یادآوری یک نکته در پیش بینی قیمت مسکن

خبراقتصادي - برای دو گروه از افراد جامعه پیش بینی قیمت مسکن دغدغه فکری جدی است .گروه اول عرضه کنندگان ساختمان یعنی کسانی که در ساخت مسکن برای فروش سرمایه گذاری کرده اند و گروه دوم نیازمندان به مسکن که در آرزوی صاحبخانه شدن، آینده بازار مسکن برایشان مهم است .

انتظارات هریک از این دو گروه بر اساس اهداف و انگیزه های متفاوت شکل گرفته و باعث ایجاد دیدگاههای متفاوت با گروه دیگر در سنجش و پیش بینی وضعیت بازار مسکن گردیده .

برای عرضه کنندگان مسکن که سالها به انگیزه کسب سود در حرفه ساخت و ساز ساختمان فعالیت کرده اند و خود را دارای تخصص و تجربه در این صنعت می دانند سخت است که به راحتی بپذیرند این صنعت چشم انداز مناسبی برای ادامه فعالیتشان ندارد ضمن آنکه پیشینه بلند مدت قیمت در بازار مسکن ایران دارای چنان روندی بوده که همیشه امید به رونق و افزایش قیمت مسکن و کسب سود را در سازندگان زنده نگاه داشته. برای گروه دوم یعنی خانواده های نیازمند مسکن که همیشه در حال پس انداز دسترنجشان برای خرید مسکن هستند نیز انتظارات چنان شکل گرفته که برآیند نیروی تغییرات سیاسی و اقتصادی را در جهت کاهش قیمت مسکن ببینند.

    گروه اول بر اساس روند تاریخی قیمتها ، تورم ، افزایش قیمت تمام شده ساختمان ، تعداد و رشد تعداد نیازمندان به مسکن معمولاّ تحلیلهایشان منتج به پیش بینی افزایش قیمت مسکن می گردد.حال آنکه گروه دوم با انتظار بهبود وضعیت اقتصاد در اثر رفع تحریمها پس از توافق هسته ای ، امید به کاهش قیمتها در بازار مسکن دارند.دلایل هر دو گروه در ظاهر موجه است و بر اساس علم اقتصاد. در تئوری علم اقتصاد گفته می شود که قیمت بازار در نقطه تعادل بین عرضه و تقاضا تعیین می شود و می توان با شناسایی شکل توابع و منحنی های عرضه و تقاضا و پیش بینی نحوه تغییر شیب و انتقال این دو منحنی ، نقطه تلاقی آنها را که نشان دهنده قیمت تعادلی جدید است پیش بینی کرد.

بر این اساس گروه اول خیل عظیم و فزاینده نیازمندان به مسکن را بعنوان عامل دائمی انتقال منحنی تقاضا به راست (افزایش تقاضا) تلقی میکنند که باعث انتقال نقطه تعادل به مقدار و قیمت بالاتر خواهد شد و گروه دوم استدلال میکنند که با رفع تحریمها و تقویت پول ملی و کاهش قیمت ارز و بهبود وضعیت اقتصاد،سطح عمومی قیمتها و به تبع آن قیمت تمام شده مسکن کاهش خواهد یافت و منحنی عرضه به سمت راست منتقل شده و نقطه تعادل قیمت جدید به قیمت پایین تر انتقال خواهد یافت اما هر دو گروه در تحلیل خویش یک اصل مهم را نادیده می گیرندو آن اینکه بین نیاز و تقاضا تفاوت وجود دارد. 

