قانون پيش فروش ساختمان، براي بستن دست كلاهبرداران

خبراقتصادی - طبق قانون پيش فروش ساختمان تنظيم قرارداد پيش فروش بايد از سوي دفاتر اسناد رسمي معتبر صورت گيرد و هر پيش فروشي که با سند عادي و مبايعه نامه و قراردادها در مشاور املاک صورت بگيرد قانوني نيست. هر چند بنگاهداران اين موضوع را ايرادي بر قانون مذکور مي دانند اما متاسفانه نبود همين نکته مهم در سال هاي قبل باعث شده بود پرونده هاي کلاهبرداري در دادگستري تشکيل شود.

    قانون پيش فروش ساختمان شامل تمام مالکان رسمي زمين مي شود که قصد پيش فروش ساختمان دارند يا متعهد به ساخت يا تکميل واحدهاي ساختماني مشخص در زمين با هر نوع کاربري تجاري، اداري و مسکوني هستند. در اين قرارداد نام و مشخصات طرفين، اشخاص حقيقي و حقوقي، پلاک، نشاني وقوع ملک و مشخصات ثبتي اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله همانند مساحت اعياني، تعداد اتاق ها، شماره طبقه و واحد، پارکينگ و انباري، مشخصات فني و معماري ساختمان، موقعيت و کاربري و حتي بها، عوض يا ثمن در قراردادهاي معوض و تعداد و نحوه پرداخت اقساطي که پيش خريدار بايد پرداخت کند، شماره قبض هاي اقساطي، زمان تحويل واحدهاي پيش فروش شده و زمان تنظيم سند رسمي انتقال همه بايد مشخص شود. از سوي ديگر خسارت ها، قراردادهاي بيمه اي، تضمين ها و قيمت همگي در اين قانون ديده شده است و بايد قبل از شروع کار و بستن قرارداد به طور شفاف تعيين تکليف شود.

    پيش فروشنده طبق اين قانون به مراجع صادرکننده پروانه مثل شهرداري تعهداتي دارد که با انجام آنها مي تواند پروانه ساخت بگيرد. از ديگر تعهدات پيش فروشنده عبارت است از آماده سازي، انجام فضاهاي خدماتي و عمومي يا پرداخت حقوق دولتي، اجازه پيش فروش واحدها که در تبصره ماده 4 منوط به حداقل 30 درصد پيشرفت در انجام کل تعهدات و تاييد آن از سوي مرجع صادرکننده پروانه يعني شهرداري است.

    طبق اين قانون تنظيم قرارداد پيش فروش بايد از سوي دفاتر اسناد رسمي معتبر صورت گيرد و هر پيش فروشي که با سند عادي و مبايعه نامه و قراردادها در مشاور املاک صورت بگيرد قانوني نيست. هر چند بنگاهداران اين موضوع را ايرادي بر قانون مذکور مي دانند اما متاسفانه نبود همين نکته مهم در سال هاي قبل باعث شده بود پرونده هاي کلاهبرداري در دادگستري تشکيل شود. چرا که يک واحد ساختماني را به 10 نفر مي فروختند و سرانجام هم واحد را تکميل نمي کردند. از سوي ديگر طبق دستورالعمل 2 مرداد 1382 اداره ثبت، پارکينگ و انباري جزو مفروضات ساختمان است نه مشاعات و در هر واحدي که فروخته مي شود بايد وضع اين دو مشخص شده باشد. انجام تعهد در قسمت هاي مشاعي ساختمان مثل حياط، پشت بام و راه پله ها بايد انجام شود در غير اين صورت به اندازه قدرالسهم پيش خريدار بايد خسارت و جريمه دهد.

