بخش مسكن 10 برابر كمتر از سهم خود ماليات مي‌دهد
فردين يزداني: خلأهاي قانوني، اقتصاد را از درآمد ماليات بر زمين محروم كرده است
خبراقتصادی - مرضیه امیری: بخش مسكن از بازيگران نقش اول اقتصاد كلان است و متغيرهاي كليدي نظير رشد اقتصادي، تورم، اشتغال و توزيع درآمد تاثير زيادي از آن مي‌گيرند اما اين بخش در كشور ما چندسالي است كه با پديده سوداگري دست و پنجه نرم مي‌كند و گويي توسعه آن راه را گم كرده است؛ به‌طوري كه متخصصان و كارشناسان بازار مسكن، علت اصلي پيدايش شوك‌هاي بازار مسكن را كه اثرات مخربي بر اقتصاد ملي مي‌گذارد، به‌شدت تحت تاثير رفتار سوداگري در بازار مسكن مي‌دانند.
به گزارش تعادل، يكي از مهم‌ترين ابزارهايي كه دولت‌ها براي جلوگيري از فعاليتهاي سوداگرانه بخش مسكن به‌كار مي‌گيرند، ابزار مالياتي است اما در كشور ما سياست‌هاي آن يا به‌درستي اجرا نشده يا در برخي موارد دچار خلأ قانوني است و ماحصل آن محروميت اقتصاد كشور از ارزش افزوده بخش مسكن و در عوض پرشدن جيب سوداگران است. نتايج يك پژوهش منتشر شده در امور اقتصادي وزارت امور اقتصادي و دارايي، نشان مي‌دهد در ايران سهم ارزش افزوده مسكن در دوره توليد و بهره‌برداري از توليد ناخالص داخلي بيش از 10 برابر سهم ماليات مسكن به كل درآمدهاي مالياتي است.
سوداگري عامل كاهش رشد اقتصادي
نوسان‌هاي ادواري قيمت مسكن ناشي از فعاليتهاي سوداگرانه، موجب كاهش يا تاخير در تقاضاي موثر مسكن شده و همچنين كاهش رشد ارزش افزوده بخش مسكن را به دنبال دارد و با توجه به اهميت بخش مسكن در اقتصاد ملي، مي‌تواند كاهش رشد اقتصادي را به دنبال داشته باشد. بخشي از مهم‌ترين ابزارهاي مديريت بازار مسكن و كنترل فعاليتهاي سوداگرانه كه توسط دولت به‌كار گرفته مي‌شود، در نظام مالياتي بخش مسكن تعبيه مي‌شود و اين موضوع در تجارب كشورهاي توسعه‌يافته نيز به وضوح قابل مشاهده است. به علاوه كاركردهاي توزيع نظام ماليات مسكن نيز از اهميت ويژه‌يي برخوردار است. مطالعات نشان داده است پيدايش ادوار تجاري و نوسان قيمت مسكن اثرات توزيع درآمدي گسترده‌يي به‌جاي مي‌گذارد و افزايش قيمت مسكن درآمد اتفاقي را در اختيار مالكان مسكن قرار مي‌دهد كه ميزان آن به ارزش مسكن و درجه سوداگري مسكن در اين بازار بستگي دارد و هيچ تناسبي با فعاليتهاي افراد ندارد. از اين‌رو شوك بازار مسكن منافعي را متوجه برخي از مالكان مسكن مي‌كند و مستاجران از آن متضرر مي‌شوند. علاوه بر آن گروه خاصي از خانوارهاي مالك از آن بهره‌مند مي‌شوند به‌طور كلي اثر شوك بازار مسكن بر وضعيت توزيع درآمد به اندازه گسترده است كه در اغلب موارد هيچ سياستي قادر به خنثي‌سازي آن نخواهد بود. براي پرهيز از اثرات گسترده و زيانبار شوك‌هاي بازار مسكن، سياست‌گذاران استفاده از ابزارهاي مكملي مالياتي به ويژه ماليات منفعت سرمايه را در اولويت قرار داده و از شكل‌گيري شوك جلوگيري مي‌كنند يا اينكه از شدت آن مي‌كاهند.
تجربه مالياتي كشورهاي جهان
عملكرد اجزاي درآمدهاي مالياتي مرتبط با املاك و مستغلات در ايران و مقايسه با كشورهاي ديگر نشانگر وجود ظرفيت مالياتي گسترده‌يي است كه در ايران مورد استفاده قرار نمي‌گيرد. سهم ماليات بر پايه دارايي و املاك از كل درآمدهاي مالياتي در فرانسه 16درصد، امريكا 14درصد، كانادا و سوئيس 12درصد، اسپانيا 10درصد، تركيه، كره و مالزي 3درصد و اين ميزان در ايران 7/1درصد بوده است.
در ايران سهم ارزش افزوده مسكن در دوره توليد و بهره‌برداري از توليد ناخالص داخلي بيش از 10 برابر سهم ماليات مسكن به كل درآمدهاي مالياتي است. اين شاخص‌ها نشان مي‌دهند معافيت‌هاي غيرضروري و عدم استفاده از ظرفيت‌هاي بالقوه موجود عامل اصلي عدم استفاده از ظرفيت‌هاي مالياتي بخش مسكن است كه موجب پيدايش شرايط نامطلوب در بازار مسكن نيز بوده است.
جولان زمين‌هاي بدون ماليات
اخذ ماليات‌هاي مسكن از سوي دولت‌ها با هدف كسب درآمد، ثبات قيمت و تحقق اهداف بخشي به ويژه كنترل سوداگري و نوسان شديد بازار مسكن صورت مي‌گيرد. در اين ميان زمين و مسكن به عنوان يكي از مهم‌ترين عوامل توليد در كنار كار و سرمايه همواره يكي از پايه‌هاي مهم مالياتي دولت‌ها بوده است اما در كشور ما مالياتي بر زمين تعلق نمي‌گيرد.
