سعيد متمول كارشناس اقتصادي
حلقه‌هاي بعدي تامين مالي مسكن
ماه گذشته دولت و بانک مرکزی قدم مثبتی در تقویت نظام تامین مالی مسکن برداشتند. در اين راستا به بانک‌ها اجازه اعطای تسهیلات خرید مسکن داده شد و سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به‌طور متوسط سه برابر شد.
خبر اقتصادی - این طرح از هم‌اکنون همهمه‌ای در میان خانوارها به راه انداخته است و با مثبت کردن انتظارات در سمت تقاضای موثر مسکن، به‌طور حتم منجر به رشد سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز مسکن در سال‌جاری و سرعت یافتن تكميل طرح‌های نیمه‌تمام خواهد شد. اگرچه این طرح در مهر ماه سال 1392، حدود 20 ماه پیش، از سوی وزارت راه و شهرسازی به دولت و بانک مرکزی پیشنهاد شده بود اما در هرصورت این تصمیم دیرهنگام در اواخر ارديبهشت امسال نهايي و حرکت مثبتی به سوی تقویت نظام تامین مالی مسکن برداشته شد تا شاید بازار مسکن از رکود عمیق كنوني که به استناد آمار و ارقام هر ماه شدیدتر شده و همچنان نيز ادامه دارد، رهایی یابد. آخرین وضعیت معاملات در بازار مسکن تهران که به نوعی دماسنج بازار مسکن در کل کشور است بیانگر کاهش 32 درصدی حجم معاملات در فروردین 94 نسبت به دوره مشابه است.
دولت در حركت به ساماندهي بازار مسكن نبايد تنها به اين تصميم بسنده كند. دولت یازدهم از موقعیت خوبی برخوردار است تا با تکمیل این روند، به نوعی حلقه مفقوده نظام برنامه‌ریزی خرد و کلان مسکن در کشور را به طور جدی ترمیم کند. از نگاه خرد، خانوار بايد بداند که با چه رفتار اقتصادی می‌تواند مالک مسکن شود و دولت‌ها نیز ابزار کافي به منظور برنامه‌ریزی در بخش مسکن و اصلاح رفتار اقتصادي خانوار در اختیار داشته باشند. این رویکرد نیازمند ارائه پاسخ شفاف به یک سوال بنیادین در حوزه اقتصاد مسکن است! آیا وظیفه دولت دخالت مستقيم در خانه‌سازي براي خانوارهای ایرانی است یا باید بستر دسترسی به مسکن و سرپناه را متناسب با نیازها و سلایق خانوارها فراهم کند؟
مطابق اصل 31 قانون اساسی؛ داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنان که نیازمندترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. بنابراین وظیفه دولت زمینه‌سازی است. تجربه و روال جاری در تمام کشورهای در حال توسعه و توسعه‌یافته نشان می‌دهد که مهم‌ترین حوزه عمل دولت برای فراهم کردن زمینه خانه‌دار کردن خانوارها، حوزه تامین مالی مسکن است. در اقتصاد ایران نیز سال‌ها است كه وقت آن رسیده، وابستگي توان مالی خرید مسکن به ثروت و پس‌انداز نسل‌های پیشین کاهش یابد و هر نسلی به واسطه تلاش خود مالک مسکن شود. درواقع آنچه اقتصاد مسکن در ایران از آن رنج می‌برد عدم برخورداری از نظام و نهادهای تامین مالی بخش مسکن است و تا این ضعف برطرف نشود تغییر محسوسی در این حوزه رخ نخواهد داد. کالای مسکن حاصل بلوغ علمی و هنری یک کشور است و نظام تامین مالی آن حاصل بلوغ و توسعه‌یافتگی اقتصادی آن کشور، بنابراین متناسب با بلوغ اقتصادی هر کشور باید نظام تامین مالی مسکن نیز در آن کشور طراحی و نهادهای مربوطه نیز تشكيل شوند.