    طبق ماده 7 اين قانون صورت مجلس تفکيکي سند مهمي است که تا تهيه نشود هيچ تصميمي نمي توان درباره ساختمان گرفت. اين سند مساحتي را مشخص مي کند که براي پيش خريدار و پيش فروشنده وجود دارد. اگر براساس اين صورت مجلس تفکيکي ملک کمتر يا بيشتر باشد تا 5 درصد طرفين حق فسخ ندارند. طبق ماده 355 قانون مدني، طرفين در صورت کم يا زياد بودن ملک حق فسخ داشتند اما اينجا اگر کمتر از 5 درصد باشد بايد به قيمت توافق کنند و اگر بيشتر باشد فقط خريدار حق فسخ دارد نه فروشنده.

    همچنين طبق قانون مذکور پيش فروشنده در قبال خسارت ناشي از عيب بنا و تجهيزات يا رعايت نکردن ضوابط قانوني در مقابل پيش خريدار مسئول است و بايد ساختمان را بيمه کند. در ضمن طبق ماده 10 اين قانون بانک در قبال تسهيلاتي که به پيش خريدار يا پيش فروشنده مي دهد ساختمان را به عنوان رهن تا پايان پرداخت تسهيلات تضمين مي گيرد. نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد توافق طرفين با بانک نيز بايد مشخص شود. حال اگر عمليات ساختماني پيشرفت نداشت خريدار مي تواند اقساط را پرداخت نکند. در مورد گزارش پيشرفت کار نيز مهندس ناظر بايد آن را تاييد کند و ظرف يک ماه گزارش دهد.

    در مورد واگذاري ملک نيز بايد گفت: پيش خريدار در صورتي که تمام اقساط را پرداخت کند و تا پايان مدت قرارداد پيش فروش، ساختمان نيز تکميل شده باشد و مهندس ناظر اين را تاييد کند، مي تواند ملک را تحويل بگيرد و در دفترخانه اسناد رسمي با ارائه مدارک و تنظيم سند رسمي آن را به نام خود انتقال دهد اما اگر هنوز تکميل واحدها به شکل جزيي و کمتر از 10 درصد کل ملک باقي مانده باشد خريدار مي تواند آن را تکميل کند و سند بزند اما از هيات داوري خسارت خود را مطالبه کند. يکي از مزاياي قانون مذکور اين است که همه اختلاف ها از طريق هيات داوري که متشکل از سه داور هستند حل مي شود. داورها نيز از سوي خريدار، فروشنده و يک نفر هم با رضايت طرفين انتخاب مي شود که نفر سوم را رئيس دادگستري محل وقوع ملک هم مي تواند انتخاب کند.

    نکته مهم ديگر اينکه پيش فروشنده بدون رضايت خريداران يا نماينده آنها نمي تواند تعهدات خود را به شخص ديگري واگذار کند چرا که اگر بدون رضايت واگذاري انجام شود در قبال آن مسئوليت دارد.

    بعد از تکميل ساختمان و آماده شدن براي سند رسمي انتقال، ديگر سند واحد پيش فروش شود و قراردادهاي ديگر از درجه اعتبار ساقط مي شود. در اين مرحله نيز اگر اختلافي بين فروشنده و خريدار پيش آيد مطابق ماده 20 قانون بايد به هيات داوران ارجاع شود. طبق اين قانون اگر قرار است پيش فروشنده يا مالک در مطبوعات يا سايت هاي اطلاع رساني آگهي درج کند بايد از وزارت مسکن و شهرسازي مجوز دريافت کند وگرنه مرتکب جرم شده است و طبق ماده 21 بايد جريمه پرداخت کند. حتي مطبوعات و رسانه ها نيز بايد هنگام درج آگهي مجوز و شماره مسلسل آن را در پايين آگهي منتشر کنند وگرنه آنها نيز مستوجب مجازات خواهند بود. پس در مي يابيم که اين قانون بسيار پيشرفته و جامع است و با وزارت مسکن و شهرسازي، دادگستري، اداره ماليات، بيمه و شهرداري سروکار دارد. بنابراين مي توان اميدوار بود که با اجراي آن دست خيلي از کلاهبرداران بسته شود.

عباس بشیری نویسنده کتاب های حقوق کاربردی و وکیل پایه یک دادگستری

به نقل از روزنامه ایران 12 شهریور 1394 صفحه 18