چرا مسکن برای سرمایه‌گذاری همچنان جذاب است؟

مدتی است از التهاب بازار سکه، طلا و ارز کاسته شده و تا اندازه‌ای شرایط به حالت نسبتاً پایدار باز گشته است(اگرچه در قیمت‌های بالا). هرچند این موضوع خوشایند به نظر می‌رسد ولی نقدینگی زیاد در بازار و سیّالیت آن ممکن است التهاب را جابه جا کند.

شواهد نشان می‌دهد خروج نقدینگی از بازارهای رقیب مسکن(سکه و ارز) آغاز شده و در حال ورود به بازار مسکن است(اگرچه بازار بورس اوراق بهادار در چند ماه گذشته با ثبت چندین رکورد جدید بخش اندکی از نقدینگی را به خود جذب کرده ولی ریزش‌های قیمتی سال گذشته و اوایل امسال هنوز خیل سرمایه‌گذاران را به ورود به این بازار متقاعد نساخته است).

براساس گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نقدینگی در مهرماه امسال در حدود ۴۱۵۰۰۰ میلیارد تومان بوده که نسبت به ماه قبل خود ۳% افزایش داشته است. مقایسه‌ی مهرماه امسال با مهرماه سال ۱۳۹۰ نیز نشان می‌دهد که نقدینگی ۳۰% افزایش یافته است.

حجم نقدینگی در سال ۱۳۸۳ در حدود ۶۸۰۰۰ میلیارد تومان بوده که مقایسه‌ی آن با نقدینگی مهرماه ۱۳۹۱ حاکی از رشد ۵۰۰ درصدی نقدینگی است. اگر این رشد با رشد شاخص قیمت مهرماه امسال نسبت به سال پایه‌ی ۱۳۸۳ مقایسه شود(یعنی ۳۶۴٫۸ در مقابل ۱۰۰) نشان می‌دهد قیمت‌ها در مهر امسال نسبت به سال ۱۳۸۳، ۳۶۴٫۸% افزایش یافته است. یعنی رشد نقدینگی تقریباً دو برابر رشد قیمت‌ها بوده است.

به عبارت دیگر اگر بر اساس نظریه‌ی مقداری پول کلاسیک‌ها یک رابطه‌ی مستقیم بین رشد قیمت‌ها و نقدینگی در نظر گرفته شود تنها نیمی از اثر افزایش نقدینگی بر قیمت‌ها عیان شده و نیمه‌ی پنهان آن در انتظار چراغ سبز بازار است. رشد قیمت‌ها زمانی آغاز می‌شود که نقدینگی به راه افتد. به عبارت دیگر نقدینگی یک پتانسیل است. اگر این پتانسیل بالفعل شود و تمهیدات عرضه از قبل مهیا نشده باشد، فقط به سطح عمومی قیمت‌ها دامن زده و منجر به افزایش قیمت‌ها می‌گردد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش بعضاً تا ۸۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال گذشته بیش از آن که متاثر از رفتارهای چرخه‌ای بازار مسکن باشد متاثر از تغییر قیمت‌های نسبی و افزایش قیمت‌های ناشی از اجرای قانون هدفمندسازی یارانه است.

براساس رفتار چرخه‌ای بازار مسکن، این بازار همچنان در رکود است و آن چه به ظاهر به آن رونق بخشیده انتظارت قیمتی متقاضیان(و بیشتر سفته‌بازان) است. اگر دولت سیاست‌های انقباضی پیش نگیرد و حجم زیاد نقدینگی در بازار به سمت بازار اوراق بهادار (بورس و قرضه) هدایت نشود، باید شاهد جهش مسکن، این بار از محل رفتار سفته‌بازانه بود. چراکه با وام ۱۸ میلیونی مسکن و کاهش قدرت خرید مردم حداقل به اندازه‌ی ۶۰%(تورم آذر ۹۱ نسبت به دی ۸۹)، نباید انتظار داشت که تقاضای غیرسفته‌بازی بخش مسکن(تقاضای واقعی) به تقاضای موثر تبدیل گردد.

اماآیا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همچنان جذاب است؟

بلی. زیرا:

• مسکن در ایران یک کالای سرمایه‌ای تلقی می‌شود. و بخش قابل ملاحظه‌ای از ثروت بخش خصوصی را به خود اختصاص می‌دهد.

• هنگام افزایش نقدینگی و جابجائی آن(با رویکرد سرمایه‌گذاری میان مدت و بلند مدت)، بخش مسکن حرف اول را می‌زند.

• افزایش قیمت مسکن در ایران به کشش قیمت و قدرت خرید مردم چندان وابسته نیست.

