رونق غير تورمي معاملات مسکن در تهران، رشد 12 درصدی اجاره و 5 درصدی قیمت مسکن در یکسال گذشته

خبر اقتصادی - بررسي تحولات شاخص هاي مذکور در سال 1393 مويد رشد قابل ملاحظه 42 درصدي حجم معاملات واحدهاي مسکوني نسبت به سال 1392 است، اين در حالي است که متوسط قيمت يک متر مربع واحد مسکوني در اين سال با رشد 5 و 6 دهم درصدي همراه بوده است. افزايش حجم معاملات همراه با افزايش محدود قيمت مسکن حاکي از وجود شرايط رونق غير تورمي در بازار معاملات مسکن شهر تهران طي سال 1393 است.

بررسي تحولات قيمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردين ماه سال 1394 نشان مي دهد، متوسط قيمت يک مترمربع بناي واحدهاي مسکوني معامله شده در شهر تهران طي فروردين ماه سال جاري معادل 37 میلیون و 400 هزار ریال یا 3 میلیون و 740 هزار تومان، بود که نسبت به فروردين ماه سال قبل 3 و 9 دهم  درصد افزايش نشان می دهد؛ در اين ماه حجم معاملات واحدهاي مسکوني به 4900 فقره رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل با کاهش 31 و 9 دهم  درصدي مواجه بوده است.

همچنين بررسي تحولات شاخص هاي مذکور در سال 1393 مويد رشد قابل ملاحظه 42 درصدي حجم معاملات واحدهاي مسکوني نسبت به سال 1392 است، اين در حالي است که متوسط قيمت يک متر مربع واحد مسکوني در اين سال با رشد 5 و 6 دهم درصدي همراه بوده است. افزايش حجم معاملات همراه با افزايش محدود قيمت مسکن حاکي از وجود شرايط رونق غير تورمي در بازار معاملات مسکن شهر تهران طي سال 1393 است. 

در فروردين ماه سال 1394 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 12 و 4 و 14و نیم درصد رشد نشان ميدهد. در مجموع نرخ رشد اجاره بها طي يکسال اخير، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشي برخوردار بوده است.

به گزارش روابط عمومي بانک مرکزي، گزارش »تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردين ماه سال 1394« که برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسي ها و سياست هاي اقتصادي بانک مرکزي تهيه و منتشر شده است.

 در اين گزارش آمده است: در فروردين ماه سال 1394، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاههاي معاملات ملکي شهر تهران 37 ميليون و 400 هزار ريال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 3 و 9 دهم درصد افزايش نشان مي دهد.

 در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 4915 واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 31 و 9 دهم درصد کاهش مواجه بوده است. 

در ماه مورد بررسی، از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 76 ميليون  و 600 هزار ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 20 ميليون و 700هزار ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.

خاطر نشان مينمايد گزارش ذيل صرفاً معطوف به بررسي حوزه »تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران« بوده و لذا نتايج حاصل از اين گزارش قابل تعميم به »معاملات مسکن ساير مناطق شهري« و نيز »تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز« نمي باشد.

در فروردين ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 4900 واحد مسکوني رسيد که در مقايسه با ماه مشابه سال قبل 31 و 9 دهم درصد کاهش نشان مي دهد. بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده به تفکيک عمر بنا در فروردين ماه سال 1394 حاکي از آن است که واحدهاي نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 54 و 6 دهم درصد بيشترين حجم از واحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقايسه با فروردين ماه سال 93 معادل 2 واحد درصد کاهش نشان مي دهد.

 جدول 1- توزيع تعداد آپارتمان هاي مسکوني معامله شده در شهر تهران بر حسب سال ساخت  و واحد مسکوني

توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردين ماه سال 1394حاکي از آن است که از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 11 و نیم درصدي از کل معاملات، بيشترين تعداد معامله را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 2 و  4 و 15 به ترتيب با سهم  7 و 9 دهم، 7 و 8 دهم و 7/7  درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. شايان ذکر است 65 و نیم درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا" مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 15، 10، 14، 18، 8، 1 و 11 بوده و 12 منطقه دیگر تنها 34 و نیم درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند. 

نمودار 1- توزيع مناطق شهر تهران برحسب سهم از تعداد معاملات انجام شده در فروردين ماه سال 1394

 2- تحولات قيمت مسکن

در فروردين ماه سال 1394، متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 37 ميليون و 400 هزار ريال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 7 و 8 دهم درصد کاهش و 3 و 9 دهم درصد افزايش نشان مي دهد. بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 2 معادل 8و 4 دهم درصد و بيشترين کاهش قيمت به منطقه 22 معادل 7و 6 دهم درصد تعلق دارد.

جدول 2- عملکرد معاملات انجام شده در شهر تهران

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

در فروردين ماه سال 1394 از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 76 ميليون و 600 هزار ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 20ميليون و 700 هزار ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.

 نمودار 2- متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني مناطق شهر تهران به هزار ریال 

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

در سال 1393، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 172  هزار و 500  واحد مسکوني بالغ شد که در مقايسه با سال قبل 42درصد افزايش نشان مي دهد. در اين سال متوسط قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي در شهر تهران 39ميليون و 300 ريال بوده است که نسبت به سال قبل 5 و 6 دهم درصد افزايش نشان ميدهد.

