مسيريابي جديد نقدينگي با افزايش عمر ساختمان‌ها

خبراقتصادی - چندي پيش، عبده‌تبريزي مشاور وزير راه‌وشهرسازي از تحميل هزينه 10 تا ۱۵ميليارد دلاري تخريب پيش از پايان عمر مفيد ساختمان‌ها در كشور خبر داده و‌ اين هزينه را ناشي از سياست‌هاي غلط شوراي شهر دانسته بود كه با هدف افزايش تراكم، مردم را تشويق به تخريب خانه‌ها و ساخت ساختمان با طبقات بيشتر مي‌كند.

در اين ميان برخي كارشناسان، فروش تراكم از سوي شهرداري و صرفه اقتصادي صاحبان ملك را از عوامل مهم در تخريب زودتر از پايان عمر ساختمان‌ها دانسته و خواستار اعمال تغييراتي در طرح جامع و تفصيلي هستند در مقابل عده‌يي ديگر نبود برنامه‌ريزي بلندمدت در وزارت راه‌وشهرسازي را عامل بي‌نظمي‌هاي موجود در بازار مسكن از جمله تخريب قبل از موعد اعلام كرده و تسريع در نوسازي بافت فرسوده را بهترين گزينه براي ايجاد تعادل دربازار عرضه و تقاضا و حل اين معضل معرفي مي‌كنند. گفتني است، اگرچه عمر مفيد ساختمان در ايران حدود 30سال است، اما اين موضوع نمي‌تواند راه را براي تخريب قبل از پايان عمر ساختمان‌ها باز كند زيرا علاوه بر هدر رفت سرمايه‌هاي ملي، هيچ تضميني براي مقاوم‌سازي ساختمان‌هاي جديد وجود ندارد. اين در حالي است كه با دستيابي ايران و 1+5 به توافق هسته‌يي و در پي آن لغو تحريم‌ها و ورود نقدينگي جديد به كشور، احتمال گشايش در بازار مسكن كشور در ميان مدت (6 تا 12ماه) و بلندمدت (12 تا 24ماه) قوت گرفته و از همين رو، نگراني درباره تخريب پيش از موعد واحدهاي مسكوني با هدف توليد و عرضه واحدهاي جديد به بازار مسكن در سال‌هاي آينده افزايش يافته است.

 فروش مازاد تراكم مشوق صاحبان ملك

در همين رابطه سعيد غفراني، رييس سازمان نظام مهندسي تهران درگفت‌وگو با «تعادل» با اشاره به معضل تخريب زودتر از پايان عمر مفيد ساختمان‌ها در ايران گفت: سال‌هاست كه بخش مسكن كشور گرفتار اين معضل است و براثر آن سرمايه‌هاي ملي كشور از ميان رفته و اقتصاد كشور متضررشده است. در حال حاضر شهرداري‌ها با فروش تراكم درآمدزايي مي‌كنند درحالي كه كسب درآمد شهرداري بايد به سمت‌وسويي ديگري سوق پيدا كند و شاهد كاهش فروش تراكم باشيم.

وي اظهار كرد: فروش مازاد تراكم عاملي براي تحريك سازندگان و صاحبان ملك براي تخريب زودتر از پايان عمر مفيد ساختمان‌هاست كه با هدايت اين امر مي‌توان موانعي را براي از ميان بردن سرمايه ملي از اين طريق ايجادكرد.

به گفته غفراني سود اقتصادي حاصل از ساخت‌وساز آپارتمان‌هاي بلندمرتبه يكي از عوامل مهم در تخريب قبل ازپايان عمر ساختمان است ضمن اينكه طرح جامع و طرح تفصيلي تهران نيز امكان بالقوه‌يي براي تخريب ساختمان‌ها فراهم كرده و مانعي را دراين راه درنظرنگرفته‌اند. رييس سازمان نظام مهندسي تهران تصريح كرد: تخريب قبل از موعد ساختمان‌ها به عواملي از جمله پايين بودن كيفيت و عمرساختمان‌ها، سود اقتصادي سازندگان و صاحبان املاك، وابستگي ‌درآمد شهرداري به فروش تراكم و... مرتبط است. وي بيان كرد: 2نگاه مثبت و منفي به تخريب قبل از پايان عمر ساختمان‌ها وجود دارد، برخي افزايش مقاومت ساختمان‌ها را علت خوبي براي تخريب مي‌دانند درحالي كه به علت عدم هم‌سويي وزارت راه‌وشهرسازي، شهرداري و شوراي شهر مقررات ملي ساختمان به درستي اجرايي نمي‌شود و تخريب ساختمان براي مقاوم‌سازي توجيه مناسبي نيست. غفراني بحث هدررفت سرمايه‌هاي ملي را دومين نگاه به تخريب قبل از پايان عمر ساختمان دانست وگفت: با تخريب يك ساختمان پيش از پايان عمر مفيد، علاوه بر از ميان رفتن سرمايه‌هاي انساني مقدار زيادي مصالح ساختماني نيز از بين مي‌رود كه اين موضوع فشار بسياري را بر اقتصاد كشور تحميل مي‌كند، اين نگاه با واقعيت‌هاي حوزه اقتصادي كشورهماهنگ‌تراست.