• سود در بخش مسکن همواره پایدار و فزاینده بوده است.

• در ایران همواره تقاضای مسکن از عرضه‌ی آن بیشتر بوده است.

• سهم بالای مسکن از سبد هزینه‌ی خانوار که در حدود ۳۰% است.

آیا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در شرایط رکودی توصیه می شود؟

پاسخ به این سوال ساده نیست. اگرچه شرایط اقتصادی(کلان) نشان دهنده‌ی رکود تورمی است ولی این شرایط قابل تعمیم به تمامی بازارهای اقتصادی نیست. به عبارت دیگر، بازار مسکن اگرچه از رکود اقتصادی در سطح کلان تاثیر می‌پذیرد ولی برای خود چرخه‌های متفاوت نسبت به سطح کلان اقتصاد دارد. نگاهی به وضعیت بازار نشان می‌دهد علی‌رغم افزایش قیمت ساخت و کاهش قدرت خرید که در یک یا دو سال گذشته به عمق رکود شدت بخشیده بود، این بخش از اقتصاد در حال آماده‌سازی خود برای خروج از رکود است.

بهترین حالت برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن، اقدام به ساخت و ساز در دوران رکود و اقدام به فروش در دوران رونق است. از آن‌جائی که دوران رونق بخش مسکن کوتاه‌تر از دوران رکود است باید حساب شده عمل نمود. ولی از سوی دیگر چون دولت مانند سایر بازارها به نظارت جدی بر بخش مسکن نمی‌پردازد، سازنده به ظاهر از قدرت انحصاری برخوردار بوده و تمامی هزینه‌های تحمیل شده به خود را به دوش مصرف‌کننده‌ی نهایی می‌گذارد. به عبارت دیگر همچنان مانند بازارهای انحصاری به دلیل سود بالا جذاب است.(سود بعضاً ۵۰ تا ۶۰ درصد)

و اما عوامل رشد دهنده‌ی قیمت مسکن

• رشد قیمت نهاده‌های تولید(تورم ناشی از فشار هزینه): هدفمندسازی یارانه‌ها و شکل‌گیری التهاب ارزی اخیر منجر به افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی(۳۰۰%) و … شده است.

• شکل‌گیری تقاضاهای جدید(خانوارهای جدید و تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از قبل(تورم ناشی از فشار تقاضا)

• کسری بودجه‌ی دولت(و افزایش حجم نقدینگی به جهت استقراض از بانک مرکزی)

• نرخ تورم(نسبت به سال قبل۲۷٫۴% افزایش یافته، یعنی ۱۰۰ میلیون تومان در حدود ۷۸ میلیون نسبت به سال گذشته قدرت خرید دارد، با فرض صحت نرخ تورم اعلام شده)

• تلقی سرمایه بودن مسکن

• احتمال کاهش تنش‌ها و تحریم‌های اقتصادی

• افزایش هزینه‌های تفکیک پلاک در سال آینده(۱۰۰%)، افزایش ضریب قیمت تراکم در سال آینده (۰٫۲ به ضریب قبلی اضافه شده است)، افزایش حدود ۶ برابری بیمه‌ی ساختمان(نزدیک به یکسال است اجرا می‌شود).

عوامل کاهنده‌ی قیمت مسکن

• مسکن مهر

• کاهش قدرت خرید متقاضیان

• کنترل روانی بازار مسکن از سوی دولت

بررسی‌ها نشان می‌دهد که نسبت قیمت به اجاره‌ی مسکن(یک رابطه‌ی ساختاری) از روندی باثبات و بلندمدت برخوردار است. لذا انتظار می‌رود به موازات افزایش در یکی از آن‌ها دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. از آن جائی که طی چند سال گذشته میزان افزایش اجاره بها بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بوده، علی‌القاعده در سال جاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره است. هم اکنون نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه حدود ۱۶ است، در حالیکه روند گذشته نشان دهنده قابلیت بازار برای افزایش این نسبت از طریق افزایش قیمت مسکن در ماه های آینده است.

جمع بندی

با توجه به غالب بودن اثر عوامل فزاینده‌ی قیمت مسکن بر عوامل کاهنده‌ی آن و با توجه به قدرت شبه انحصاری سازندگان مسکن، علی رغم رکود، چه در سطح کلان اقتصاد و چه رکود نسبی در بخش مسکن، سرمایه‌گذاری در این بخش توصیه می‌گردد(مگر آن که اتفاق بسیار خاصی رخ دهد). همانطور که قبلاً ذکر شد بهترین حالت ساخت در رکود و فروش در رونق است.

* حسن کارنامه حقیقی، عضو هیئت علمی دانشگاه شیخ بهایی