برنامه دولت براي بهسازي بافت فرسوده, ارايه وام‌هاي ارزان‌قيمت ساخت مسكن

خبر اقتصادی - چرا كه مقرر بود، به پشتوانه خروج مسكن از ركود، ساير بخش‌ها و در نهايت اقتصاد كشور از تنگناي ركود عبور كند. به اين ترتيب، بخشي از اعتبارات كشور به سوي صنعت ساختمان كشور هدايت شد. با اين حال، وزارت راه و شهرسازي دولت يازدهم ميراث سرگرداني از دولت قبل داشت كه تمام برنامه‌هاي آن را تحت تاثير قرار داده بود. چرا كه مسكن مهري كه قرار بود در سال 92 به بهره‌برداري برسد، با تعداد قابل توجهي واحدهاي ناتمام بلاتكليف به دولت يازدهم سپرده شد. وزارت راه‌وشهرسازي دولت يازدهم نيز ناگزير نسبت به تكميل و تحويل به موقع آن متعهد شد. به اين ترتيب، بخشي از اعتبارات و برنامه‌هاي وزارتخانه مربوطه در اين پروژه متمركز شد. اما اين امر باعث نشد كه وزارت راه از ماموريت اصلي خود كه همانا تحرك‌بخشي به بازار مسكن بود غفلت كند. بنابراين، در ابتداي امر با بازنگري در طرح جامع مسكن سياست‌هاي نويني در توسعه مسكن كشور اتخاذ كرد. بر اساس اين سياست‌ها، چند صندوق مسكن و ساختمان در بازار سرمايه راه‌اندازي شد. همچنين، اين وزارتخانه در يك اقدام مهم سقف تسهيلات بانكي ساخت مسكن را متناسب با موقعيت اجتماعي، ‌سياسي و اقتصادي شهرها تا سقف 50ميليون تومان افزايش داد. با اعطاي سالانه 300هزار فقره وام، در يك بازه زماني 6ساله، يك ميليون و 800هزار واحد را در راستاي بهسازي و نوسازي بافت فرسوده شهري و سكونتگاه‌هاي غيررسمي احداث كنند. البته سال 94، خاستگاه اجرايي شدن عمليات و تحقق اهداف وزارتخانه براي توليد مسكن در كشور است. چراكه به گفته وزير راه وشهرسازي، بهسازي بافت‌هاي فرسوده، رويكرد اصلي دولت در سال آينده است. به اين ترتيب، بخشي از پيش‌نويس مطالعات بازنگري طرح جامع مسكن، بخشي به بافت‌هاي فرسوده اختصاص دارد. چراكه 5 ميليون واحد مسكوني با بيش از 20سال عمر در كشور وجود دارد كه بايد بهسازي و نوسازي شود.

البته بررسي برنامه‌هاي وزارت راه و شهرسازي در حوزه نوسازي و بهسازي بافت فرسوده شهري و سكونتگاه‌هاي غيررسمي حاكي از آن است كه توليد مسكن تنها هدف دولت براي تحرك بخشي به بازار مسكن نيست. چرا كه وزارتخانه مذكور درصدد است اهداف مانند گسترش مشاركت بخش خصوصي در توليد مسكن و برقراري عدالت اجتماعي را در اين برنامه محقق كند. به اين ترتيب، بخشي از اعتبارات وام‌هاي اعطا شده براي سخت مسكن از محل درآمد هدفمند كردن يارانه‌ها تامين مي‌شود. در واقع از اين طريق، دولت به دنبال حمايت از اقشار كم‌درآمد در بافت آسيب‌پذيري است كه خودشان توانايي مالي براي بهسازي آن را ندارند. همچنين ايجاد دفاتر نوسازي تحت عنوان دفتر تسهيلگري محلي يكي از ديگر راهكارهاي وزارتخانه بود كه به واسطه آن مديريت شهري را در نوسازي بافت فرسوده تقويت كند. به اين ترتيب، براساس آنچه در متن طرح جامع تدوين آمده، هدف از تشكيل صندوق اعتباري ملي و صندوق‌هاي اعتباري محلي فراهم آوردن امكان عرضه وام‌هاي مسكن ارزان‌قيمت و بلندمدت به كم‌درآمدها و ساكنان سكونتگاه‌هاي غيررسمي و بافت‌هاي فرسوده براي ساخت، خريد، نوسازي و بهسازي و اجاره مسكن از طريق نظام بانكي با تضمين و بيمه آنها است.

