فرصتي تاريخي براي پيوند بورس و مسكن
هفته گذشته، معاون اول رييس‌جمهور خبر از تصويب آيين‌نامه اجرايي تبصره2 ماده7 قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري در هيات دولت داد. در اينجا قصد پرداختن به فلسفه و تاريخچه تصويب اين قانون و به تبع آن آيين‌نامه اجرايي آن نداريم.
خبر اقتصادی - نكته مهم اين است كه در دل اين آيين‌نامه بيش از 15ابزار و نهاد پولي و مالي جديد كه در بازار سرمايه كشور تاكنون وجود نداشته(و در بسياري از كشورهاي پيشرفته سال‌هاست از آنها براي تامين مالي مسكن و تقويت عرضه و تقاضاي مسكن استفاده مي‌كنند)، معرفي شده است.
در قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري، ايجاد وحدت‌رويه در فرايند احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري و تعيين محدوده‌هاي مورد حمايت اشاره شده بود. در تبصره2 ماده7 اين قانون اعلام شده بود طرق مختلف تامين منابع مالي براي احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري بايد از طريق راه‌اندازي ابزارها و نهادهايي انجام شود كه جزييات آن در آيين‌نامه‌يي كه توسط وزارتخانه‌هاي مسكن و شهرسازي(مسكن‌وشهرسازي سابق و راه‌وشهرسازي فعلي) كشور و امور اقتصادي و دارايي تنظيم شده و حداكثر ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون، به تصويب هيات دولت رسيده شود. به دلايلي كه قصد نداريم به آن بپردازيم، آيين‌نامه اجرايي تبصره2 ماده7 قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري در دولت قبلي به تصويب هيات دولت نرسيد. در دولت يازدهم عزم وزارت راه‌وشهرسازي جزم شد تا آيين‌نامه اجرايي تبصره2 ماده7 اين قانون به تصويب برسد. در آيين‌نامه اجرايي تبصره2 ماده7 قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري درباره شيوه‌هاي مختلف تامين منابع مالي براي كل بخش مسكن، ابزارها و نهادهاي پولي و مالي معرفي شده كه هر كدام از ابزارها و نهادهاي مذكور فضاي حوزه عرضه و تقاضاي بخش ساختوساز(اعم از واحدهاي مسكوني، تجاري، اداري و...)، فضاي بازار پول(خصوصا دغدغه‌هاي بازار پول براي تامين مالي بخش مسكن) و نيز فضاي بازار سرمايه را متحول خواهد كرد.
شركت تامين سرمايه در حوزه مسكن يكي از نهادهاي مهم مالي است كه در اين آيين‌نامه معرفي شده است. شركت تامين سرمايه در حوزه مسكن متخصصاني از فعالان حوزه ساختوساز، كارشناسان ارزياب مسكن و البته متخصصان مالي را در كنار خود داشته و به فعاليت و پيشگام شدن در راه‌اندازي و مديريت ابزارها و نهادهاي مالي مرتبط به حوزه ساختوساز اقدام خواهد كرد. به علاوه باتوجه به ميزان كفايت سرمايه‌اش نقش‌هاي تعهدي مثل متعهد پذيره‌نويس، بازارگردان و... را براي ابزارها و نهادهاي مالي معرفي‌شده نيز ايفا خواهد كرد. لازم به ذكر است طي چند ماه گذشته، موافقت اصولي براي راه‌اندازي نخستين شركت تامين سرمايه مسكن صادر شده است.
يكي از نهادهاي مالي ديگري كه در اين آيين‌نامه معرفي شده، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان است. مكانيسم اين صندوق‌ها به اين صورت است صاحب زميني كه منابع مالي لازم براي ساختوساز را ندارد زمين خود را(به‌عنوان آورده غيرنقدي) به ميان آورده و با همراهي تعدادي از اركان اجرايي(شامل مدير صندوق، مدير ساخت و چند ركن اجرايي ديگر) و البته چند ركن نظارتي كه نظارت بر اجراي پروژه را برعهده خواهند داشت(شامل مدير ناظر و حسابرس) با جمع‌آوري وجوه از سرمايه‌گذاران(در قالب انتشار واحدهاي سرمايه‌گذاري براي اين صندوق‌ها) اقدام به ساخت واحدهاي مسكوني، تجاري و اداري خواهد كرد. همانطور كه در مكانيسم اجرايي اين صندوق مشخص است، راه‌اندازي اين صندوق‌ها به تقويت طرف عرضه واحدهاي ساختماني(اعم از واحدهاي مسكوني، تجاري، اداري و...) منجر خواهد شد و از طرف ديگر عموم سرمايه‌گذاران ولو با سرمايه‌هاي اندك در اين پروژه‌ها شريك شده و از تغيير قيمت ملك بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمايه‌گذاران بورسي نيز مي‌توانند سبد سهام خود را متنوع‌تر كرده و ريسك آن را با سرمايه‌گذاري در بخش مسكن تعديل كنند. يكي از مزاياي مهم صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان اين است كه سرمايه‌گذاران به‌صورت مشاركتي در ساخت پروژه شركت كرده و در سود و زيان حاصله شريك هستند و باتوجه به نظارت‌هاي مختلفي(اعم از نظارت بر پيشرفت فيزيكي و نظارت بر پيشرفت مالي پروژه) كه اركان نظارتي صندوق انجام مي‌دهند، صندوق از شفافيت بالايي برخوردار خواهد بود. مضاف بر اينكه در زمان فروش واحدهاي تكميل‌شده پروژه نيز نظارت لازم بر فرايند فروش صورت خواهد گرفت. به علاوه از آنجا كه صندوق‌هاي مذكور از مصاديق نهادهاي مالي محسوب مي‌شوند، ساير صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري موجود در بازار(اعم از صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در سهام، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در اوراق بهادار با درآمد ثابت، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مختلط و صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري قابل معامله) نيز با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار و رعايت حدنصاب‌هاي خاص هر صندوق، مي‌توانند در صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان سرمايه‌گذاري كرده و از مزاياي حاصل از اين صندوق‌ها منتفع شوند. لازم به ذكر است نخستين صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان در شهريور سال جاري آغاز به فعاليت كرده است.