    یکی از ارکان نظریه مصرف کننده ((مجموعه مصرف )) است یعنی مجموعه تمام آلترناتیو ها یا مصارفی که برای مصرف کننده قابل تصور است بدون توجه به اینکه آیا برای فرد قابل دسترس هست یا نه و یک رکن دیگر آن ((مجموعه در دسترس)) است یعنی تمام برنامه های مصرف که هم قابل تصور است و هم با توجه به شرایط مصرف کننده در دسترس و قابل حصول است .(( نیاز )) جزو مجموعه مصرف است و (( تقاضا )) جزئی از مجموعه در دسترس و منحنی تقاضا از طریق ارتباط این دو با دو رکن دیگر تئوری مصرف کننده یعنی (( رابطه ترجیحات )) و (( فروض رفتاری )) شکل میگیرد. وجود نیاز برای یک کالا دلیل بر وجود تقاضا برای آن کالا نیست. به زبان اقتصادی ، یک فرد ممکن است نیاز به کالایی داشته باشد ولی فاقد تقاضا برای آن کالا باشد. تقاضا نیازی است که برای مصرف کننده قابل دسترس و حصول باشد یعنی مصرف کننده بودجه لازم برای حصول به آن نیاز را دارا باشد. نیاز زمانی به تقاضا تبدیل میگردد که از طریق بودجه قابل برآورده شدن گردد. منحنی تقاضایی که در تحلیلهای اقتصادی از آن استفاده می گردد ،مجموعه در دسترس را شامل می گردد نه مجموعه مصرف را . هر نقطه روی منحنی تقاضا نشان دهنده آن میزان از نیازی است که می توان  با بودجه در دسترس انتخاب و خریداری کرد.

    در چند سال گذشته افزایش شدید نقدینگی منجر به افزایش شدید تورم و به تبع آن افزایش شدید قیمت تمام شده مسکن شده و همچنین باعث کاهش ارزش پول گردیده و منجر به کاهش قدرت خرید واقعی مصرف کنندگان شده است به علاوه باعث گردیده که  در بازار مسکن ، ارزش واقعی پس انداز تقاضا کنندگان مسکن به شدت کاهش یافته و در نتیجه قدرت خرید آنان کاهش یابد به این معنی که تقاضا کنندگان به یکباره با کاهش بودجه واقعی مواجه شده و قادر به خرید مسکن نیستند.( منحنی تقاضا به سمت چپ انتقال یافت) از طرف دیگر افزایش قیمتها طبیعتاّ این پیام را به عرضه کنندگان مسکن داد که عرضه را افزایش دهند لذا منحنی عرضه به راست انتقال پیدا کرد و باعث انتقال قیمت تعادلی به  پایینتر شد ولی از طرف دیگر بعلت اینکه قیمت جدید پایین تر از قیمت تمام شده مسکن است ، عرضه کنندگان حاضر به فروش در قیمتهای جدید نبوده وحتی  ترجیح میدهند که مسکن را خالی نگاهدارند در نتیجه در این حالت مازاد عرضه بوجود می آید که رکود فعلی و کمی خرید و فروش  در بازار مسکن به همین علت است.

    هدف این نوشتارنیز یادآوری این مطلب است که علیرغم اینکه می بینیم نیاز به مسکن به قدر کافی وجود دارد ولی تقاضای موثر وجود ندارد. حال در این وضعیت برای آنکه این مازاد عرضه از بین برود و فروشنده حاضر به فروش گردد باید قیمتهای پیشنهادی خریداران حداقل تا میزان قیمت تمام شده ساختمان بالا برود ولی این ممکن نیست چرا که قدرت خرید واقعی خریداران چنان کاهش یافته و از قیمت تمام شده فاصله گرفته که حتی افزایش وام مسکن نیز نخواهد توانست این فاصله را جبران نماید چرا که باز پرداخت اقساط چنین وامهایی با توجه به کاهش دستمزدهای واقعی که در اثر تورم شدید روی داده از عهده خریداران خارج خواهد بود پس تنها راه حل این خواهد بود که قدرت خرید واقعی خریداران افزایش یابد که این نیز خود منوط به افزایش تقاضای نیروی کار در بازار کار و افزایش سطح دستمزدها و درآمد ها خواهد بود و تقاضای نیروی کار در بازار کار افزایش نخواهد یافت مگر درآمد ملی واقعی رشد فزاینده داشته باشد و رشد اقتصادی فزاینده مستلزم آن است که سیاستهای پولی و مالی در چندین دوره پیاپی در جهت کاهش نرخ بهره و افزایش سرمایه گذاری کل تنظیم شده و عمل کند.

پس با این توصیفات،متاسفانه تا زمانی که نرخ رشد اقتصادی با بهبود خود موجب افزایش تقاضای نیروی کار وبه تبع آن افزایش دستمزدها و درآمد نیازمندان به مسکن نگردد تا اندازه ای که لا اقل بتوانند قیمت تمام شده مسکن را بپردازند ،چندان امیدی به رونق بخش مسکن و افزایش قیمتهای مسکن نمی توان داشت .