تنظيم كوتاه‌مدت بازار مسكن با ماليات

خبر اقتصادی -  زهره علامي - به گفته برخي كارشناسان، اجراي قانون ماليات برخانه‌هاي خالي حتي اگر منجر به ايجاد جنبش در بازار مسكن نشود دريافت اين ماليات موجب گردش پول در اقتصاد كشور مي‌شود، اما برخي ديگر معتقدند كه بازار مسكن توان وضع ماليات جديد را ندارد و با وجود ركود اين قانون انگيزه ساخت‌وساز را نيز كاهش مي‌دهد. در اين ميان دسته ديگري از كارشناسان بر اين باورند كه ماليات‌ستاني از خانه‌هاي خالي در كوتاه‌مدت منجر به برقراري تعادل ميان عرضه و تقاضاي مسكن مي‌شود، اما در بلندمدت افزايش قيمت واحدهاي مسكوني را به ارمغان خواهد آورد. 

  تعادل‌بخشي به عرضه و تقاضا

در همين رابطه كامران ندري، استاد اقتصاد كلان با اشاره به تصويب اصلاحيه قانون ماليات‌هاي مستقيم در سال 92 به «تعادل» گفت: تصويب قانون دراين زمينه كافي نيست و بايد بسترهاي اجرايي آن نيز فراهم شود تا شاهد دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي باشيم. 

ندري افزود: هدف از يك نظام مالياتي هوشمند، ايجاد درآمدهاي جديد براي دولت يا تامين اهداف شخصي نيست؛ بلكه ايجاد انگيزه‌هاي اجتماعي در جهت تامين منافع ملي است. وي ادامه داد: در بخش خريدوفروش مسكن از يك‌سو با قيمت‌هاي بالا مواجهيم و از سوي ديگر با واحدهاي مسكوني بسياري كه خالي هستند و مي‌تواند نياز جامعه (به‌ويژه قشرجوان) به مسكن را تامين كنند. از همين رو، دريافت ماليات بر اين واحدهاي خالي مي‌تواند در تعادل‌بخشي به عرضه و تقاضا موثر باشد. 

به گفته اين استاد دانشگاه در اقتصاد تورمي، افراد پس‌انداز خود را به سمت خريد مسكن و مستغلات سوق مي‌دهند زيرا سود حاصل از خريد مسكن بسيار بيشتر از خريد اوراق قرضه، مشاركت در بورس و... است، پس براي كاهش تمايل افراد به خريد مسكن به عنوان كالاي سرمايه‌يي بايد انگيزه‌هاي اقتصادي جامعه به سمت بازار دارايي‌هاي كاغذي تغيير كند. 

ندري اظهاركرد: اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي تا اندازه‌يي در كاهش انگيزه براي خريد خانه به عنوان كالاي سرمايه‌يي موثر است، اما ميزان اين تاثير بستگي مستقيم به چگونگي اجراي قانون دارد. اين كارشناس اقتصادي، چالش اصلي اين قانون را اجرايي شدن آن دانست و گفت: موثر بودن اين قانون نيازمند يك نظام مالياتي است كه راهكارهايي براي شناسايي خانه‌هاي خالي ارائه دهد تا اين مصوبه پس از 2سال اجرايي شود. 

  آمار خانه‌هاي خالي واقعي نيست

اگرچه كامران ندري موفقيت اجراي ماده ۵۴ مكرر قانون اصلاحيه ماليات مستقيم را منوط به نحوه اجراي اين قانون مي‌داند و معتقد است كه اين قانون بايد از سوي سازمان مالياتي به خوبي اجرا شود تا موثر واقع شود؛ اما بيت‌الله ستاريان، استاد اقتصاد مسكن در گفت‌وگو با«تعادل»، تصويب قانون دريافت ماليات بر خانه‌هاي خالي را در ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا بي‌اثر معرفي كرد و گفت: آمار 400 هزار واحد مسكوني خالي در تهران آماري غيرواقعي است و ميزان خانه‌هاي خالي در پايتخت حدود 240 تا 250 هزار واحد مسكوني است. 

ستاريان اظهاركرد: 4 تا 5درصد از واحدهاي مسكوني موجود در پايتخت‌ها و شهرهاي بزرگ دنيا خالي هستند كه آمار 250هزار واحد خالي از مجموع 4 ميليون واحد مسكوني درتهران نيز نزديك به آمارجهاني است. وي ادامه داد: رقم خانه‌هاي خالي در شهرهاي توريستي و زيارتي حدود 8درصد از مجموع تعداد واحدهاي مسكوني است. 

به گفته اين استاد دانشگاه، دركشورهاي اروپايي مسكن سهم 15درصدي از سبد كالاي خانوار دارد درحالي كه در ايران اين سهم بين 50 تا 100درصد نوسان دارد و سرپرست يك خانوار گاهي مجبور به افزودن مبلغي بر حقوق خود براي تامين اجاره‌بها مي‌شود. 