از نهادهاي ديگري كه در پيش‌نويس اين آيين‌نامه اجرايي معرفي شده صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات است كه در دنيا به REIT مشهور هستند. صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات در دنيا به اشكال مختلفي وجود دارند. سازوكار يكي از انواع REIT به اين صورت است كه با وجوه جمع‌آوري‌شده از محل انتشار واحدهاي سرمايه‌گذاري اين نوع صندوق‌ها اقدام به خريد و فروش و اجاره دادن املاك(اعم از واحدهاي مسكوني، تجاري، اداري و...) مي‌كنند. اين نوع صندوق‌ها اغلب دو نوع منفعت براي سرمايه‌گذاران ايجاد مي‌كنند كه تا حدودي مشابه منافع حاصل از تملك سهام است. از يك طرف سود نقدي اين صندوق‌هاست كه اغلب از محل اجاره املاك خريداري‌شده ايجاد مي‌شود و از طرف ديگر سود(يا زيان) سرمايه‌يي حاصل از فروش واحدهايي است كه از قبل خريداري شده است. در دنيا به‌طور رايج اين نوع صندوق‌ها سود نقدي بالايي بين سرمايه‌گذاران تقسيم مي‌كنند. اين صندوق‌ها نيز همانطور كه از مكانيسم‌شان پيداست به تقويت طرف تقاضاي ملك منجر مي‌شوند و از طرف ديگر عموم سرمايه‌گذاران در اين پروژه‌ها شريك شده و از تغيير قيمت ملك بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمايه‌گذاران بورسي نيز مي‌توانند پرتفوي دارايي خود را متنوع‌تر كرده و ريسك پرتفوي خود را با سرمايه‌گذاري در بخش مسكن تعديل كنند.
همچنين انواع صكوك و اوراق مشاركت براي تامين مالي ساخت و با هدف تقويت عرضه مسكن معرفي شده است.
اهميت اين ابزارها و نهادها در اين است كه اولا باتوجه به وضعيت ركود تورمي كه اقتصاد كشور در آن قرار دارد، اين ابزارها و نهادها با تقويت عرضه و تقاضاي مسكن به از بين بردن چرخه باطل ركود و تورم كمك خواهند كرد. همچنين تقويت عرضه مسكن كمك شاياني به ايجاد اشتغال در كشور مي‌كند. به‌علاوه برخي از اين ابزارها و نهادها به سرمايه‌گذاران خرد با سرمايه‌هاي اندك، كه توان ورود مستقيم به حوزه ساختوساز را ندارند كمك خواهد كرد تا با پس‌انداز تدريجي در اين بخش از افزايش قيمت مسكن منتفع شوند. امكان وجود ركن بازارگردان در برخي از اين ابزارها و نهادها و احتمال معامله اوراق آنها در بورس يا فرابورس به سرمايه‌گذاران اين امكان را مي‌دهد كه درصورت تمايل به نقد كردن واحدها در زمان كوتاهي بتوانند اين كار را انجام دهند و به سرمايه‌گذاران جديدي كه در زمان پذيره‌نويسي اوليه امكان سرمايه‌گذاري را نداشته‌اند اين امكان را مي‌دهد كه بتوانند در اين ابزارها و نهادها سرمايه‌گذاري كنند. گفتني است، اين ابزارها و نهادها علاوه‌بر مزايايي كه در بازار سرمايه ايجاد مي‌كنند، به تقويت طرف عرضه و تقاضاي واحدهاي ساختماني(اعم از واحدهاي مسكوني، تجاري، اداري و...) نيز منجر خواهند شد.
نكته مهم ديگري كه درباره اين ابزارها و نهادها قابل ذكر است، اين است كه در بين گزينه‌هاي مختلف سرمايه‌گذاري در ايران بين عموم سرمايه‌گذاران، سرمايه‌گذاري در دارايي‌هاي فيزيكي منقول و غيرمنقول و نيز سرمايه‌گذاري در سيستم بانكي شناخته‌شده‌تر است، ليكن سرمايه‌گذاري در دارايي‌هاي مالي و بازار سرمايه، هنوز آن‌طور كه بايد بين عموم مردم جا نيفتاده است. از آنجا كه وجوه جمع‌آوري‌شده در اين ابزارها و نهادها در بخشي مصرف مي‌شود كه براي عموم سرمايه‌گذاران، خصوصا سرمايه‌گذاران خرد ملموس‌تر است، مي‌توان اميدوار بود راه‌اندازي اين ابزارها و نهادها(خصوصا آنها كه مستقيم با بورس مرتبطند) به‌عنوان پلي براي آشنايي بيشتر سرمايه‌گذاران با بازار سرمايه و ترغيب آنان به سرمايه‌گذاري در اين بخش عمل كند و از آنجا كه عمده اين ابزارها و نهادها پيوند‌دهنده بازار سرمايه و بازار ساختوساز است، بنابراين بايد هر چه سريع‌تر خود را براي شركت در اين پيوند مبارك آماده كنيم و از اين فرصت تاريخي نهايت استفاده را ببريم.
