افشين برمكي كارشناس اقتصاد كلان
توصيه‌هاي راهبردي براي رونق بازار مسكن
يكي از مشكلات موجود در بازار مسكن حضور تقاضاهاي سوداگرانه است كه سبب ايجاد حباب و بي‌نظمي در بازار مسكن شده است. براي حل اين مشكل دولت مي‌تواند تقاضاي سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزارهاي مالياتي كنترل و سرمايه‌ها را به بخش توليد هدايت كند و زمينه لازم را براي كاهش قيمت مسكن فراهم آورد.
خبراقتصادی - توسعه بخش مسكن و رشد اقتصادي به صورت مستقيم و غيرمستقيم از يكديگر تاثير مي‌پذيرند.
در حساب‌هاي ملي ايران بخش ساختمان در بردارنده مسكن و ساير مستحدثات است كه تحت عنوان بخش ساختمان ارائه مي‌شود. بخش ساختمان به واسطه برخورداري از پيوندهاي فراز و فرود قوي‌تر نسبت به بسياري از بخش‌هاي اقتصادي ديگر، همواره به عنوان يكي از بخش‌هاي كليدي اقتصادي كه مي‌تواند موجبات رشد و تحرك بيشتر اقتصادي را فراهم آورد، مطرح بوده است.
در شرايط كنوني تامين مسكن يكي از دغدغه‌هاي اصلي آحاد جامعه است. مقاله حاضر درصدد ارائه سياست‌هايي براي رونق بازار مسكن در كشور است.
رفع مشكلات نهادي
وضعيت ساختار نهادي ضعيف بخش ساختمان كشور به خوبي در گزارش بانك جهاني از وضعيت كسب‌وكار ايران منعكس شده است. همان‌گونه كه در جدول (شماره يك) ارائه شده، در ميان شاخص‌هاي دهگانه سنجش وضعيت محيط كسب‌وكار، ضعيف رتبه ايران مربوط به شاخص كسب مجوزهاي ساخت‌وساز است. اين وضعيت نشان مي‌دهد كه قوانين و روال‌هاي رسمي، هزينه و زمان لازم براي دريافت مجوز ساخت‌وساز در ايران نسبت به بسياري از كشورهاي جهان، شرايط سخت‌تر و هزينه‌هاي بيشتري را به سازندگان تحميل مي‌كند. درحال حاضر طبق گزارش بانك مركزي قيمت تمام‌شده ساخت هر متر مربع واحد مسكوني در كشور 700 هزار تومان است و طبق محاسبه و اعلام كانون انبوه‌سازان، حدود نيمي از آن يعني معادل 327 هزار تومان، بابت كاركرد و بهاي خدماتي كه شهرداري، نظام مهندسي، بيمه، شركت‌هاي آب و برق و گاز و ثبت اسناد به انبوه‌سازان ارائه مي‌كنند به اين دستگاه‌ها پرداخت مي‌شود. 200 هزار تومان از قيمت تمام‌شده هر متر مربع بناي مسكوني، به تنهايي بابت عوارض به شهرداري پرداخت مي‌شود. در اين ميان فقط نيمي از بهاي تمام‌شده مسكن صرف خريد مصالح ساختماني و اجرت كارگر و مهندس مي‌شود. به نظر مي‌رسد هم سوي با پيشنهاد انبوه‌سازان، حذف يا تعديل اساسي برخي از اين پارامترهاي 19گانه موثر بر قيمت تمام‌شده ساخت مسكن، گام موثري در جهت كاهش قيمت تمام‌شده ساخت و افزايش زمان ساخت مسكن باشد. (جدول شماره 2)