رييس سازمان نظام مهندسي تهران اظهاركرد: طرح جامع و طرح تفصيلي با قانون فروش مازاد تراكم سازندگان و صاحبان املاك را تشويق به تخريب مي‌كند پس بايد اين قانون ازسوي وزارت راه‌وشهرسازي و شوراي شهر بازنگري شود تا قانون عاملي براي حمايت از اين معضل نشود.

 توجيه تخريب ملك در شمال تهران

اگرچه به گفته رييس سازمان نظام مهندسي فروش تراكم يكي از محرك‌هاي اصلي سازندگان و مشاوران املاك براي ساخت‌وساز و تخريب ساختمان‌ها قبل از پايان عمر مفيد آنهاست اما يكي از مشاوران املاك تهران بازار كنوني ساخت‌وساز را نامناسب دانست و به «تعادل» گفت: درحال حاضر صاحبان ملك به علت محدوديت‌هاي اعمال شده از سوي طرح جامع و تفصيلي درباره تعداد طبقات و به صرفه نبودن ساخت‌وساز تمايلي به تخريب ساختمان‌هاي خود ندارند. حسن فراهاني افزود: حدود 3سال است كه ميزان صدور پروانه‌هاي ساختماني و به تبع آن ساخت‌وساز سير نزولي داشته است.

وي ادامه داد: در اين ميان باوجود آنكه استقبال صاحبان ملك براي ساخت خانه‌هاي بالاي 5 طبقه بيشتر از ساير طبقات است اما صدور پروانه ساخت براي خانه‌هاي 5 طبقه به بالا نيازمند رجوع به طرح جامع و تفصيلي و همچنين تاييد شهرداري است.

به گفته اين فعال حوزه مسكن تخريب خانه‌هاي كلنگي يا خانه‌هايي با تعداد طبقات پايين وقديمي در منطقه شمالي تهران صرفه اقتصادي دارد و در ساير مناطق چندان به‌صرفه نيست به همين دليل صاحبان ملك و مشاوران املاك تمايل چنداني براي ساخت‌وساز ندارند.

 اثر افزايش عمر بنا بر جهت‌ نقدينگي

علاوه بر تاثير انگيزه اقتصادي صاحبان ملك و مشاوران املاك و فروش تراكم ازسوي شهرداري در تخريب قبل از موعد ساختمان‌ها، نبود سياست‌هاي مشخص وزارت راه‌وشهرسازي در حوزه مسكن و عدم نظارت مناسب بر فرآيند ساخت‌وساز از عواملي است كه هم در تخريب زودتر از موعد و هم كاهش عمر مفيد ساختمان‌ها موثراست.

فرهاد بيضايي، كارشناس اقتصاد مسكن با اشاره به عمر پايين ساختمان در ايران به «تعادل» گفت: عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسكن يكي ازدلايل تخريب قبل از پايان عمر ساختمان‌هاست اما تنها عامل نيست ضمن اينكه تاكنون برنامه‌يي نيز براي كنترل تراكم شهري يا هدايت تقاضا به سمت مناطق جديد درنظرگرفته نشده است. بيضايي افزود: برخي از كارشناسان معتقدند كه تخريب قبل از پايان عمر مفيد ساختمان‌ها موجب هدررفت منابع اقتصادي مي‌شود درحالي كه سودآوري يا ضرر اين اقدام بايد بررسي شود در واقع بايد نسبت ضرر اقتصادي به ميزان گردش مالي سنجيده شود. به گفته اين كارشناس مسكن، عمرمفيد ساختمان‌ها در حال حاضر حدود 35سال است كه با افزايش نظارت‌ها مي‌توان اين ميزان را به استاندارد جهاني (120سال) نزديك كرد به عنوان نمونه اگر عمر مفيد به 75سال افزايش يابد حجم بالاي سرمايه‌گذاري در بخش ساختمان به ساير بخش‌هاي اقتصادي هدايت مي‌شود.