فردين يزداني، مدير علمي طرح جامع مسكن در گفت‌وگو با «تعادل» با انتقاد از نظام مالياتي در رابطه با زمين و مسكن شهري مي‌گويد: «نرخ ماليات كلي در گردش بسيار كمتر از سطح ميانگين جهاني است.
ابتدايي‌ترين كار در جهت تغيير و اصلاح سياست‌هاي مالياتي در اين بخش، تعريف درست نرخ ماليات است. ماليات مسكن از لحاظ تئوريك بايد محلي باشد ولي در كشور ما وزارت امور اقتصادي و دارايي متصدي آن است، بنابراين لازم است، مرجعيت آن مورد بازنگري قرار گيرد. از طرفي براي زمين هيچ نوع مالياتي تعريف نشده است و همين موضوع باعث به وجود آمدن پديده گسترده سوداگري شده كه جلوگيري از آن نياز به بازتعريف‌هاي جديد دارد. اما آنچه اين مهم را تعويق مي‌اندازد، خلأهاي قانوني موجود در نظام مالياتي است. سوداگري زمين باعث افزايش قابل توجه قيمت مسكن شده است به‌طوري كه در سال ٨٤ متوسط سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن حدود ٤٥ تا ٤٦درصد بود اما اين رقم در سال‌هاي اخير به ٥٦درصد و حتي بيشتر افزايش پيدا كرده است. البته در اين زمينه اقدامات مثبتي هم انجام شده، به عنوان مثال ماليات بر اراضي به‌طور كلي حذف شده و اختيار به شوراها داده شده است اما خود شوراها در اين زمينه كم‌كاري داشته و حاصل اين روند، چرخه معيوب نظام مالياتي بخش مسكن را رقم زده است».
يزداني اخذ ماليات از كل مستغلات را به عنوان راهكار پيشنهادي خود عنوان مي‌كند و ادامه مي‌دهد: « دولت يازدهم تمركز زيادي براين موضوع داشته و سويه‌هاي كارشناسي آن به‌خوبي ديده شده است. اما طرح ماليات بر ارزش زمين و ابزارهاي كنترل سوداگري با وجودي كه در ساير كشورهاي دنيا به اجرا درآمده است، در ايران هنوز جايگاهي ندارد و همين بي‌توجهي به اين طرح مالياتي باعث رشد خيره‌كننده قيمت زمين در ايران شده است، به‌طوري كه ايران در زمينه تورم قيمت زمين يكي از نمونه‌ها و ركودداران جهان است».
پيشنهادهاي يك پژوهش اقتصادي
نتايج يك پژوهش اقتصادي منتشر شده در امور اقتصادي وزارت اقتصاد نيز در اين زمينه نشان مي‌دهد، عملكرد اجزاي درآمدهاي مالياتي مرتبط با املاك و مستغلات در ايران و مقايسه با كشورهاي ديگر نشانگر وجود ظرفيت مالياتي گسترده‌يي است كه در ايران مورد استفاده قرار نمي‌گيرد. تاكيد ويژه بر وصول ماليات‌هايي است كه اثري بر تامين مسكن گروه‌هاي كم درآمد و اقشار خاص ندارند.
مطالعات و تجربه كشورها نشان داده است، سياست‌هاي مالياتي در كنار عملكرد بازار مسكن ابزارهاي قدرتمند رشد با ثبات بلندمدت و كنترل نوسانات به‌شمار مي‌رود و هيچ ابزار ديگري نمي‌تواند ايفا‌گر اين نقش باشد. اين پژوهش جهت تحقق اهداف اساسي دولت و برنامه‌هاي بخش مسكن چند پيشنهاد مطرح مي‌كند. كمك به تامين مسكن اجاره‌يي اقشار كم‌درآمد، قرار گرفتن ميزان واحدهاي مسكوني خالي در سطح طبيعي، تثبيت بازار مسكن و كنترل نوسان‌هاي ادواري، ماليات بر منفعت سرمايه و توسعه ظرفيت‌هاي مالياتي كشور ازجمله اين پيشنهادات است.
براساس نتايج اين پژوهش، ماليات بر واحدهاي مسكوني گران‌قيمت ضمن افزايش درآمدهاي مالياتي مي‌تواند به تحقق اهداف دولت در اين بخش و ارائه مشوق‌هاي يكسان نظام مالياتي به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و ساير بخش‌هاي توليدي و خدماتي شده و از حمايت بيش از اندازه نظام مالياتي به تشويق دارايي مسكن بكاهد.
اين ماليات پيشنهادي بر ساختمان‌هاي (واحدهاي مسكوني و غيرمسكوني) نوساز قابل وضع است كه مي‌تواند در اصلاح ماليات ارزش افزوده لحاظ شده و اموال غيرمنقول گران‌قيمت مشمول ماليات شناخته شود. ماليات يادشده ضمن افزايش قابل‌توجه درآمدهاي مالياتي دولت، رفتار افراد جهت سرمايه‌گذاري، در دارايي‌هاي غيرمنقول و همچنين ساير بخش‌هاي توليدي و خدماتي، توسط بخش خصوصي اصلاح شده و به چارچوب الگوي منطقي و مبتني بر منافع اجتماعي هدايت مي‌شود. براي اخذ ماليات املاك گران‌قيمت چند پيشنهاد قابل ارائه است و بهترين آن اصلاح بند 8 ماده 12 قانون ماليات ارزش افزوده و شمول ماليات ارزش افزوده بر املاك گران‌قيمت نوساز است.