ستاريان ادامه داد: با توجه به بالابودن اجاره‌ها، صاحبان ملك ترجيح مي‌دهند واحدهاي خود را اجاره دهند، درحال حاضر مبلغ ماهانه يك واحد مسكوني در يك منطقه متوسط حدود 900هزار تا يك ميليون و 100هزار تومان درماه است و كمتر موجري از چنين مبلغي مي‌گذرد. 

 

  خانه خالي صرفه اقتصادي ندارد

وي تصريح كرد: با توجه به اين شرايط، آماراعلام شده توسط برخي از مسوولان چندان قابل اتكا نيست و آمار واقعي بسيار كمتراز ميزان اعلام شده زيرا درحال حاضر مسكن يك كالاي سرمايه‌يي است و موجران به دنبال اجاره دادن واحدهاي مسكوني خود هستند. اين كارشناس اقتصاد مسكن، اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي را در حل مشكل مسكن بي‌اثر دانست و افزود: اجراي اين قانون مختص دولت‌هايي مانند فرانسه، ‌آلمان، انگليس و... است كه سهم مسكن در سبد كالاي خانوار آنها حدود 15درصد است نه در ايران كه سهم بالاي 50درصدي را به خود اختصاص مي‌دهد و اجاره ندادن خانه‌هاي خالي صرفه اقتصادي ندارد. 

 

  افزايش قيمت مسكن با دريافت ماليات 

اجراي قانون اصلاحيه ماليات مستقيم نه تنها به گفته استادان دانشگاه براي ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا و رونق بازار مسكن موثر نيست، بلكه به گفته حسن محتشم، رييس انجمن انبوه‌سازان تهران عملياتي شدن اين قانون غيرمنصفانه بوده و عاملي براي افزايش قيمت مسكن است. محتشم درباره اثر قانون ماليات‌هاي مستقيم بر اوضاع مسكن به «تعادل» گفت: دراين اصلاحيه قانون ساخت‌وساز و اجاره تغيير كرده است. در بخش اول ماليات سود حاصل از ساخت و فروش واحدهاي مسكوني مضاعف شده است، بر اين اساس علاوه بر ماليات اعمال شده از طريق ماده 59 (نقل‌وانتقال قطعي املاك) بايد 10درصد از ارزش مالياتي ملك نيز در اين نقل‌وانتقالات شناسايي و ازسوي سازنده پرداخت شود. 

وي افزود: انتقاد سازندگان به قانون ماليات‌هاي مستقيم اين است كه انبوه‌سازان توليد‌كننده هستند و افزايش ماليات نبايد به توليد اختصاص يابد زيرا باعث ايجاد اختلال در ساخت‌وساز مي‌شود، ضمن اينكه سازنده افزايش ماليات را بر قيمت تمام شده ساخت مسكن اضافه مي‌كند و همين امر قيمت واحدهاي مسكوني را افزايش مي‌دهد. 

اين فعال حوزه مسكن با انتقاد از هزينه بالاي خدمات مسكن دركشور گفت: هم‌اكنون سازندگان بايد مبالغ بسياري را براي عوارض تراكم، نظام مهندسي، ماليات و... پرداخت كنند و اجراي اين دستورالعمل، بار مالي سازندگان را مضاعف مي‌كند. محتشم ادامه داد: براساس اين قانون، صاحب هر واحد مسكوني خالي از سال دوم اجراي اين قانون بايد نيمي از ماليات براجاره، سال سوم تمام ماليات براجاره و در سال چهارم يك و نيم برابر ماليات براجاره را پرداخت كند. رييس انجمن انبوه‌سازان تهران تصريح كرد: اجراي اين قانون هم نتايج مثبت و هم منفي به همراه دارد، اين قانون تاحدودي تعادل عرضه و تقاضا را برقرار مي‌كند و به سود مستاجران خواهد بود اما در شرايط ركود كه انبوه‌ساز نمي‌تواند واحدهاي خود را با قيمت معقول به فروش رساند، مجبور به اجاره واحد شده و سرمايه‌اش انباشت مي‌شود و از توليد باز مي‌ماند. 

وي با اشاره به تبعات منفي اجراي اين قانون گفت: اين دستورالعمل دركوتاه‌مدت و براي افزايش درآمدهاي دولتي مناسب است اما در بلندمدت باعث كاهش توليد، كاهش عرضه و بالارفتن قيمت مسكن مي‌شود. 

محتشم افزود: اجراي اين قانون نيازمند تجهيز سازمان امور مالياتي و مراكز مرتبط با آن ازجمله سازمان املاك، دفاتررسمي، شهرداري و... است و براي عملياتي شدن اين قانون اين مراكز بايد هماهنگ شوند. 

اين فعال بازار مسكن در پايان اظهاركرد: اين قانون به ويژه در بخش افزايش ماليات بر ساخت‌وساز و نقل‌وانتقالات اثراتي منفي بر بخش ساختمان دارد زيرا با افزايش فشار مالي بر سازندگان، قيمت واحدهاي مسكوني نيز افزايش مي‌يابد.