 ضرورت واگذاري نظارت برساخت به بيمه‌ها

بيضايي تصريح كرد: براي بهبود كيفيت ساختمان مي‌توان از بيمه ساختمان و گارانتي پس از فروش بهره گرفت، باوجود گذشت 8سال از تصويب قانون استفاده از بيمه كيفيت ساختمان اما اين قانون تاكنون اجرايي نشده است. وي افزود: عمر پايين ساختمان‌ها، هزينه بالاي استهلاك، بالابودن مصرف انرژي در ساختمان و... عوامل مهمي براي حضور شركت‌هاي بيمه در فرآيند ساخت‌وساز است در واقع به علت عملكرد ناكارآمد سازمان نظام مهندسي نظارت بايد به شركت‌هاي بيمه واگذار شود تا شاهد افزايش عمر ساختمان‌ها باشيم. اين كارشناس اقتصاد مسكن به فوايد استفاده سازندگان از 2بيمه مصالح و كل ساختمان اشاره كرد وگفت: درصورتي كه قانون بيمه كيفيت پس از سال‌ها اجرايي شود و به تبع آن نظارت بر ساخت‌وسازها به شركت‌هاي بيمه واگذار شود اين شركت‌ها براي جلوگيري از ضرر، نظارت خوبي بر روند ساخت‌وسازها خواهند داشت.

 افزايش قيمت با تراكم فروشي شهرداري

بيضايي افزود: كسب درآمد شهرداري از طريق فروش تراكم توصيه نمي‌شود و اين نهاد بايد از منابع پايدار مانند عوارض و ماليات شهري براي درآمدزايي استفاده كند اما درحال حاضر شهرداري از تقاضاي بخش مسكن براي كسب درآمد بهره مي‌برد. وي ادامه داد: فروش تراكم از سوي شهرداري موجب افزايش قيمت مسكن مي‌شود اما در تخريب قبل از پايان عمر ساختمان‌ها

موثر نيست. اين فعال حوزه مسكن با اشاره به وجود تقاضا در بخش مسكن گفت: تقاضاي بسياري در بخش مسكن وجود دارد و درصورتي كه اين تقاضا از سوي شهرداري پاسخ داده نشود مردم به صورت غيرقانوني اقدام به ساخت‌وساز مي‌كنند. بيضايي بيان كرد: شهرداري در منطقه 4 تهران، مجوز تراكم صادر نمي‌كند اما مردم به صورت غيرقانوني اقدام به ساخت مي‌كنند و بافت غالب اين منطقه در 4، 5 سال گذشته به ساختمان‌هاي 4 طبقه تبديل شده است.

 نبود سياست در نوسازي بافت فرسوده

وي ادامه داد: بافت جديد شميران‌نو در مقابل زلزله 3 تا 4 ريشتري نيز مقاوم نيست زيرا سازندگان ساختمان‌ها به علت نداشتن مجوز اقدام به پي كني و ايجاد فندانسيون نمي‌كنند پس درصورتي كه شهرداري مجوز صادر نكند مردم به صورت غيرقانوني اقدام به ساخت‌وساز مي‌كنند.

به گفته اين كارشناس مسكن شهرداري براي حل اين مشكل مي‌تواند به 2صورت رايگان يا با هزينه مجوز صادر كند كه مورد دوم را انتخاب كرده است در واقع شهرداري از تقاضاي مردم براي درآمدزايي استفاده كرده است اما مشكل اصلي در نبود برنامه‌ريزي مناسب وزارت راه‌وشهرسازي در هدايت تقاضا و زمين شهري است. اين كارشناس اقتصاد مسكن افزود: وزارت راه‌وشهرسازي بايد سياست‌هاي خود را در بهسازي و نوسازي بافت فرسوده تغيير دهد تا از اين طريق ميزان تقاضاي فزآينده را ساماندهي كند. بيضايي ادامه داد: تقاضا براي مسكن پايان‌پذير نيست زيرا مسكن يك كالاي اساسي است پس بايد سياست‌ها در اين زمينه اصلاح شود كه بحث جدي گرفتن اصلاح بافت فرسوده مطرح مي‌شود، اگرچه بايد هرسال 300 هزار فقره وام براي نوسازي بافت فرسوده اختصاص يابد اما به علت نبود برنامه‌ريزي مناسب در اين زمينه تاكنون ميزان كمي از آن اجرايي شده است.

تعادل - گروه مسكن و شهرسازي|زهره علامي|