 جدول 3- عملکرد معاملات انجام شده شهر تهران در سالهاي 1392 و 1393

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در فروردين ماه سال 1394 حاکي از آن است که در شهر تهران بازه هاي قيمتي 25 الي 30 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا با سهم 15 و 4 دهم درصد بيشترين سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند و بازه هاي قيمتي 20 الا 25 و 30 تا 35  ميليون ريال به ترتيب با سهم 14و 6 دهم درصد  و 12و 6 دهم درصد، در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. 

دراين ماه 25 و 1 دهم درصد از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با قيمت بيش از 45 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شايان ذکر است توزيع حجم معاملات به گونه اي بوده است که در حدود 62 و1 دهم درصد واحدهاي مسکوني با قيمت کمتر از ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسکوني  37 ميليون و 400 هزار ريال معامله شده اند.

نمودار3- توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا درفروردين ماه سال 1394

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

  

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب سطح  زيربناي هر واحد مسکوني در فروردين ماه سال 1394 نشان مي دهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با زيربناي

60 تا 70 متر مربع معادل 17 و 3 دهم درصد اختصاص داشته است. 

واحدهاي داراي زير بناي 50 تا 60 و 70 تا

80 متر مربع به ترتيب با سهم 16 و 5 دهم و 12و 3 دهم درصدي در رتبه هاي بعد قرار دارند. در مجموع در فروردين ماه سال 1394 واحدهاي مسکوني با سطح زيربناي کمتر از 80 متر مربع، 60 و 1 دهم درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

 

نمودار 4- توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده برحسب سطح زيربنا در فروردين ماه سال 1394 

  توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکوني

در فروردين ماه سال 1394 توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني با ارزش "130 تا 160" ميليون تومان با سهم 11 و 5 درصد در ميان دامنه هاي قيمتي مورد بررسي، بيشترين سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهاي داراي ارزش"100 تا 130" و"160 تا 190" ميليون تومان نيز به ترتيب با اختصاص سهم 11و 1 درصد و 9و 6 دهم درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفت هاند. در فروردين ماه سال 1394 حدود 51و 3 دهم درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از 220 ميليون تومان اختصاص داشته است و 4 و 9 دهم درصد از واحدهاي مسکوني معامله شده نياز ارزشي بيش از 980 ميليون تومان داشته اند.

نمودار 5- توزيع فراواني تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکوني در فروردين ماه سال 1394

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

بررسي روند تحولات اجاره بها و ترکيب آن رهن و اجاره بيانگر تاثيرپذيري مستقيم آن از تغييرات قيمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغييرات قيمت مسکن متاثر از شکاف عر ضه و تقاضاي مسکن، هزينه هاي توليد ساخت و تقاضاي سفته بازي است و تحولات در اين بازار با سپري شدن دوره چند ساله رکود بعضاً با افزايش هاي شديد قيمتي همراه است. در حاليکه دامنه تحولات اجاره بها، به دليل "ارتباط مستقيم اجاره بهاي مسکن با تقاضاي مصرفي مسکن به عنوان سرپناه، سطح عمومي درآمد مساتجران و فقدان تقا ضاي سفته بازي در بخش اجاره مسکن و همچنين التزام طرفين قرارداد اجاره به رعايت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره، شديد نمي باشد؛ بر اين اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره بها، آثار تغييرات قيمت مسکن با وقفه و به تدريج در بازار اجاره ظاهر مي شود.

 نمودار6- روند رشد ماهانه شاخص بهاي کالاها و خدمات مصرفي، قيمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل

ماخذ: 1- قيمت مسکن: برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور  2- شاخص بهاي کالاها و خدمات مصرفي و اجاره بها: اداره آمار اقتصادي بانک مرکزي

در فروردين ماه سال 1394 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 12و 4 دهم و 14و 5 دهم درصد رشد نشان مي دهد. شاخص اجاره بهاي مسکن تحات تاثير ماهيت قراردادهاي اجاره مسکن که غالباً يکساله تنظيم مي شوند و البته تحت تاثير تحولات قيمت مسکن در سال هاي اخير، روند افزايشي خود را ادامه داده است. اما تغييرات آن در مقايسه با سال قبل از آن محدود و همگام با کاهش تورم نقطه به نقطه مي باشد. اثرپذيري روند قيمت هاي اين بخش از سياست هاي کنتارل و مهار تورم، زمينه تعديل انتظارات قيمتي و ثبات قيمت ها در بخش مسکن را فراهم نموده است. خاطر نشان مي نمايد سهم هزينه مسکن شامل اجاره بهاي مسکن اعم از شخصي و غيرشخصي در محاسبات شاخص کل بهاي کالاها و خدمات مصرفي براساس سال پايه 1390=100معادل 28 و 4 دهم  درصد است.

نمودار 7- روند رشد ماهانه شاخص اجاره بها برحسب تهران و کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل

 ماخذ: اداره آمار اقتصادي بانک مرکزي