني‌دار تحت تاثير قرار دهد.

از سوي ديگر، با توجه به كاهش قيمت‌هاي نفت، به نظر مي‌رسد كه بودجه عمومي دولت در سال 1394 با كسري مواجه شود. در اين صورت، بنا به تجربه گذشته، تخصيص اعتبارات عمراني به نفع تامين اعتبارات هزينه‌يي كاهش خواهد يافت و افزايش 20‌درصدي اين اعتبارات نسبت به سال 1393 محقق نخواهد شد. در اين صورت مي‌توان پيش‌بيني كرد كه ارزش افزوده ساختمان بخش دولتي نسبت به سال 1393 كاهش يابد. با اين وجود، افزايش درآمدهاي نفتي ناشي از افزايش صادرات نفت پس از رفع تحريم‌ها، مي‌تواند از شدت اين موضوع بكاهد.

 چشم‌انداز ارزش افزوده

 بخش ساختمان خصوصي

روند تعداد پروانه‌هاي صادر شده در مناطق شهري و همچنين حاشيه سود ساخت و ساز، بيانگر آن است كه سرمايه‌گذاران خصوصي چشم‌انداز مناسبي از سودآوري بخش ساختمان در كوتاه‌مدت ندارند. بنابراين با فرض شرايط موجود، مي‌توان انتظار داشت كه در سال 1394 ركود طرف عرضه در ساختمان بخش خصوصي تداوم يابد.

در همين حال، بازدهي انتظاري نرخ ارز و طلا با توجه به شواهد آماري موجود و خوشبيني نسبت به گشايش ارزي كاهش خواهد يافت، اما نرخ سود بانكي همچنان مي‌تواند به عنوان رقيب اصلي، جاذبه سرمايه‌گذاري در ساختمان را كاهش دهد. از اين ديدگاه، احتمال كاهش نرخ تورم در سال 1394 نرخ‌هاي سود حقيقي را افزايش و انگيزه سرمايه‌گذاران در بخش ساختمان مسكوني را بيش از پيش كاهش خواهد داد. علاوه بر اين، توافق هسته‌يي مي‌تواند با ايجاد خوشبيني در بازار سرمايه به كاهش تمايل سرمايه‌گذاران خصوصي براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن كمك كند.

افزون بر اين، افزايش اخير سقف تسهيلات مسكن به دليل نياز به سپرده‌گذاري يكساله، نمي‌تواند تقاضا را در سال 1394 به‌طور محسوس افزايش دهد. انتظار مي‌رود كه اين تسهيلات اثر حقيقي خود را در سال 1395 نشان دهند.

با توجه به اين موارد، به‌طور كلي انتظار مي‌رود كه در سال 1394، ارزش افزوده بخش ساختمان با رشد مثبت معني‌دار مواجه نشود.

 ارزش افزوده بخش ساختمان

براساس اين پژوهش روند تغييرات ارزش افزوده بخش ساختمان حاكي از آن است كه در سال 1391، به دليل كاهش 64‌درصدي اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي (عمراني)، ارزش افزوده ساختمان دولتي با رشد منفي 32‌درصد مواجه شده و كل بخش ساختمان را وارد ركود كرده است. اين در حالي است كه ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصي در اين سال رشد 4‌درصدي داشته كه فراتر از متوسط رشد بلندمدت خود بوده است. با اين وجود در سال 1392 به دو دليل مي‌توان گفت كه ركود بخش مسكن ناشي از كاهش ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصي بوده است. اول اينكه در سال 1392، رشد منفي اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي متوقف شده و رشد 11‌درصدي را تجربه كرده است و دوم اينكه سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ساختمان با رشد منفي 8.7‌درصدي در اين سال مواجه بوده است. تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده نيز، به عنوان شاخصي براي تقاضاي بخش خصوصي، با كاهش 5.5‌درصدي خود در اين سال مويد ركود ساختمان در بخش خصوصي است.

براساس آمار سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در مناطق شهري، مي‌توان تحولات بخش ساختمان در سال 1393 را به شرح زير تحليل كرد:

فصل اول سال 1393: در اين فصل رشد ارزش افزوده منفي 0.7‌درصد و رشد سرمايه‌گذاري بخش خصوصي (به قيمت ثابت سال 1383) منفي 11‌درصد بوده است. از طرفي با توجه به اينكه رشد اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي به قيمت ثابت در اين فصل منفي 98‌درصد بوده مي‌توان نتيجه گرفت كه رشد منفي ارزش افزوده فصل اول سال 1393 نتيجه كاهش ارزش افزوده هم در بخش خصوصي و هم در بخش دولتي است.