جايگاه مسكن مهر در شرايط كنوني
بخش بزرگي (بيش از نيمي) از پروژه مسكن مهر به لحاظ تكميل و تسهيلات زيربنايي آماده استفاده نيست. اتمام آن مستلزم سرمايه‌گذاري سنگيني در سطح 50هزارميليارد تومان است. تصور مي‌شود تامين و تخصيص آن اولويت بالاتري در مقايسه با درخواست تسهيلات يارانه‌يي برنامه‌هاي مقابله با ركود و رونق بخش ساختمان، براي وزارت راه و شهرسازي داشته باشد. اقتصادي كه سالانه توان ساخت بيش از 600 هزار واحد مسكوني را ندارد، با تكميل يك‌ميليون و 200هزار واحد باقيمانده و تحويل نشده، اولاً گام بزرگي در جهت تامين تقاضاي مصرفي مسكن آن هم به ويژه براي گروه‌هاي كم درآمد و مسكن اولي برداشته خواهد شد. ثانياً فعاليت‌هاي ساختماني مرتبط با تكميل آنها موجب رونق بخش ساختمان خواهد شد. توجه خواهد شد اين سرمايه‌گذاري و عرضه به جهت ارتباط آن با بازارهاي مسكن و مستغلات از انواع ديگر، موجب رونق آنها نيز خواهد شد. بديهي است، تامين مالي مسكن در سطوح ديگر (اقشار مرفه و متوسط) را مي‌توان به بازار سرمايه و اوراق رهني با نرخ سود رقابتي در بازارهاي مالي سپرد.
لزوم كاربرد فناوري در ساخت‌وساز
فناوري‌هاي جديد در حوزه ساخت‌وساز مي‌تواند موجبات ايمني بالاتر، حداقل هزينه در سوخت، انرژي و زمان براي سازنده را در پي داشته باشد. در اين خصوص توصيه مي‌شود:
فناوري‌هايي كه موجب كاهش زمان و هزينه ساخت مي‌شود، توسط شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران احصا و معرفي شود. شايان ذكر است كه در اين خصوص توجه به تفاوت‌هاي اقليمي ضروري است. شهرداري‌ها با تصويب شوراهاي اسلامي شهر، مشوق‌هاي لازم را براي گسترش استفاده از فناوري‌هاي جديد در ساخت‌وساز در نظر بگيرند.
توجه به تورم و كنترل آن
نگاهي به ميزان تاثيرگذاري شاخص قيمت مسكن، آب، برق، گاز و ساير سوخت‌ها در شاخص كل كالاها و خدمات مصرفي را نشان مي‌دهد، اين شاخص قيمت مسكن، آب، برق، گاز و ساير سوخت‌ها همواره از نظر ميزان تاثيرگذاري بر روند افزايشي شاخص كل كالاها و خدمات مصرفي در رتبه اول يا رتبه دوم را داشته است. اين روند گوياي آن است كه عدم اعمال سياست‌هاي مناسب براي كنترل قيمت و هزينه‌هاي بخش ساخت‌وساز، بي‌شك منتهي به افزايش نرخ تورم خواهد شد.