 وضعيت بافت فرسوده

حدود 6 ميليون نفر در سكونتگاه‌هاي غيررسمي در 77 شهر مطالعه شده ايران زندگي مي‌كنند كه 27درصد جمعيت آنها را تشكيل مي‌دهند. مساحت اين سكونتگاه‌ها 52.5 هزار هكتار و 18درصد مساحت شهرهاي مربوطه است. به گزارش مهر، آخرين برآوردها حكايت از حجم جمعيتي بيش از 10 ميليون نفر در اين سكونتگاه‌ها دارد و در نتيجه تراكم جمعيتي آنها بسيار بيشتر از آن شهرها است به طوري كه تراكم ناخالص متوسط جمعيتي اين شهرها 69 نفر در هكتار است اما اين سكونتگاه‌ها 127 نفر در هكتار بوده است.

حدود 11.2 ميليون نفر در 76.4 هزار هكتار بافت‌هاي فرسوده در كل شهرهاي ايران زندگي مي‌كنند كه 13 درصد مساحت و 20.7 درصد جمعيت آنها را به خود اختصاص مي‌دهند. تراكم ناخالص شهر 83 نفر در هكتار است اما بافت فرسوده 147 نفر در هكتار بوده است.

تاكنون 7700 هكتار از بافت فرسوده شهري بهسازي و نوسازي شده و بايد 65  هزار و  100 هكتار نيز بهسازي و نوسازي شود. به عبارت ديگر تاكنون تنها حدود 10 درصد بافت‌هاي فرسوده شناسايي شده، بهسازي و نوسازي شده است.

بنابراين در كل كشور حدود 5 ميليون واحد مسكوني (2.7 ميليون در مناطق شهري، 2.3 ميليون در مناطق روستايي) داراي عمر بيش از 20 سال وجود دارد كه انديشيدن سازوكار براي بهسازي و نوسازي آنها ضروري است.

 جهت‌گيري راهبردي

نبود ظرفيت‌سنجي با روش و واژگان يكسان براي توليد مسكن جديد و بهسازي و ... در بافت‌هاي فرسوده و سكونتگاه‌هاي غيررسمي، امكان پيشرفت قابل اتكا را درباره ظرفيت توليد مسكن در اين مقطع مطلعات نمي‌دهد. اين موضوع به دلايلي ديگر (تفسير و تغيير دلبخواهي ظرفيت جمعيتي طرح‌هاي جامع، كهنه شدن طرح‌هاي تفصيلي، عدم انطباق طرح‌هاي موضعي با طرح تفصيلي و...) براي كل شهرها هم صدق مي‌كند.

انتظام نهادي و سازماني ساماندهي و توانمندسازي، بهسازي و نوسازي در سكونتگاه‌هاي غيررسمي و بافت‌هاي فرسوده دچار كاستي‌ها و ناهماهنگي‌هاي دروني و بيروني بسيار است. از نبود هماهنگي و هم‌افزايي بين برنامه‌هاي مسكن و فضايي گرفته، تا نبود سازوكار براي بانك‌پذير كردن كم‌درآمدها و نبود تعامل بين دولت و شهرداري‌ها، نبود الگوي ساخت ارزان براي بادوام‌سازي و ...

در نتيجه طرح‌هاي مربوطه به طور جدا از نظام بخشي و فضايي شهر اجرا مي‌شوند و در بهترين حالت اگر در جايي به طور نسبي موفق باشند، قابل تكرار نيستند. پس از انتظام‌بخشي نهادي و سازماني به اين فعاليت‌ها بر هرگونه اجراي پروژه تقدم مي‌يابد.

در طرح جامع مسكن (برنامه چهارم توسعه) تاسيس صندوق اعتبار ملي با همين هدف پيش‌بيني شده بود كه با اقدام به تاسيس صندوق‌هاي اعتباري محلي (كه ما آن را صندوق پشتيبان ناميده‌ايم) براي بانك‌پذير كردن كم‌درآمدها و ساكنان سكونتگاه‌هاي غيررسمي و در صورت لزوم بافت‌هاي فرسوده اقدام كند.