فصل دوم سال 1393: در اين فصل رشد ارزش افزوده در حدود 10.9‌درصد و رشد سرمايه‌گذاري بخش خصوصي منفي 16‌درصد بوده است. با توجه به رشد 336‌درصدي اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي به قيمت ثابت مي‌توان نتيجه گرفت كه رشد مثبت ارزش افزوده در اين فصل نتيجه افزايش ارزش افزوده در ساختمان بخش دولتي بوده است.

فصل سوم سال 1393: در اين فصل نيز رشد ارزش افزوده 10.9‌درصد اعلام شده و سرمايه‌گذاري بخش خصوصي 9‌درصد كاهش داشته است. همانند فصل دوم، در اين فصل نيز اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي به قيمت ثابت با رشد 118‌درصدي منشأ اصلي رشد ارزش افزوده كل بخش ساختمان بوده است.

فصل چهارم سال 1393: در سه ماهه چهارم سال 1393 ارزش افزوده بخش ساختمان به ميزان 18.5‌درصد كاهش يافته است. به نظر مي‌رسد مهم‌ترين دليل كاهش نرخ رشد ارزش افزوده در اين فصل را مي‌توان به كاهش 57‌درصدي اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي نسبت داد. از طرفي كاهش 27.3‌درصدي تشكيل سرمايه ثابت بخش ساختمان نيز نشانه عدم افزايش قابل توجه سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در حد جبران كاهش اعتبارات مذكور بوده است.

 اثر تحريم‌ها بر ساخت و ساز دولتي

در اين پژوهش تصريح شده است: با شروع تحريم‌هاي نفتي و كاهش درآمدهاي ارزي دولت، اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي به قيمت ثابت، با كاهشي شديد، از 88028 ميليارد ريال در سال 1390 به 31860 ميليارد ريال در سال 1391 رسيد. اين وضعيت در كنار اجراي برنامه هدفمندسازي يارانه‌ها و تعهد دولت نسبت به پرداخت يارانه‌هاي نقدي سبب شد كه در سال 1391 ميزان اعتبارات تخصيصي نسبت به اعتبارات مصوب، به خصوص در مورد اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي به‌شدت كاهش يابد. كاهش اين اعتبارات سبب شد كه ارزش افزوده ساختمان بخش دولتي با رشد منفي 32‌درصدي در سال 1391 مواجه شود. در سال‌هاي 1392 و 1393، هم به دليل كاهش سطح اين اعتبارات در سال 1391 و هم به دليل گشايش‌هاي ارزي ناشي از مذاكرات هسته‌اي، كاهش اعتبارات مذكور متوقف شد و به ترتيب 10.8 و 24.5 رشد يافت. با اين وجود، رشد اعتبارات تملك دارايي‌هاي سرمايه‌يي در فصول مختلف سال 1393 يكنواخت نبوده و رشد 24.5‌درصدي اين اعتبارات در اين سال برآيندي از رشدهاي مثبت 336 و 118‌درصدي فصول دوم و سوم و رشدهاي منفي 98 و 57‌درصدي فصول اول و چهارم است.

 هزينه ساخت

اين گزارش پژوهشي همچنين حاكي است: هزينه ساخت ساختمان‌هاي مسكوني بطور كلي تحت تاثير دو عامل قيمت زمين و هزينه مصالح و خدمات ساختماني است. در اين ميان، قيمت زمين به خصوص در شهرهاي بزرگ، نقشي پررنگ‌تر در تعيين هزينه‌هاي ساخت دارد. به گزارش وزارت راه و شهرسازي، در سطح كل كشور، سهم زمين در هزينه‌هاي تمام شده مسكن در سال 1384 حدود 47‌درصد بوده كه در سال 1392 به 56‌درصد افزايش يافته است، اين روند افزايش مي‌تواند با توجه به محدوديت زمين در سال‌هاي آينده نيز تداوم يابد.

 روند كاهشي قيمت زمين و هزينه مصالح و خدمات ساختماني در مجموع سبب رشد منفي هزينه ساخت در سال 1393 شده است. هرچند اين روند كاهنده به نوبه خود تاثيري مثبت بر طرف عرضه ساختمان بخش خصوصي دارد، اما اگر با كاهش قيمت ساختمان‌هاي مسكوني همراه شود، نمي‌توان در مورد اين تاثير قضاوت كرد. همان‌گونه كه در نمودار 2 ملاحظه مي‌شود، شاخص هزينه ساخت و شاخص قيمت يك متر زيربناي مسكوني از همبستگي بالايي برخوردار هستند. بطور نمونه، در سال 1393 همزمان با كاهش هزينه ساخت، قيمت يك متر زيربناي مسكوني نيز كاهش يافته است. بنابراين بهتر است با بررسي همزمان هزينه ساخت و قيمت ساختمان مسكوني در چارچوب يك تحليل هزينه و فايده، حاشيه سود سرمايه‌گذاري (ساخت و ساز) در ساختمان مسكوني محاسبه شود و مبناي تحليل طرف عرضه قرار گيرد.