كنترل تقاضاي سوداگري و پس‌اندازي
يكي از مشكلات موجود در بازار مسكن حضور تقاضاهاي سوداگرانه است كه سبب ايجاد حباب و بي‌نظمي در بازار مسكن شده است. براي حل اين مشكل دولت مي‌تواند تقاضاي سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزارهاي مالياتي كنترل و سرمايه‌ها را به بخش توليد هدايت كند و زمينه لازم را براي كاهش قيمت مسكن فراهم آورد. كاهش فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار مسكن سبب كاهش قيمت و افزايش توانمندي تقاضاي مصرفي براي حضور در بازار مسكن ملكي مي‌شود. مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران درباره راهكار مهار سوداگري مسكن، بااشاره به ابزارهاي مالياتي معتقد است: حضور بالاي تقاضاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن شهري باتوجه به غيرقابل توليد بودن زمين و ثابت بودن موجودي آن، منجر به افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن مي‌شود. از اين‌رو عدم كنترل تقاضاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن شهري ازسوي دولت‌ها حتي در شرايط عرضه مناسب آن، مي‌تواند سياست‌هاي دولت را در تامين «مسكن متناسب با نياز» گروه‌هاي هدف تحت تاثير قرار دهد. مرسوم‌ترين ابزار كنترل تقاضاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن شهري استفاده از ابزارهاي مالياتي مناسب است. ماليات برعايدي سرمايه، قديمي‌ترين ماليات حوزه زمين و مسكن است كه بر افزايش قيمت زمين و مسكن (عايدي سرمايه) وضع مي‌شود. اين ماليات در بسياري از كشورهاي توسعه‌يافته يا درحال توسعه ازجمله كره‌جنوبي، فرانسه، امريكا، كانادا، انگلستان، ايرلند تجربه شده است. به عنوان مثال در امريكا يا انگلستان دولت 40درصد مابه‌التفاوت قيمت خريدوفروش را از فروشنده اخذ مي‌كند تا حاشيه سود در معاملات مسكن پايين آمده و انگيزه تقاضاهاي سوداگرانه كاهش پيدا كند. شايان ذكر است خانه اول هر فرد كه تقاضاي مصرفي است و توليدكنندگان مسكن از اين ماليات معاف هستند. در كنار ماليات بر عايدي سرمايه، ماليات بر خانه‌هاي خالي نيز يكي ديگر از ابزارهاي مالياتي براي كنترل تقاضاهاي سرمايه‌يي و سوداگرانه در بازار زمين و مسكن است.
پرداخت يارانه به ساخت و ساز و نه خريد مسكن
نرخ تسهيلات پرداختي به بخش مسكن در اغلب سال‌هاي مورد بررسي باتوجه به نرخ‌هاي تورم بالا منفي بوده است. يارانه نرخ بهره كه به صورت وام مسكن با نرخي كمتر از نرخ سود جاري به تمام متقاضيان پرداخت مي‌شود، عملا گروه‌هاي كم‌درآمد را ناديده مي‌گيرد و خانوارهاي كم‌درآمد امكان استفاده از آن را ندارند. علاوه بر نكته فوق درخصوص نظام پرداخت يارانه مسكن مي‌توان به نكات زير اشاره كرد:
در نظام پرداخت يارانه مسكن در ايران تعريف روشن عملياتي از مفهوم خانوار فقير و كم‌درآمد وجود ندارد. از اين‌رو يارانه‌هاي مسكن هدفمند نيست. واگذاري زمين ارزان در شهرهاي بزرگ به تعاوني‌هاي مسكن نيز مانع از دسترسي شاغلان مشاغل غيررسمي و كارگاه‌هاي كوچك به اين اراضي شهري ارزان شده است.
پرداخت يارانه به بيمه‌شدگان نيز درصد بالايي از خانوارهاي كم‌درآمد را پوشش نمي‌دهد.
برنامه سياست‌گذاري واحدهاي ارزان‌قيمت توسط دولت نيز بيشتر افراد شاغل در نهادهاي دولتي را شامل مي‌شود و كارمندان دولت و حقوق‌بگيران صنايع بزرگ دسترسي بهتري به واحدهاي واگذاري دارند. يارانه به صورت تخفيف مالياتي نيز عمدتا نصيب انبوه‌سازان و كارمندان دولت و كساني مي‌شود كه توانسته‌اند از تسهيلات بانك مسكن استفاده كنند. عدم شفافيت در پرداخت يارانه‌ها، پاسخگويي مجريان برنامه‌هاي دولتي را در اين زمينه و نظارت مجلس را بر كار آنها مخدوش مي‌كند. با تصويب قانون ساماندهي توليد و عرضه مسكن در سال1387 و نيز قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري در سال1389 گام‌هاي مثبتي در اين زمينه برداشته شده است. تخفيف درعوارض شهرداري انگيزه مالي قوي براي سودآوركردن سرمايه‌گذاري خصوصي در بافت‌هاي فرسوده فراهم ساخته است.