در واقع فقدان نظام ناكارآمد تامين مالي مسكن منجر به اقدامات هيجاني در دولت‌هاي مختلف شده است. به عنوان مثال، مسکن مهر نتيجه فقدان نظام تامین مالی مسکن در کشور بود. اقتصادی که بانک‌های آن اجازه پرداخت تسهیلات مسکن نداشته باشند و تنها یک بانک اجازه اعطای تسهیلات خرید مسکن آن هم کمتر از 10 درصد متوسط قیمت مسکن را داشته باشد چگونه می‌تواند برنامه خانه‌دار کردن همه اقشار هدف را اجرا کند؟
اكنون برای پیشگیری از تكرار تجربه‌هاي ناكام گذشته باید ساختار بازار مسکن و نظام برنامه‌ریزی در بخش مسکن تقویت شود. مهم‌ترین اثر مثبت دولت یازدهم در حوزه مسکن ساختارمند‌کردن نظام تصمیم‌گیری خرد و کلان در این بخش است. وزير راه و شهرسازی در دوره فعلي به درستی نقطه ضعف بخش مسکن را شناسایی کرده و درصدد است نهادهای بازار را در این بازار تقویت کند. در مهر ماه سال 1392، در اوایل شروع به کار دولت یازدهم طرحی از جانب وزارت راه و شهرسازی به دولت پیشنهاد شد که نقطه ضعف اصلی اقتصاد مسکن را هدف‌گیری کرده بود. این طرح با عنوان ساز و کار مالی برنامه‌های حمایتی بخش مسکن، به دولت ارائه شد و محورهای اصلی آن ارتقای جایگاه صندوق‌های پس‌انداز مسکن، توسعه بازار تسهیلات رهنی و نهادسازی مالی به منظور اجرای مسکن اجتماعی است. بخشی از این پیشنهاد بعد از گذشت 20 ماه در جلسه اخير شورای پول و اعتبار تصویب شد و اثرگذاری صندوق پس‌انداز مسکن در نظام تامین مالی مسکن تقویت شد. این تصمیم قدمی به سوی جلو است. نظام پس‌انداز و تشویق خانوارهای ایرانی به پس‌انداز برای خانه‌دار شدن سال‌ها حلقه مفقوده نظام تصمیم‌گیری خانوارهای ایرانی است. با برداشته شدن این گام اکنون نوبت به ادامه فرآیند تکمیل نظام تامین مالی بخش مسکن رسیده است تا برنامه‌های حمایتی در این بخش در قالب نظامات تامین مالی اجرا شوند. مسکن اجتماعی فارغ از نام آن برنامه‌ای است که مخاطب آن گروه‌های کم‌درآمد جامعه است. اگر نظام تامین مسکن اجتماعی که زیرمجموعه نظام تامین اجتماعی کشور به‌شمار می‌آید از هم اکنون پیش‌بینی و طراحی نشود، فضای سیاسی-اجتماعی ایران مستعد پذیرش طرح نسنجیده دیگری همچون طرح‌هاي دولت‌هاي قبلي در دولت‌های آتی خواهد بود.اگر نهادهای توسعه‌گر و چارچوب‌های نظارتی پیشرفته در بازار مسکن ایران احیا نشوند، این بازار مستعد فعالیت بنگاه‌های اقتصادی به ظاهر توسعه‌گری خواهد بود که بدون تبعیت از هرگونه مقرراتی پس‌اندازهاي عمومي را جمع‌آوری کرده و لجام‌گسیخته آن را در اقتصاد به حرکت می‌اندازند.
دولت یازدهم فرصت گرانبهایی را در اختیار دارد که با تدبیری بنیادین، امید به ساماندهی بازار مسکن را زنده کند. عمر دولت محدود است. قریب به 20 ماه طول کشید تا دولت و بانک مرکزی یکی از راهکارهای وزارت راه و شهرسازی را بپذیرند. خوشبختانه پیشنهادهای دیگری نظیر اصلاح نقش بانک مسکن به‌عنوان یک بانک توسعه‌ای، راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، حساب‌های امانی پیش‌فروش مسکن، صندوق ضمانت تسهیلات رهنی، نهادهای پوشش ریسک ساخت‌و‌ساز، نهادهای تضمین کیفیت مسکن و ... نیز از جانب متولی بخش مسکن کشور مطرح شده است که بیانگر چرخشی بنیادین در رویکرد سیاست‌گذاری در بخش مسکن است. باید توجه داشت شرایط آرام فعلی در بازار مسکن به انتظار فرصتی برای جهش‌های نامطلوب اقتصادی است و تنها درمان آن نهادسازی و نظام‌سازی صحیح و کانالیزه کردن نیروی بخش مسکن در جهت تقویت تولید داخلی است. / دنیای اقتصاد