محفوظ بودن حق انشعاب پلاك‌هاي ثبتي پس از نوسازي نيز بار مالي مهمي را از دوش سازندگان ساختمان در بافت‌هاي فرسوده برمي‌دارد. اما در عمل شركت‌هاي دولتي آب، برق و گاز به دليل تغيير مشخصات انشعابات پس از نوسازي خواستار دريافت وجوهي از سازندگان هستند. اختصاص 25درصد تسهيلات بانكي ارزان‌قيمت به بافت‌هاي فرسوده به موجب قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده مفيد است. اما محدوديت منابع مالي بانك مسكن به دليل پرداخت خارج از نوبت تسهيلات بانكي مسكن مهر، اجراي اين قانون را درعمل دشوار ساخته است. اجراي ماده (6) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مبني بر خريد زمين افراد به قيمتي معادل 15درصد بيش از قيمت بازار، اگر ازسوي شهرداري باشد، به معناي تحميل هزينه يارانه پرداختي به مالكان از جيب شهرداري است. اگر ازسوي انبوه‌سازان پرداخت شود، حاشيه سود آنان را تقليل مي‌دهد. اختصاص 50درصد از منابع اعتبارات و تسهيلات اعطايي براي بخش مسكن اعم از طرح‌هاي مسكن مهر، مسكن جوانان و نيازمندان و مانند آن به اجراي طرح‌هاي مذكور درمحدوده بافت‌هاي فرسوده شهري غيرعملي به نظر مي‌رسد.
كنترل بازار زمين
بازار زمين نقش بسيار تعيين‌كنندهاي در بخش مسكن دارد. قيمت زمين سهم قابل توجهي از قيمت تمام‌شده مسكن را به خود اختصاص مي‌دهد كه به‌طور ميانگين بين 50 تا بيش از 80درصد قيمت تمام‌شده مسكن است. از اين‌رو برنامه‌ريزي و سياست‌گذاري براي كنترل قيمت زمين و اعمال سياست‌هاي مالياتي بر آن توسط سيستم‌هاي اطلاعاتي نقش بسزايي در ايجاد ثبات در بازار مسكن دارد (مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران، دي‌ماه 1392). در اين خصوص اقدامات زير توصيه مي‌شود:
ايجاد بانك اطلاعاتي زمين و ارتقاء آن به كاداستر جامع (چند منظوره)
وصول ماليات نقل‌وانتقال زمين براي جلوگيري از سوداگري براساس قيمت‌هاي بازار مستغلات شهري
تعبيه سازوكارهاي قضايي لازم براي مقابله با پديده زمين‌خواري در كشور
تسريع نوسازي بافت‌هاي فرسوده
يكي از راهكارهاي تقويت طرف عرضه، تسريع نوسازي بافت‌هاي فرسوده به ويژه درمناطق شهري است. در اين خصوص تعامل نهادهاي مختلف ازجمله شهرداري و بخش خصوصي ضرورت دارد. براي تسريع اين فرآيند توصيه مي‌شود:
تنظيم و اجراي راهبرد توسعه شهر (CDS) براي توجه به برنامه‌هاي فقرزدايي و زيست‌محيطي و ايجاد پيوند بين توسعه كالبدي و اقتصادي- اجتماعي شهر تهران
الزام شهرداري‌هاي مناطق به ساده و شفاف‌سازي مقررات و مراحل اخذ صدور مجوز ساخت‌وساز، نظارت فني بر كيفيت ساخت‌وساز و صدور پايان كار
تاكيد بر اجراي به موقع طرح‌هاي آماده‌سازي زمين در محدوه شهر تهران و شهرهاي همجوار براي عرضه زمين شهري به تناسب تقاضا و در حد استطاعت مردم.
طراحي اوراق سرمايه‌گذاري مسكن و توسعه شهري با عايدات تصادف
